Шестикратный рост налогов: чем еще грозит кадастровая оценка недвижимости

С этого года москвичи и владельцы крупной столичной недвижимости (площадью более 3000 кв. м) начнут платить налог на имущество по новым правилам — исходя из кадастровой стоимости своих квартир, зданий и помещений. (Фото: Lori)

Через дорогу дешевле

«Если московские власти считают, что мое здание столько стоит, то я с удовольствием продам его им по этой цене», — так, по словам очевидца, один из российских олигархов в прошлом году отреагировал на результаты кадастровой оценки своей башни в центре Москвы. Фамилию владельца недвижимости можно не указывать — под его словами могли бы подписаться сотни, если не тысячи, предпринимателей. «Почему у нас квадратный метр стоит в два раза дороже, чем в таком же здании через дорогу? Какая логика? По-моему, ее нет», — разводит руками владелец складов на северо-западе Москвы.

Понять логику оценщиков в этом году пытаются многие собственники и даже федеральные чиновники. Ведь с этого года ряды тех, кто начнет платить налог на имущество исходя из его кадастровой, близкой к рыночной стоимости, пополнят все физические и юридические лица — собственники крупной недвижимости площадью более 3 тыс. кв. м в Москве и еще 27 регионах. Раньше, по данным Федеральной налоговой службы, физлица платили налог от инвентаризационной стоимости, включавшей только стоимость материалов и строительных работ с поправкой на износ здания, а юрлица — от балансовой стоимости, которая сопоставима с инвентаризационной. Видя массовое недовольство собственников, вице-премьер Игорь Шувалов поручил ФНС и Минфину за две недели разобраться, в каких регионах возможен резкий рост нагрузки на бизнес и граждан.

На сколько вырастут налоговые сборы, в департаменте экономической политики и развития Москвы не рассказали, но даже приблизительные расчеты показывают, что нагрузка как для владельцев квартир, так и для собственников коммерческой недвижимости увеличится в разы. Чтобы понять «масштаб бедствия», достаточно просто сравнить инвентаризационную и кадастровую стоимости: квадратный метр в знаменитом Доме на Набережной, например, после оценки «подорожал» с 8,2 тыс. руб. до 630 тыс. руб. Кадастровая стоимость ЦУМа — $296 млн — в 30 раз больше инвентаризационной, «Атриума» — $378 млн — в 13 раз, гостиницы «Националь» — $88 млн — в 23 раза. У Большого театра, правда, все наоборот: кадастровая стоимость — $19 млн — в 1,6 раза меньше инвентаризационной. Ставки налога при этом поменяются не сильно: от балансовой стоимости бизнес платил 2,2%, а от кадастровой в 2015 году заплатит 1,2%, но к 2020 году ставка вырастет до 2%.

Шестикратный рост

РБК подсчитал, сколько с этого года придется платить московским предпринимателям за 5,5 тыс. принадлежащих им зданий, сооружений и помещений (столько в столице торговых центров и офисов площадью более 3 тыс. кв. м). Данные об их кадастровой стоимости мы собрали с помощью публичной кадастровой карты Росреестра, специально подготовленной для любопытствующих. Если не учитывать возможных льгот, то исходя из действующей ставки налога на имущество (1,2% в 2015 году) собственники этих зданий заплатят в бюджет 62 млрд руб., или 4,6% от планируемых налоговых поступлений в бюджет Москвы на 2015 год.

