Проблемы российских банков могут подкосить рынок жилья
Бесплатная раздача квартир, практиковавшаяся в годы советской власти, будет практически свернута, теперь получить квартиру смогут только самые малоимущие - да и то при условии, что эта квартира останется собственностью государства, а выкупить ее можно будет лишь по рыночной цене.
Всем прочим, кто стоял десятилетиями в очереди на жилье и тем, кто даже не пытался в эту очередь встать, предлагается теперь следовать другому алгоритму: занять деньги под залог покупаемой недвижимости. Накопить "живыми" деньгами будет достаточно лишь 10% от стоимости жилья, а 20% от цены квартиры можно будет оформить в виде "виртуальных" денег. То есть застраховать свое обязательство выплатить эти проценты. Получившихся 30% будет достаточно для оформления первоначального взноса на покупку квартиры.
Под этот первый взнос банк выдаст кредит на длительный срок и выпустит ипотечную ценную бумагу, которая будет обращаться на рынке ценных бумаг. А чтобы ипотечные ценные бумаги легко раскупались, инвесторам также сделали приятно: налог на прибыль по доходам от ипотечных бумаг на ближайшие два года будет снижен до 6%. Одновременно будут снижены налоги и для застройщиков: отмена НДС на все операции по реализации жилья и недостроя год назад участникам ранка могла разве что присниться.
Ипотечный кредит можно будет получать и на новостройки, что сегодня сделать практически невозможно и что отсекает от ипотеки значительную часть граждан, желающих обзавестись жильем по самой минимальной цене. Само оформление договора ипотеки должно упроститься по количеству бумажек и стать дешевле. За оформление документов придется заплатить не 5% от стоимости жилья (обязательное нотариальное удостоверение ипотеки отменяется), а символическую сумму в несколько сотен рублей в виде госпошлины.
Если все пойдет как задумано, то, по мнению разработчиков реформы, банки смогут выдавать кредиты вплоть до 25 лет, а проценты по кредитам довольно резко снизятся - с нынешних 17% до 9-10%. Такая схема заставляет тайком взяться за калькулятор даже тех, чье жизненное кредо - "в долг не брать". Вроде бы все логично.
Повысить доверие на кредитном рынке должны будут бюро кредитных историй, отсекающие с рынка недобросовестных заемщиков. Заемщиков добросовестных, но оказавшихся несостоятельными можно будет легко выселить из заложенного жилья во "временный фонд", что действующее законодательство запрещает, но что позволит жилищный пакет.
Наконец, у банка вообще не будет болеть голова о том, насколько скрупулезно рассчитывается клиент по кредиту, - если под его кредит выпущена ценная бумага, которая фактом своей продажи принесла банку прибыль.
Тройная подстраховка теоретически должна убедить банки снизить проценты по кредитам и за счет такого снижения многократно расширить круг своих клиентов. Месяц назад подобные расклады выглядели практически неуязвимыми, но банковский кризис наверняка спутает расчеты.
С ипотечными кредитами готовы работать многие банки, и большинство из них действительно могли бы пойти на разумное снижение процентов по кредитам. Но единственной и естественной реакцией людей на банковский кризис стал отток их денег из частных банков в государственные. И, похоже, надолго.
Если через некоторое время, когда кризис утихнет и все вновь утрясется, открывать годовые депозиты в частных банках вновь станет делом обычным, все равно на четверть века связываться с банком, беря ипотечный кредит, слишком рискованное занятие, заключает газета.
В свою очередь, газета "Финансовые известия" считает, что банковский кризис, безусловно, повлияет на рынок недвижимости. Пока эксперты фиксируют приостановку цен и снижение количества спроса. У некоторых компаний есть даже случаи отказа от сделок.
Одни аналитики полагают, что в дальнейшем недоверие к банковским депозитам приведет к новому всплеску спроса на покупку инвестиционных квартир и как следствие - к еще большему росту цен на жилье. Но это может компенсироваться ростом предложения, возникшим благодаря тому, что банки начнут избавляться от своих активов в недвижимости.
Сейчас аналитики в один голос говорят, что кризиса на рынке недвижимости не будет. Люди вытащат свои накопления с банковских вкладов и вложат в квартиры. В конце концов, на депозитах и ценных бумагах можно потерять все, а на недвижимости - максимум 20% стоимости жилья, да и то ненадолго, - считают эксперты.
Тем не менее рынок реагирует на банковский кризис уже сегодня. Уменьшилось количество предоплат по новостройкам и загородной недвижимости. Спрос упал на 30%, а рост цен приостановился. Стоимость новостроек кое-где даже пошла вниз - пока в пределах $50-100 за кв. м. Правда, аналитики уверены, что мгновенного и резкого снижения цен сейчас не будет, а о последствиях нынешнего банковского кризиса можно будет реально говорить только через 4-6 месяцев.
Цены на жилье, видимо, не будут расти до сентября. Потом они, возможно, резко выстрелят вверх, если ситуация в банковской сфере стабилизируется. Если же макроэкономическая ситуация ухудшится, цены на жилье могут стабилизироваться на какое-то время.
В сложившейся ситуации банки могут начать избавляться от принадлежащей им недвижимости. Правда, пока эксперты полагают, что банки не будут сбрасывать свои активы одновременно, да и их доля на рынке жилья недостаточна, чтобы спровоцировать кризис.
Однако наличие недвижимости в структуре собственности банка сейчас может быть нежелательным. Банки могут выставить ее на продажу по довольно низкой цене, тем более что покупателей на крупные объемы на рынке сейчас нет. Часть спекулятивных игроков может либо уйти с рынка, либо продать свои портфели. Благодаря этому цены на квартиры могут упасть примерно на 10% - допускают эксперты.
