Основатель ГК «Мортон» - РБК: стране нужны храмы, культурные центры и города айтишников

Основатель ГК «Мортон» Александр Ручьев (Фото: Олег Яковлев / РБК)

О том, куда пойдут эти деньги, чем плохи китайские строители и как застройщики понимают «духовные скрепы», Александр Ручьев рассказал корреспонденту РБК Алексею Пастушину.

Скупка в кризис

До кризиса про «Мортон» мало кто знал. Что помогло резко нарастить свои строительные мощности?

Конечно, до кризиса мы были не такими крупными девелоперами. Но в кризис многие девелоперские компании не вкладывались в земельный банк, а мы взяли кредиты, вложились и сразу после кризиса вышли уже с готовыми площадками, поймав волну отложенного спроса.

То есть вы не боялись в кризис брать кредиты?

Мы не боялись, просто само по себе привлечение кредитов в кризис было осложнено. Но при этом цены на земельные участки упали в три раза. Так получилось, что те банки, с которыми мы сотрудничали, в кризис неплохо себя чувствовали. Они и приняли решение о выдаче нам кредитных средств.

Много ли у вас проектов в «старой» Москве?

Мало. Есть поселок Северный, где мы будем строить 110 тыс. кв. м жилья. Есть площадка в Зеленограде, где мы сейчас разрабатываем документацию. На севере Москвы мы сегодня строим IT-кластер МФТИ площадью 30 700 кв. м. Он станет первым проектом в рамках строительства технопарка ФИЗТЕХ XXI на 430 000 кв. м для наукоемкого и высокотехнологичного бизнеса.

Мы планируем совместно с Москомархитектурой провести конкурс на создание архитектурного проекта развития этой территории. Здесь появится комплекс с научными лабораториями, инжиниринговыми центрами, бизнес-инкубаторами и научно-исследовательскими центрами. Это даст Москве 30 000 рабочих мест и серьезную точку роста.

Почему у компании не так много столичных строек?

В Москве есть специфика с оформлением документов, порядок которого гораздо сложнее, чем в области. Хотя и Подмосковье сейчас тоже идет по пути ужесточения регламентов, и сроки тоже начинают удлиняться. В принципе, я считаю, это неизбежность, такова специфика крупных мировых мегаполисов.

Почему в 2013 году вы решили купить площадку «Алмаз-Антея»?

Потому что за этим будущее. Новая Москва – это все-таки более отдаленная перспектива. А редевелопмент промзон – насущная необходимость для столицы. К тому же там есть сложившаяся инфраструктура. Нам интересно построить там офисные комплексы, собрать всю компанию в одном месте. Совокупность всех этих факторов заставила нас рискнуть.

Это будет большой проект?

Наши желания – около 170 000 кв. м жилья и 100 000 кв. м офисов. В Москве инвестиционная себестоимость колеблется в районе 100 000 руб. за кв. м. Соответственно, 270 000 кв. м – это 27 млрд руб.

Каков ваш общий земельный банк?

Где-то около 9 млн кв. м.

А кредитная нагрузка?

Около 19 млрд руб.

Основной кредитор – Сбербанк?

Да, Сбербанк – самый крупный, Московский индустриальный банк, банк «Санкт-Петербург» и Промсвязьбанк. Эта четверка нас активно кредитует.

Сильно ли планируете нарастить девелоперский портфель?

В ближайшие шесть-семь лет в Московской области мы планируем построить 6,5 млн кв. м и около 1,5 млн кв. м – в Москве, в том числе новой. Сейчас у нас построено 3,5 млн кв. м.

Сколько вы продали за прошлый год?

Мы продали в общей сложности, в том числе и путем расчета с подрядчиками, около 900 000 кв.м.

Сколько выручили от продажи?

Выручка в прошлом году – 51,1 млрд руб. Прибыль была не очень большая, может быть, около 1 млрд руб. Мы достаточно активно вкладывались в сферу ЖКХ и в новые земельные площадки. Но в ближайшие два года точно не планируем ничего покупать.

А продавать?

У нас есть две-три площадки, которые мы готовы продать. В общей сложности это миллион квадратных метров. То есть чуть больше 10% нашего земельного банка.

