$5 млрд на ипотеке: как Дэн Гилберт вышел с прибылью из двух кризисов

Дэн Гилберт (Фото: Jeff Kowalsky/Bloomberg)

Миллиардер Дэн Гилберт заработал на двух кризисах подряд. В 1999 году, накануне краха доткомов, он продал свою компанию Rock Financial, специализировавшуюся на онлайн-ипотеке, за $532 млн, а спустя три года выкупил ее обратно почти в десять раз дешевле. Во время ипотечного кризиса, накрывшего США в 2007–2009 годах, Гилберт не только не потерял бизнес, но и удвоил продажи своей компании Quicken Loans, отказавшись от выдачи необеспеченных кредитов. Сейчас он вкладывает миллиарды в новый деловой центр в Детройте, опустевшем после разорения автогигантов General Motors и Chrysler. Не меньше пятой части его состояния, которое Forbes оценивает в $5 млрд, приходится на баскетбольный клуб Cleveland Cavaliers, на этой неделе впервые в своей истории ставший чемпионом NBA.

От конфет к нелегальным ставкам

Будущий миллиардер родился в 1962 году в предместьях Детройта, тогда процветающего центра американского автопрома. Отец Дэна был владельцем ночного клуба. Зарабатывать деньги Гилберт пытался еще в младшей школе: в четвертом классе он покупал оптом конфеты у друга своего отца и продавал в розницу одноклассникам в школе. В 12 лет он с друзьями организовал сервис доставки пиццы, покупая ее в магазине и доставляя соседям на велосипедах. Тогда же Гилберт узнал, что такое жесткая конкуренция: доставку пришлось закрыть, после того как в местный департамент здравоохранения поступила анонимная жалоба на школьника. Сам он был уверен, что донос написал кто-то из владельцев местных пиццерий.

Гилберт вновь вернется к доставке пиццы в годы, когда будет учиться в колледже. «Я до сих пор уверен, что держу мировой рекорд по доставке пиццы: однажды ночью я доставил 78 пицц», — вспоминал он этот этап своей карьеры в интервью ESPN. По его собственным словам, на доставке удалось накопить $5 тыс., которые в итоге и стали стартовым капиталом для ипотечного бизнеса Гилберта. «В свой последний семестр в колледже я посещал занятия только с 8 до 10 часов утра. Потом с 11 до 14 развозил пиццу, а потом отдыхал со $150 в кармане», — рассказывал бизнесмен.

От доставки пиццы молодой предприниматель быстро перешел к более серьезному, но менее легальному занятию: на последнем курсе колледжа в 1981 году он организовал незаконный букмекерский бизнес, участники которого, по данным полиции, «угрожали насилием задолжавшим игрокам». Общий объем ставок, принятых Гилбертом, по полицейским данным, составлял $114 тыс. Его так и не осудили, но оштрафовали, приговорили к 100 часам общественных работ и на три года поместили под надзор полиции.

Онлайн-ипотека

Продавать недвижимость Гилберт начал еще студентом юридического факультета детройтского Университета Уэйна. На рекламу денег у него не было, поэтому будущий миллиардер просто повесил плакат «выставлен на продажу» на доме собственных родителей, а заходивших потенциальных покупателей водил смотреть другие дома. Скоро Гилберт понял, что гораздо больше денег можно заработать финансируя покупку жилья. В 1985 году с двумя партнерами и младшим братом Гэри он основал небольшую компанию Rock Financial, продававшую потребителям ипотечные кредиты крупных банков. Партнеры размещали рекламу в бесплатных журналах с объявлениями о продаже недвижимости. «С самого начала мы смогли сделать так, что телефон разрывался от звонков, хотя и не очень хорошо представляли, что с этими звонками делать», — рассказывал потом Гилберт The New York Times. Время для начала ипотечного бизнеса было благоприятным: во второй половине 1980-х ставка по ипотеке в США значительно снизилась и рынок быстро рос. Первоначальные вложения Гилберта и его партнеров составили всего $5 тыс., а уже к 1999 году выручка Rock Financial достигла $90 млн, а чистая прибыль — $20 млн.

За несколько лет Rock Financial удалось стать одним из ведущих ипотечных брокеров в США, не связанных с крупными инвестиционными банками. Растущий спрос на ипотеку совпал с бурным развитием интернет-технологий. Гилберт смог одним из первых применить новые подходы к ипотечному кредитованию в США. Законы, регулирующие кредитование под залог недвижимости, различались в разных штатах, городах и округах, и ипотечным компаниям, чтобы быть уверенными в соблюдении всех местных законов, необходимо было иметь представительство едва ли не в каждом штате. Это делало рынок очень фрагментированным, каким он остается и сейчас, даже самый крупный игрок Wells Fargo занимает лишь 7% рынка.