А вот сравнить суммы нового и старого налогов возможно лишь приблизительно. Балансовая стоимость, исходя из которой владельцы коммерческой недвижимости платят налог, — сумма, по которой недвижимость учитывается в бухгалтерской отчетности. В открытом доступе этих данных нет. Но балансовая стоимость рассчитывается на основе затрат на строительство объекта, как и инвентаризационная, поэтому эти цифры должны быть относительно близки, поясняет Светлана Скрипник, партнер департамента налогового и юридического консультирования KPMG в России и СНГ. Правда, при подсчете инвентаризационной стоимости используется стандартизованный подход к оценке строительных расходов и не учитываются индивидуальные характеристики объекта (например, качество отделки здания, местоположение) и стоимость земли. В результате цифры могут отличаться, уточняет она. Если собственник не построил, а купил здание, то на балансе учитывается не стоимость строительства, а сумма сделки, то есть рыночная стоимость, но так бывает крайне редко, отмечает Скрипник: собственники обычно покупают компании, а не здания сами по себе. По мнению Валентина Гаврилова, директора отдела исследований рынка компании CBRE, если использовать для подсчетов инвентаризационную стоимость, результат даст представление о приросте налоговых платежей в целом по всей базе. «По отдельным компаниям, конечно, возможны разночтения», — замечает он. Если балансовая стоимость отличается от инвентаризационной, то обычно в большую сторону, отмечают эксперты.

Подсчет оказался возможен только для 3,3 тыс. зданий, сооружений и помещений, потому что для остальных инвентаризационной стоимости на публичной кадастровой карте нет. Всего владельцы этой недвижимости заплатят за 2015 год в московский бюджет 36 млрд руб., а исходя из инвентаризационной (по ставке 2,2%) они заплатили бы в шесть раз меньше — 5,6 млрд.

По расчетам РБК, кадастровый налог на ТЦ «Европейский» составит 433 млн руб. Это в 13 раз больше, чем владелец платил бы по старым правилам.

(Фото: ТАСС)

Налог снизился или остался прежним для 164 объектов, а для остальных вырос. Для 339 объектов налог вырос до 2 раз, у остальных рост более существенный. Основная группа предпринимателей, 40% выборки, владельцы 1282 объектов, заплатят в 2–6 раз больше, чем платили бы исходя из инвентаризационной стоимости. 711 объектов — 21% выборки — будут стоить владельцам от 6 (включительно) до 10 раз дороже. Двузначный рост (в 10–99 раз больше) показали еще 20% объектов, 646 штук.

Есть и здания (их 136), налог на которые вырос больше чем в 100 раз. Это может быть связано с тем, что объект новый и инвентаризационная стоимость не обновлялась. Например, инвентаризационный налог на «Меркурий Сити Тауэр», построенный в 2013 году (один из самых высоких небоскребов Европы, находится на территории делового центра «Москва-Сити»), составлял всего 1 тыс. руб. (инвентаризационная стоимость — 50 тыс. руб.), а теперь владельцы заплатят 282,5 млн руб.

Раньше налог по одному из наших зданий был $1,6 млн, теперь $6 млн, рассказывает Татьяна Тикова, вице-президент по стратегии и управлению активами Группы ПСН, одного из крупнейших московских девелоперов. «В итоге при не изменившихся прочих расходах чистый денежный поток по проекту у нас сократился почти в два раза!» — подчеркивает она. Она напоминает, что помимо операционных расходов девелоперы еще и обслуживают кредиты. Новый налог — это выручка за три с половиной месяца, вторит ей Алексей Петропольский, гендиректор юридической компании Urvista, приводя в пример случай своих клиентов — торгового центра «Мариэль» на Люблинской улице. «Налог на имущество доходит до 40% [выручки], и я не знаю, как мы будем выживать в нынешней экономической ситуации; многие арендаторы оповестили нас, что собираются съезжать», — рассказывает представительница торгового центра на улице Яблочкова.

Рост налогов сам по себе — это полбеды. А вот несовершенство оценки кадастровой стоимости, исходя из которой эти налоги считаются, — проблема посерьезнее. Она уже очевидна — отсюда и реакция предпринимателей, несогласных с завышенной, по их мнению, стоимостью своей недвижимости. То, что цена привязана к рыночной, — очень правильный, очень западный подход, рассуждает Тикова, но система не отлажена. «Если хромает методология, то будет хромать и результат, — отмечает она. — Надо сначала определиться, что мы оцениваем и как, а потом уже внедрять». Результаты оценки не отражают ни текущего положения рынка, ни состояния каждого конкретного объекта, ни его функционального назначения, ни степени готовности, ни износа здания, рассказывает представитель собственника нескольких деловых кварталов и комплекса апартаментов.