Каков размер вашей инвестиционной программы на ближайшее время?

Мы в год вкладываем 50 млрд руб., а у нас программа на десять лет, получается 500 млрд руб.

Кому принадлежит «Мортон»?

Это небольшая группа физлиц.

У вас есть доля в компании?

Мне тоже какой-то пакет принадлежит.

Он больше 50%?

Я бы не брался так утверждать, но какой-то есть.

Своими силами

Рассматриваете ли вы новые инструменты для привлечения инвестиций помимо банковского финансирования?

Рассматриваем, но это не выпуск облигаций и не выход на биржу, потому что эти продукты для девелопмента в нашей стране слишком дороги. Мы продумываем варианты работы с деньгами частных инвесторов. Не секрет, что в России огромное количество частных вкладов держится в банках под фиксированный доход. ЦБ называет сумму в 1,5 трлн руб. «мертвого», спящего капитала, который банками перепродается уже по более высоким ценам бизнесу и используется в области потребительского кредитования.

Год назад РБК писал, что вы рассматриваете возможность создания инвестиционного инструмента, похожего на ПИФы.

Мы создали такой инструмент год назад, продавали от 1 кв. м. Проект принес доходность нашим клиентам около 16% годовых, но не стал массовым. Пока мы этот проект закрыли и думаем над другими продуктами.

Вы недавно запустили свой первый ДСК. Каковы планы развития производственной базы?

Да, пока мы запустили первые линии. Всего у нас 12 линий, в полном объеме завод заработает в октябре. Он рассчитан на 500 000 кв. м жилья и 70 000 кв. м социальных объектов в год, обеспечивая всего лишь 40% нашего объема. Сама идеология завода такова, что 70% продукции он производит для нас, а 30% идет на рынок. На его строительство мы потратили около 9 млрд руб. Сейчас ведем переговоры с Москвой о том, чтобы построить свой второй завод уже на территории столицы.

Планируете ли входить в совместные проекты с другими компаниями?

Есть такая заповедь апостольская, называется «отойди от зла, твори добро». У нас рынок сформирован, и больших изменений ждать не стоит. Есть компании с откровенно плохой репутацией, есть компании с хорошей репутацией. Например, с ДСК-1 и ГВСУ мы готовы входить в любые программы. В то же время с СУ-155 мы не готовы входить в совместные проекты.

Опасаетесь ли вы конкуренции со стороны китайских строительных компаний, привлечение которых активно обсуждается в правительстве?

С моей точки зрения, это не совсем корректный путь. Потому что такое привлечение подрядчиков – это увеличение трудовой миграции и уменьшение работающих внутренних ресурсов. Здесь, возможно, надо идти другим путем. Естественно, приезжий подрядчик никогда не будет дешевле нашего: накладные расходы, удаленное управление – все будет влиять на его экономику. Мы и с китайцами, и с турками вели переговоры, но они не дешевле наших подрядчиков. Самый надежный подрядчик свой собственный – это рабочий, который живет здесь, а на работу ездит на общественном транспорте.

Как же, по-вашему, тогда добиться эффективного строительства доступного жилья?

Если мы хотим сделать нормальное доступное жилье, то надо работать над экономической ситуацией. Я бы даже сказал, над геоэкономической ситуацией, потому что у нас экономика привязана к месту. Но любой город имеет предел роста, он не может бесконечно расти, иначе начинает ухудшаться система управления этим городом, нельзя управлять сотней префектур. Например, жители Москвы уже не так часто пересекают город с одного конца на другой, потому что он стал слишком большим.

С моей точки зрения, надо работать над тем, чтобы создавать новые зоны девелопмента путем формирования новых городов с нуля, ориентированных на новые отрасли промышленности. Я вижу, что был бы точно востребован медицинский город по типу германского Фрайбурга, например. Или город айтишников, где крупнейшие мировые компании в области IT имели бы штаб-квартиры, IT-лаборатории, институты, университеты. Вот такие специализированные города, которые ориентированы на прорывные отрасли промышленности, которые мы должны у себя развить. Это может стать будущим девелопмента.

Государство должно каким-то образом построить костяк, а потом уже девелоперы будут вокруг него наращивать инфраструктуру. И тогда возникнет неизбежно отток спроса на эти города.