Rock Financial приходилось содержать около 300 подразделений в восьми штатах, это делало структуру компании громоздкой и приводило к дополнительным затратам. Чтобы изменить положение, Гилберт решил сфокусироваться на новом для рынка онлайн-кредитовании и запустил один из первых специальных сайтов — Rockloans.com. Юристы, знакомые с тонкостями законодательства разных штатов, при этом сидели в центральном офисе компании в Детройте. Как вспоминал нынешний гендиректор Quicken Loans Билл Эмерсон, спустя несколько часов после запуска сайта Гилберт зашел узнать, как дела, и услышав, что на сайте зарегистрировались 50 человек, воскликнул: «Все! Мы закрываем все наши региональные отделения!»

В 1998 году Rock Financial провела IPO на NASDAQ, продав 24,9% акций компании за $33 млн. А уже в следующем году Гилберт продал компанию производителю программного обеспечения Intuit за $532 млн. Сам он заработал на сделке $350 млн и сохранил пост гендиректора. Сделка, совершенная накануне краха доткомов 2000 года, оказалась сверхвыгодной: Intuit стала одной из жертв лопнувшего пузыря, а в 2002 году Гилберт выкупил свою компанию обратно уже всего за $64 млн.

В начале 2000-х спрос на ипотеку рос, ставки снижались и прибыли компании Гилберта, переименованной в Quicken Loans, росли. Но в 2007 году начался американский ипотечный кризис: заемщики с низким доходом, которым банки выдали много плохо обеспеченных ипотечных кредитов (subprime mortgages), не смогли по ним платить. Quicken Loans с самого начала пыталась дистанцироваться от образа «хищных кредиторов», отбирающих дома у заемщиков. «Мы никогда не выдавали subprime, которые в итоге привели ко всему этому хаосу. Мы просто никогда этим не занимались», — говорил Гилберт в марте 2009 года в интервью Cleveland Plain Dealer. Сама компания не слишком пострадала от кризиса неплатежей, поскольку большинство ипотечных займов перепродавала портфелями инвестфондам.

Отказ от выдачи необеспеченных кредитов позволил Quicken Loans удачно пережить ипотечный кризис. В 2007–2008 годах объем ее кредитования не изменился, составив $12 млрд, а в 2009 году вырос более чем в два раза, до $25 млрд: отказ от рискованных займов положительно сказался на имидже кредитора. Выручка компании в 2008–2009 годах почти удвоилась — с $474 млн до $902 млн (в 2015 году она составила $1,2 млрд). На своем сайте Quicken Loans​ подчеркивает, что в годы кризиса смогла увеличить свою долю на рынке.

Тем не менее бывшие сотрудники организации утверждали, что Quicken Loans выдавала рискованные кредиты, писала в 2011 году НКО The Center for Public Integrity. Кроме того, компания якобы занималась давлением на заемщиков, владельцев домов, а также завышала оценку залоговой недвижимости. В апреле 2015 года Минюст США подал к Quicken Loans иск, обвинив ее в преднамеренном нарушении правил выдачи ипотечных кредитов, застрахованных Федеральной жилищной администрацией (FHA), в 2007–2011 годах.

Сейчас критики Гилберта говорят, что кризис его ничему не научил: последний крупный проект миллиардера — мобильное приложение Rocket Mortgage, с помощью которого можно подать заявку на ипотечный кредит прямо со смартфона. Процедура занимает не более десяти минут, сервис сам верифицирует информацию и выдает клиенту условное одобрение кредита. Критики считают, что новый уровень доступности ипотеки может привести к повторению кризиса.

Спортивный магнат

Гилберт — владелец хоккейного клуба Lake Erie Monsters и футбольной команды Cleveland Gladiators, но главный его спортивный актив — клуб Национальной баскетбольной ассоциации (NBA) Cleveland Cavaliers, купленный бизнесменом в 2005 году за $375 млн у спортивного инвестора Гордона Ганда. Сразу после покупки команды бизнесмен говорил журналистам, что это была его многолетняя мечта. «В школе ты понимаешь: профессиональным спортсменом я, скорее всего, не стану. Тогда я куплю команду», — рассказывал Гилберт в интервью местному изданию Scene.

Уже два сезона спустя клуб Cleveland впервые в истории дошел до финала НБА. Спортивные успехи команды были связаны не только со сменой владельца, но и с появлением в ней одного из самых талантливых баскетболистов своего поколения ЛеБрона Джеймса. В 2010 году, когда Джеймс принял решение уйти из команды, это ударило по состоянию Гилберта, всего за два сезона обрушив стоимость Cleveland с $476 млн до 329 млн. Сам Гилберт был в бешенстве: он написал открытое письмо болельщикам клуба, в котором жестко отзывался об игроке и заявил, что «лично гарантирует, что клуб станет чемпионом НБА раньше, чем бывший самопровозглашенный Король [прозвище Леброна Джеймса]». Позже миллиардеру пришлось признать, что он был неправ, и убедить баскетболиста вернуться обратно в команду. 20 июня 2016 года, обыграв в финале Golden State Warriors, Cleveland впервые в своей истории стал чемпионом богатейшей спортивной лиги мира.

