От владельцев торговых центров потребовали перевести всю аренду в рубли

Объявление о сдаче внаем торговой площади в Москве (Фото: Михаил Джапаридзе/ТАСС)

Добровольно-принудительный перевод

Минпромторг попросил арендодателей добровольно перевести ставки аренды для ретейлеров из валюты в рубли, заявил в пятницу заместитель министра промышленности и торговли России Виктор Евтухов. «Безусловно, есть большая проблема для тех, кто реализует свой товар в​ розничных сетях, — это высокие ставки аренды. Как с этим бороться — пока сложно понять, но мы сделали несколько шагов, собрали представителей и производителей, и розницы и девелоперов и попытались договориться о том, чтобы валютные ставки были переведены в рублевые», — пояснил он (цитата по ТАСС).

Виктор Евтухов пояснил, что арендодателей попросили перевести аренду в рубли добровольно: «Надеюсь, что позитивное движение пошло, арендодатели нас услышали, поняли, что есть такая опасность. И мы получаем сигналы, что они стали более договороспособны».

Из-за договоров аренды в валюте или из-за рублевых договоров, привязанных к валютному курсу, страдают многие ретейлеры. К примеру, одежная сеть Kira Plastinina к июлю прошлого года получила рекордное для себя количество исков на общую сумму 45 млн руб., писал ранее РБК. Проблемы сети с арендодателями были связаны в том числе с резким изменением курса валют. «Нам известны случаи, когда доля арендной платы в обороте арендатора достигала 80%», — рассказывала тогда начальник отдела аренды торговых центров компании JLL (до 2014 года — Jones Lang LaSalle) Татьяна Мальянова, не называя компанию-арендатора. В том числе с изменением курса валют были вызваны проблемы крупнейшего российского продавца обуви — компании «ЦентрОбувь», о которых раньше писал РБК.

Запретить законом

«Мы попросили сделать это [перевести аренду в рубли] добровольно, если нас не услышат — у нас есть готовый проект закона, который запрещает установление ставок аренды в РФ в иностранной валюте», — отметил в пятницу Евтухов. В сентябре 2015 года стало известно, что Минпромторг подготовил поправки в Гражданский кодекс, согласно которым ставки аренды объектов недвижимости больше нельзя будет привязывать к валюте. В сентябре 2015 года Евтухов говорил, что запрет, если будет введен, распространится на всю нежилую недвижимость — и торговую, и складскую, и офисную.

За эти поправки, в частности, боролись представители Национальной ассоциации сетевой торговли (НАСТ). Совладелец обувной сети «Эконика» (входит в НАСТ) Сергей Саркисов тогда говорил РБК, что эти поправки существенно улучшат положение арендаторов. Однако президент Российского совета торговых центров Булат Шакиров осенью критиковал инициативу, комментируя вопрос для «Ведомостей»: «Многие крупные девелоперы брали кредиты на развитие своих проектов в валюте, так как ставки по ним были существенно ниже [чем по кредитам в рублях]. Если ставки аренды будут привязаны к рублю, то с обслуживанием таких кредитов могут возникнуть проблемы, банки могут взыскать в счет погашения долгов сами объекты недвижимости, что не приведет ни к чему хорошему ни для владельцев объектов, ни для арендаторов».

Добиться через суд​

В основном арендаторы старались решать свои проблемы с арендодателями в переговорном или судебном порядке, не дожидаясь вмешательства Минпромторга. В 2015 году из-за изменений курсов валют арендаторы массово пытались добиться скидок у владельцев недвижимости, рассказывала РБК раньше директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International Вера Зименкова. Владелец Nordstar Tower, почти половину которого арендует «Роснефть», в октябре 2015 года подал иски к «Роснефти» на 620,7 млн руб. В материалах не было информации о причинах подачи первого иска, но в тексте второго, на 552,4 млн руб., уточнялось, что «Нордстар Тауэр» взыскивает задолженность «по оплате постоянной арендной платы». Правда, позже второй иск был отозван.

Более настойчивым оказался «ВымпелКом». В декабре 2015 года Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск «ВымпелКома», требовавшего изменить договор с компанией «Тизприбор», у которой сотовый оператор арендует ряд помещений, так, чтобы курс, по которому арендатор должен расплачиваться с арендодателем, не превышал 42 руб. за доллар. По мнению судьи, из-за падения курса рубля взимаемая компанией «Тизприбор» арендная плата (по условиям договора с «ВымпелКомом» арендные платежи должны были вноситься последним в рублях исходя из официального курса доллара, установленного ЦБ на день платежа) значительно превысила среднюю по рынку, создав возможность «неосновательного обогащения арендодателя». Эксперты тогда заявляли, что решение суда может стать опасным прецедентом и привести к пересмотру множества других договоров. К примеру, на рынке офисов класса А в Москве, по оценке Евгения Семенова из компании JLL, около 50–70% договоров аренды заключено в иностранной валюте.