Как петербургская Setl Group стала самым быстрорастущим девелопером

Европейский квартал «Вена» в жилом районе «Семь столиц» в поселке Кудрово Ленинградской области. Застройщик — Setl City, входящий в холдинг Setl Group (Фото: ТАСС)

Печатная версия опубликована в журнале РБК №12 за 2015 год

Изначальное название созданной в 1994 году Setl Group (№3 в рейтинге быстрорастущих компаний РБК 50) — финансово-строительная компания «Петербургская недвижимость». Уже потом в холдинге появились агентство недвижимости и консалтинговое подразделение. В 2000-х годах «Петербургская недвижимость» стала крупнейшим агентством по продаже квартир эконом- и комфорт-класса в городе и области, вспоминает управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. Брокеридж до недавнего времени был основой холдинга. Среди застройщиков Setl Group была не слишком заметна даже на петербургском рынке: по итогам 2010 года она ввела в эксплуатацию только 37,8 тыс. кв. м.

Рейтинг РБК: 50 самых быстрорастущих компаний России

От брокера до девелопера

Резкий рост девелоперских проектов компании начался после перехода ее бывшего вице-президента и члена совета директоров Вячеслава Семененко (до 2014 года владел 18% холдинга) на работу в Смольный: в 2009-м он возглавил городской комитет по строительству. Представитель Setl Group настаивает, что после своего ухода Семененко никакой роли в компании не играл. А бывший топ-менеджер компании, попросивший об анонимности, говорит, что отстаивать интересы компании на госслужбе Семененко «не позволили бы моральные принципы». Семененко от комментариев отказался.

Новый топ-менеджмент во главе с Ильей Еременко, возглавившим строительный бизнес Setl в августе 2010 года, занялся оптимизацией всех бизнес-процессов и себестоимости строительства, рассказывает гендиректор компании «Терра Инкогнита» Сергей Федоров, работавший ранее в Setl Group. Основной упор был сделан на развитие жилого строительства. После кризиса 2008-го компания не была закредитована и могла привлечь для стройки банковское финансирование, а опираясь на сильную риелторскую команду, точно прогнозировать объемы и темпы продаж, вспоминает Федоров.

В 2011–2015 годах компания собрала большой земельный банк — в основном в счет доли в будущих проектах, говорит Федоров. По словам Казанского, Setl «была очень агрессивна в «прайсинге»: собственникам земли она давала до 25% в будущем объеме жилья в проекте. Еременко объясняет рост последних лет «значительным расширением адресной программы» за счет начала нескольких крупных проектов комплексного освоения территорий в Петербурге (комментарий он передал РБК через представителя).

Земельный банк компании с 2012 по 2015 год вырос почти в шесть раз, а объем введенного в эксплуатацию жилья с 2010 по 2014 год — больше чем в 15 раз, до 584,9 тыс. кв. м. С таким объемом девелопер занял седьмую строчку рейтинга крупнейших застройщиков жилья в России, по версии агентства INFOLine. Риелторское подразделение Setl в прошлом году продало 841 тыс. кв. м нового жилья, заняв четверть всего рынка Петербурга и Ленинградской области.

Восстановление после кризиса

Кроме Setl Group, в рейтинг вошли еще трое девелоперов жилой недвижимости и O1 Properties (12-е место), которая специализируется на инвестициях в коммерческую недвижимость. Все они сумели извлечь выгоду из восстановления рынка после прошлого кризиса, но стратегии, позволившие этого добиться, были разными. МИЦ (пятое место) стала бенефициаром присоединения Новой Москвы, ФСК «Лидер» (20-е место) помогла вертикально интегрированная структура бизнеса, «Дон-Строй Инвест» (33-е место) вырос благодаря увеличению числа строек, а O1 Properties (12-е место) на руку сыграл рост доллара, к которому привязаны арендные ставки в бизнес-центрах.

Общей чертой всех девелоперов, вошедших в рейтинг РБК, стала работа в более доступном эконом- и комфорт-классе, считает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. «Даже «Дон-Строй Инвест», продолжающий работать в премиальном и люксовом сегментах, в новых проектах массовой застройки делает более мелкие нарезки квартир, давая возможность покупателям выбрать из более доступного предложения», — отмечает она.

«Все столичные застройщики, попавшие в рейтинг, строят или в самой Москве, или в максимально близких к ней, а значит, удачно расположенных районах», — продолжает эксперт. Удачный выбор площадок — общее свойство девелоперов-участников рейтинга, но в деталях стратегии компаний по их освоения различаются, говорит Калюжнова.

Следующий после Setl Group девелопер в рейтинге РБК 50 — группа компаний МИЦ (пятое место), ставшая, по сути, бенефициаром присоединения Новой Москвы. Объемы ввода жилья у нее существенно меньше, чем у Setl Group: в 2014 году ГК МИЦ построила 233 тыс. кв. м, в этом планирует уже 385 тыс. кв. м.

Председатель совета директоров и совладелец ГК МИЦ Андрей Рябинский объясняет резкий рост выручки изменением структуры портфеля активов. Из 5 млн кв. м, которые сейчас составляют общий портфель проектов компании, примерно 1 млн кв. м приходится на Новую Москву — Боровское шоссе и район Коммунарки. Обе площадки ГК МИЦ купила до присоединения территорий к столице, а после цена жилья здесь резко выросла.

ФСК «Лидер» занять 20-е место в рейтинге быстрорастущих компаний помогло отсутствие зависимости от поставщиков и подрядчиков. «Мы простроили вертикально интегрированную структуру, в которую входят производители материалов, генподрядчик, проектная группа, агентство недвижимости и компания, которая занимается эксплуатацией наших объектов», — перечисляет президент и владелец ФСК «Лидер» Владимир Воронин.

Стратегию «Дон-Строй Инвеста» (33-е место) можно назвать экспансивной. Чтобы расплатиться с долгами перед ВТБ, застройщик нарастил объемы строительства. К моменту реструктуризации долга в 2010 году портфель строящихся объектов компании составлял 1,4 млн кв. м, с того момента к началу 2015 года в эксплуатацию было введено дополнительно 460 тыс. кв. м. На 1 января 2015 года в стадии строительства у «Дон-Строй Инвеста» было 1,28 млн кв. м, а с учетом заявленных в этом году двух проектов портфель строящихся объектов вырос до 3,2 млн кв. м. Помогают наращивать девелоперский портфель финансовые ресурсы группы ВТБ.

Благодаря покупкам новых активов росла выручка и O1 Properties (12-е место). Стратегия компании заключается в покупке бизнес-центров класса А: портфель таких объектов компания Бориса Минца активно пополняла до 2014 года. В 2014 году сделок не было, но это не помешало продолжить увеличивать выручку — она выросла в 1,5 раза благодаря купленному в конце 2013 года бизнес-центру «Легенда Цветного», новым договорам аренды и росту курса доллара, к которому раньше была привязана основная масса арендных договоров в ее бизнес-центрах.

Но в будущем компании сектора вряд ли смогут продемонстрировать рост, сопоставимый с динамикой последних лет, считает Калюжнова. «Динамика на ближайшие три года отстанет от предыдущей трехлетки», — соглашается Андрей Рябинский. Публичные девелоперы в этом году уже продемонстрировали 30–40-процентное падение продаж. Но застройщики, привыкшие к потрясениям, смотрят на ситуацию философски. «Для нас важен не темп роста, а надежность и устойчивость компании, — признается Владимир Воронин из ФСК «Лидер». — Рынок диктует потребность в уменьшении предложения, это нормальная цикличность».