РБК решил на примере центрального округа Москвы проверить, насколько корректно оценена столичная недвижимость.

Дорогая моя столица

Интерактивная кадастровая карта Росреестра очень удобна: кликаешь на здание — появляется окно: там адрес, стоимость, площадь, год постройки. Сенатский дворец, например, рабочая резиденция президента, построенный еще по заказу Екатерины Великой, оценен в 20 573 руб. за 1 кв. м (или $355 по сегодняшнему курсу)  — это одна из минимальных ставок в центре российской столицы. Столько, по мнению оценщиков, здание стоило на 1 января 2014 года — девальвация рубля и прошлогоднее падение цен на недвижимость в оценке не учтены. Деньги в бюджет за Сенатский дворец, правда, не поступают: по закону налог не платят за помещения, находящиеся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений. Штаб-квартира «Роснефти» на другом берегу реки (Софийская наб., 26/1) заметно дороже: 236 405 руб. за 1 кв. м ($4076), а здание ТЦ «Охотный ряд» — 242 670 руб. ($4183).

Здания Кремля оценены по минимальным ставкам в этом районе. Сенатский дворец, рабочая резиденция президента, стоит 20 573 руб. за кв. м (или $355).

(Фото: Lori)

Правда, как предупреждает соглашение об использовании карты, она «не гарантирует достоверность, точность, полноту и своевременность данных». Поэтому РБК воспользовался первоисточником — отчетом оценщиков, размещенным в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Даже в заархивированном виде он весит больше 7 Гб, а применяемая в нем методология описана в 2 томах и занимает 800 страниц. Корреспондент РБК загружал его более 30 часов. Два оценщика признались, что они пытались сделать то же самое, но им это не удалось.

Оказалось, что из 6 млн столичных зданий, квартир, помещений, сооружений в ЦАО находится 567 тыс., то есть 10%. Зданий из них 21 тыс., подавляющее большинство — 16,5 тыс. — нежилые. Объектами налогообложения являются не все. Многоквартирные дома целиком почти никогда не принадлежат одному владельцу, но их тоже «посчитали». Нежилые помещения в них оцениваются отдельно и стоят, как правило, меньше, чем все остальные площади. Например, квадратный метр в жилом доме в Большом Афанасьевском переулке, 3, недалеко от метро «Кропоткинская», стоит 433 тыс. руб. ($7,5 тыс.), а нежилое помещение в нем оценено из расчета 310 тыс. ($5,3 тыс.).

Разброс цен велик: самые дорогие — по 680 тыс. руб. за 1 кв. м ($11,7 тыс.), самые дешевые — по 11,6 тыс. ($200). По минимуму оценены здания вузов и музеи. Например, столько стоят учебные корпуса и казарма Военной академии Ракетных войск стратегического назначения им. Петра Великого (Китайгородский проезд, 9) и Российская академия медицинских наук по соседству (Солянка, 12/14). А музей Москвы чуть дороже — 17,6 тыс. руб. ($303).

Самые дорогие нежилые здания центра Москвы

Фотогалерея 

Средняя цена здания в центре Москвы, по расчетам РБК, — 164 тыс. руб. за 1 кв. м ($2827). Жилые дома существенно дороже среднего: в среднем по 311 тыс. руб. за 1 кв. м ($5362). Самые дорогие из них предсказуемо расположены в переулках недалеко от Пречистенки и Остоженки — в районе так называемой «Золотой мили» (см. карту и галерею). Например, доходный дом Бройдо 1902 года постройки на Остоженке, 20, по соседству с Мультимедиа Арт Музеем. В 1990-е там обитал сквот анархистов и хиппи, а в 2009 году особняк был полностью реконструирован (680 тыс. руб. за 1 кв. м, или $11,7 тыс.). Столько же стоят и корпуса одного из самых дорогих жилых комплексов — «Знаменские палаты» в Большом Знаменском переулке, 13–15, недалеко от Гоголевского бульвара и музея искусств им. Пушкина.