В транспортную инфраструктуру готовы вкладываться?

Сейчас мы в Новой Москве разрабатываем проект, у нас есть предварительные договоренности с Москвой, что 7 км дороги с развязкой построю я, а остальное построит столица. Также мы реализуем проект легкого метро в Ленинском районе Московской области на принципах концессии.

Не стройкой единой

Чем кроме девелопмента жилья вы занимаетесь?

Параллельно мы развиваем ряд сопутствующих бизнесов в сфере ЖКХ. А для диверсификации финансовых потоков активно развиваем коммерческую недвижимость. В собственности у нас уже более 100 000 кв. м. Это первые этажи наших домов и небольшие торговые комплексы в наших же микрорайонах. Есть разработки в сфере транспорта, но это скорее венчурный проект, он пока не вышел в стадию активной реализации.

Какие наработки сейчас вы развиваете в сфере ЖКХ и как взаимодействуете с Минстроем в этом плане?

У нас есть два основных направления. Первое – это водоканал с очистными сооружениями. Мы создали совместно с немецкой компанией проектную группу и сделали проект крупных очистных сооружений в Балашихе, построили и с июля вышли уже на промышленную эксплуатацию. Есть несколько своих водозаборных узлов: четыре небольших очистных сооружения и одно глобальное общегородское. Мы планируем и дальше это развивать в Московской области, а также в тех регионах, которые хотят строить их за внебюджетные средства. На эту тему мы подписали соглашение со Сбербанком России, а с Минстроем отрабатываем варианты концессионного соглашения.

Также у нас есть своя теплогенерирующая компания. Здесь сложнее, потому что достаточно долго ограничивались тарифы в части продажи тепла, а газ при этом дорожал. Поэтому прибыль этих компаний близка к нулю. Но мы надеемся, что изменение подхода к тарифообразованию сделает этот бизнес интересным.

И есть своя электросетевая компания, не очень большая, которую мы пока развиваем, но, возможно, придется продать ее какому-то стратегическому игроку.

Почему вы занялись программой развития культурных центров?

Мы хотим в каждом нашем микрорайоне отстроить русский культурный центр. Сделать связку: православный храм и русский культурный центр – чтобы они, как культурная ось, формировали исторический культурный код для населения. С этой целью мы провели конкурс, были выбраны победители, предложившие достаточно интересный проект. Сейчас мы занимаемся его привязкой и в следующем году будем сдавать первый такой центр.

Плюс мы еще хотим сделать детский сад, где ребенок с детства получал бы понимание по основным религиям, которые присутствуют в мире, и видел отличие между православием и другими религиями, в том числе христианскими. Это триада: культурный центр для взрослых, детский сад для детей, которые хотят именно в русских традициях учиться, воспитываться, и храм для верующих.

То есть вы строите эти культурные центры для души?

Мы это делаем из патриотических соображений.

Группа компаний «Мортон» была основана в Александром Ручьевым в 1994г. В 2013г. компания построила в столичном регионе 1,02 млн кв. м жилья, что на 27% превысило объемы строительства «Мортон» в 2012г. Выручка компании по итогам 2013г. выросла на 14% и превысила 51,1 млрд руб. Девелоперский портфель в столичном регионе к началу 2014г. достиг 36 проектов на более чем 7,5 млн кв. м жилья.

«Мортон» входит в первую сотню рейтинга Forbes «200 крупнейших непубличных компаний России».

Крупнейшие проекты компании: микрорайон «Солнцево-Парк» площадью 480 тыс. кв. м жилья и общим объемом инвестиций 24 млрд руб., «Бутово Парк» площадью 370 тыс. кв. м жилья и объемом инвестиций свыше 19 млрд руб., микрорайон «1 Мая» площадью 300 тыс. кв. м жилья и общим объемом инвестиций 14,5 млрд руб., а также микрорайон «Катюшки» площадью 320 тыс. кв. м жилья и объемом инвестиций 15 млрд руб.

В 2014г. «Мортон» запустил первый собственный домостроительный комбинат «Град» мощностью 525 тыс. кв. м изделий в год, который построен в партнерстве с «Роснано».

Алексей Пастушин