Сейчас баскетболисты Cavaliers самые высокооплачиваемые в NBA. Накануне чемпионского сезона 2015–2016 Гилберт отводил на зарплату игроков $175,6 млн. Это второй показатель в истории НБА по зарплатным расходам за сезон — больше, $197 млн, потратил только Михаил Прохоров на баскетболистов Brooklyn Nets в сезоне 2013–2014.

В январе 2016 года Forbes оценил стоимость Cleveland Cavaliers в $1,1 млрд, что примерно в три раза больше, чем 11 лет назад заплатил Гилберт.

Инвестиции в мертвый город

В начале 2010-х Гилберт начал инвестировать средства в свой родной город Детройт. Еще в середине XX века это был один из центров американской промышленности. Но с упадком автогигантов General Motors и Chrysler он начал приходить в запустение. Если в 1950 году население Детройта составляло 1,8 млн человек, то в 2014-м только 680 тыс. В 2013 году вслед за GM и Chrysler город подал заявление о несостоятельности — это стало крупнейшим муниципальным банкротством в истории США.

В условиях, когда квадратные метры в полупустых небоскребах Детройта не стоили почти ничего, Гилберт решил сделать ставку на технологии и привлечение молодых профессионалов. Город, по его замыслу, должен стать кластером предпринимателей, конкурентом Нью-Йорка, Кремниевой долины и Чикаго. Бизнесмен начал активно скупать недвижимость в центре Детройта по низким ценами в 2010 году. Большинство объектов нуждалось в ремонте и модернизации. Первыми в центр Детройта переехали сотрудники Quicken Loans. Скупкой и реставрацией недвижимости занималась принадлежащая Гилберту компания Bedrock. В итоге в его собственности оказалось более 78 объектов общей площадью более 1 млн кв. м, так что центр Детройта теперь часто называют «Гилбертвиллем».

За шесть лет Гилберт смог привлечь в деловой центр Детройта 140 арендаторов и 12,5 тыс. сотрудников, большинство из которых работают в связанных с его компаниями интернет-стартапах. Предприниматель создал в городе инкубатор для стартапов Bizdom, а также инвестировал в создание системы легкорельсового транспорта, который свяжет деловой центр города с жилыми районами. В интервью The New York Times Гилберт говорил, что инвестиции в Детройт нельзя сравнить с «рулеткой, когда ты сидишь и ждешь, что шарик выпадет на цифру семь, — здесь ты сам влияешь на результат». К нынешнему моменту вложения бизнесмена в город составили порядка $1,8 млрд. Но в интервью Detroit Free Press в 2015 году он говорил, что это только начало долговременной стратегии.

От рэпа до роботов

Среди проектов, в которые инвестирует Гилберт, есть и более неожиданные. В частности, он вложил $40 млн в сайт Rap Genius (сейчас он называется Genius), объясняющий смысл текстов американских рэп-исполнителей. Как сообщал Business Insider, Гилберт познакомился с основателем сайта Иланом Зекори на баскетбольном матче, потом услышал о проекте от своих сыновей и решил в него инвестировать. Вскоре после заключения сделки сайт начал позиционировать себя как онлайн-энциклопедия. Business Insider пишет, что сам Гилберт оценивает стоимость проекта в «несколько сотен миллионов долларов».

В середине мая The New York Times сообщила, что Гилберт и глава Berkshire Hathaway Уоррен Баффет претендуют на покупку интернет-активов компании Yahoo (примерно тогда же аналитики Bloomberg Businessweek пришли к выводу, что сейчас стоимость Yahoo отрицательная). При этом, по данным издания, инициатором покупки выступает именно Гилберт, а Баффет выступает финансовым инвестором. Авторы NYT предполагают, что Гилберту интересны спортивные и финансовые ресурсы Yahoo, а также сам бренд компании.

В штаб-квартире компании Гилберта, которая занимает несколько зданий в центре Детройта, располагается еще несколько небольших интернет-компаний. Всего он поддержал более десяти интернет-стартапов, в том числе разработчика защиты от ботов Are You Human, разработчика календарей для UpTo, производителя программного обеспечения Detroit Lab и ряд других небольших компаний. В один из последних стартапов, связанных с Гилбертом, — торговую платформу StockX, которая позиционируется как «первая онлайн-биржа вещей», решил инвестировать известный рэпер Эминем.