Самые дорогие жилые дома центра Москвы

Фотогалерея 

Немного дешевле (656 тыс. руб., или $11,3 тыс.)  — жилой комплекс «Баркли Плаза» на Пречистенской набережной. «В самом центре столицы цены действительно на уровне 500–600 тыс. руб. за 1 кв. м», — соглашается Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

«Дом Мастера» (дом друзей М. А. Булгакова братьев Топлениновых) в Мансуровском переулке — один из самых дешевых жилых домов центра столицы.

(Фото: Lori)

А вот один из самых дешевых жилых домов центра стоит в 6 раз меньше (110 тыс. руб., или $1,9 тыс.)  — это одноэтажный особняк братьев Топлениновых в Мансуровском переулке на Остоженке, один из немногочисленных сохранившихся деревянных домов Москвы, известный как дом булгаковского Мастера.

Проверить методологию и выявить странности нового метода оценки РБК попробовал на примере главной улицы столицы.

Пройдусь по Абрикосовой

Тверская, 6, Саввинское подворье, жилой особняк начала прошлого века, выполненный в стиле модерн и облицованный цветной плиткой. Он располагается в глубине двора и окружен более новыми строениями, но стоит на 37% дороже соседей, потому что относится к категории «элитное» — таких домов в столице всего полтысячи. Две гостиницы — одна из старейших действующих «Националь» на углу Тверской и Моховой улиц в историческом здании и перестроенный в 2006 году Ritz-Carlton — стоят одинаково (238,5 тыс. руб. за 1 кв., или $4,1 тыс.). К ним применялся доходный подход, когда оценщик на основе анализа аналогов предполагает, сколько прибыли можно извлечь из этого здания. А пятизвездочная InterContinental (дальше от Кремля) и соседний с ней Marriott стоят дешевле — 208 тыс. руб. за 1 кв. м ($3,6 тыс.).

Здания дешевеют по мере движения от станции метро «Охотный Ряд»: восьмиэтажный дом по адресу Тверская, 4, построенный в 1938 году (жилые — 6 верхних этажей), — 400 387 руб. за 1 кв. м ($6903), дом с книжным магазином «Москва» на первом этаже (Тверская, 8/2 стр.1)  — уже 360 тыс. руб. за кв. м ($6,2 тыс.). По мере приближения к метро «Тверская» снова дорожают: дом с магазином «Елисеевский» на Тверской, 14, стоит 375 тыс. руб. ($6,4 тыс.) за 1 кв. м. Они тем не менее не могут тягаться со зданием в соседнем с Тверской Шведском тупике (№ 3), оцененным в 482 426 руб. за 1 кв. м. ($8317). В этом элитном доме, как писал Bloomberg в 2013 году, имеют квартиры президент «Роснефти» Игорь Сечин, президент ВТБ Андрей Костин, владелец Volga Group Геннадий Тимченко и экс-министр финансов Алексей Кудрин.

Административные здания, как и музеи и вузы, дешевле жилья, гостиниц и торговых центров. Здание Госдумы, например, оценили в 29 390 руб. за 1 кв. м ($506), а московской мэрии (Тверская, 13)  — всего в 17 тыс. руб. ($300). Во столько же, например, оценено закрытое лесами строение по адресу Тверская, 10 (оно оценено как объект незавершенного строительства).

На первый взгляд, все вполне соответствует рыночным ценам, соглашаются риэлторы и оценщики. «Центр Москвы еще имеет потенциал для роста кадастровой стоимости, особенно торговая и офисная недвижимость: ставки аренды, которые платят арендаторы помещений в моллах и бизнес-центрах, пока позволяют собственникам платить налоги, — говорит Юрий Паньков, старший оценщик офиса Swiss Appraisal в России и СНГ. — Но все, что выходит за трешку [Третье транспортное кольцо], нередко переоценено по кадастру, и в первую очередь промышленная недвижимость».

Отклонения от рыночных

Помещение под магазин, выходящее в глухой двор, было оценено так же, как аналогичное, но с выходом на Ленинский проспект, хотя покупательский поток там гораздо ниже, а здания под магазины из легковозводимых конструкций оценили как капитальные строения из кирпича — таких кейсов у каждого оценщика десяток. «Стоят рядом два дома примерно одного года постройки, к одному из них подведена канализация, а в другом до сих пор удобства на улице, — рассказывает об одном случае столичный оценщик. — Цена в итоге у обоих одинаковая». Соседство торгового центра на Яблочкова (где налоги дошли до 40% выручки) с крупной магистралью увеличили его кадастровую стоимость, но отсутствие подъезда к зданию со стороны этой трассы в оценке не учтено, говорит представитель собственника.

Юристу Сергею Акатову, представителю собственника здания на Берсеневской набережной, непонятна не только получившаяся при оценке сумма, но и сам факт включения здания в список объектов, подлежащих налогообложению на основе кадастровой стоимости. «Да, общая площадь у нас 6 тыс. кв. м, но львиную долю пространства занимают чердак и подвал, — рассказывает он. — Чердак протекает, там страшно ходить, а когда оттуда забирают ведра с водой, у стоящих внизу мурашки бегут по коже». Можно, конечно, чердак снести, шутит Акатов о здании 1917 года.

О несовершенстве методологии можно судить и по разным оценкам одной и той же недвижимости, сделанным перед введением новых правил расчета налогов и год спустя: в Москве оценку проводили в 2013 году (действовала в 2014 году) и 2014 году (действует в 2015–2016 годах).

Тогда-то и проявились удивительные вариации разных методологий. Первая — включать ли в стоимость зданий налог на добавленную стоимость. По этой проблеме, а цена вопроса — 18%, даже в профессиональном сообществе нет единого мнения. В результате и в 2013-м, и в 2014 году в стоимость столичной недвижимости включали НДС, а некоторые предприниматели безуспешно пытались оспорить такую оценку.

Для иллюстрации второй «особенности» Татьяна Тикова из Группы ПСН рисует на офисной доске здание и пририсовывает снизу еще один прямоугольник: в 2013 году компании, как и другим собственникам, посчитали налог не только на само здание, но и на участок земли под ним. «Владельцы недвижимости параллельно с налогом на имущество уже уплачивали и уплачивают арендную плату за землю. Получается двойная плата за земельный участок», — поясняет Татьяна Тикова. Департамент городского имущества Москвы, заказчик оценки, косвенно признал ошибку год спустя — в отчете 2014 года землю не учитывали.

Многие здания выросли в цене в 2014 году, но есть счастливые исключения. Здание МИА «Россия сегодня» подешевело в 12 раз. Год назад оно было оценено как обычный бизнес-центр, а теперь его стоимость соответствует минимальным ставкам.

(Фото: РИА Новости)

Группа ПСН успешно оспорила оценку, и будущие платежи им скорректировали на сумму переплаты, но возвращать деньги тем пострадавшим, кто решил не ходить в комиссию и суд, столичные власти не собираются. «Возможность обжалования предусмотрена Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для всех лиц, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости», — ответил через пресс-службу замруководителя департамента городского имущества Москвы Дмитрий Тетушкин, который в момент подготовки текста курировал это направление.

Своя игра

Все обвинения в неправильной оценке сыплются на оценщиков, но они с претензиями не согласны. «Каким бы профессиональным ни был оценщик, некоторые особенности объектов он не сможет учесть по объективным причинам», — подчеркивает президент СРО «Экспертный совет» Алексей Каминский. В государственном кадастре недвижимости, например, нет информации о качестве ремонта в помещении, которая влияет на рыночную цену, добавляет он, то же и с видом из окна, соседством с кладбищами и психбольницами и т.д.

«Из кадастра мы можем узнать только базовую информацию: местоположение, этажность, материал стен, год постройки. А вот понять, офис это или магазин, почти невозможно — целевое назначение по существенной части объектов не указано или указано неправильно», — уточняет оценщик Павел Карцев, гендиректор компании Valrus. Встречаются и ошибки: например, квартира площадью 604 кв. м, а не 60,4, продолжает он. Кроме того, в России нет открытых данных о сделках с недвижимостью, поэтому при анализе рынка оценщик собирает объявления о продаже, а при расчетах приходится закладывать еще и поправку на торги.

Оценщики сталкиваются с «методологическим вакуумом», подчеркивает Ксения Комарова, руководитель отдела экспертизы и методологии СМАО, одной из крупнейших СРО. Есть федеральный закон «Об оценочной деятельности» и федеральные стандарты оценки (ФСО), но руководств к действию там не хватает, так что оценщик и заказчик сами изобретают, что как считать. «Оценщику совместно с экспертами приходится решать огромное количество методологических тонкостей», — говорит Ксения Комарова. К числу таких проблем относится включение в стоимость здания и стоимости земли (как у ПСН), и НДС. Сейчас Минэкономразвития спешно разрабатывает новые нормы: и проект изменений ФСО, и методические указания для оценщиков, где будут прописаны все стадии оценки вплоть до оспаривания стоимости. Но, по словам оценщиков, он будет принят не раньше июня.

Дымящие трубы ТЭЦ-20, расположенной на улице Вавилова, д. 13, никак не влияют на стоимость соседнего дома №15 и расположившегося неподалеку главного офиса Сбербанка (№19). Зато обоим зданиям добавляет очков зона рекреации: до нее всего полкилометра.

(Фото: Lori)

«Будем сражаться!»

Недовольных оценкой владельцев недвижимости — тысячи, и количество растет. Если в 2013 году в специально созданные комиссии по спорам при Росреестре было подано 5,3 тыс. заявлений о пересмотре стоимости земли и недвижимости, то в прошлом году — уже 12,5 тыс. Показательно и то, что в судах общей юрисдикции, которые с конца 2014 года выступают следующей после комиссии по спорам инстанцией по вопросам кадастровой оценки, львиная доля гражданских дел касается оспаривания стоимости недвижимого имущества и земли. За два первых месяца этого года в Мосгорсуде, например, по данным его сайта, таких дел было 153 из 216.

Поток обращений за переоценкой начался еще в прошлом году, но спорить пришли пока не все. Некоторые выжидают. «Оценка будет действовать два года. Это нововведенная вещь. Мы повременим, необходимости оспаривания с нашей стороны пока нет», — сохраняет спокойствие топ-менеджер одной из крупнейших в стране девелоперских компаний.

Многие пока вообще не в курсе, что налог вырос. Физлица получат счета от налоговой инспекции за 2015 год только в 2016 году. Юридические же лица уже ежеквартально платят новые суммы авансом. Но они высчитывают свою сумму самостоятельно. «Владельцы торгового центра на улице Люблинской не знали, что вошли в список зданий, за которые с 2014 года надо платить по кадастру, — рассказывает Алексей Петропольский. — Конечно, сами виноваты, это необразованность бухгалтера. А в этом году налоговая провела аудит и подала на них в суд за недоплату налогов».

Но неискушенных и равнодушных с каждым днем становится все меньше. «Мы терпели, потому что до падения курса рубля [наш офисный] проект все равно был привлекателен, — говорит менеджер крупной девелоперской компании. — Но теперь, с учетом кризиса, готовы действовать».

В Росреестре таких, как он, вот уже год каждую неделю встречает целая комиссия (это первая инстанция для недовольных оценкой): за день, как убедился корреспондент РБК, удается рассмотреть не более 20 дел. Удача сопутствует немногим: в 2014 году успехом увенчались менее половины обращений в комиссию по спорам, посчитали в Росреестре. Не добившиеся снижения кадастровой стоимости не сдаются. «Будем дальше сражаться!» — на весь коридор отвечает РБК один из получивших отрицательный «вердикт».

При участии Олеси Волковой и Алексея Пастушина