Министерская скидка: зачем девелоперы строят дешевое арендное жилье

Фото: Антон Белицкий/Коммерсантъ

Программа Минстроя

«Так как конкуренции в этом сегменте еще нет, то если мы решим развивать данное направление, то станем первыми и сможем занять флагманскую позицию», ​— сказал Заренков, контролирующий 44,1% «Эталона». Однако он уточнил, что компания выйдет на рынок арендного жилья только в том случае, если найдет «длинные деньги» и партнеров, которым в рамках этого проекта будет достаточно операционной рентабельности «на европейском уровне» — в районе 6–7%.

Программу по строительству арендного жилья в последнее время активно продвигает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России (Минстрой). 21 июля 2014 года был принят разработанный при участии Минстроя федеральный закон №217-ФЗ, который предусматривает возможность строительства так называемых наемных домов субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями и частными застройщиками.

Закон предполагает, что частные застройщики, которые предложат на аукционах более низкий размер арендной платы за наем жилых помещений в таких домах, получат земельные участки в аренду без торгов, заплатив только земельный налог. Документ предусматривает и дополнительную поддержку застройщикам, например в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой. Однако в законе указано, что не менее 50% от общего количества жилых помещений наемного дома должны предоставляться по договорам социального найма (та самая низкая цена, которую застройщик предложит на торгах), а остальные жилые помещения — на рыночных условиях.

Стоимость аренды жилья по договорам социального найма будет дешевле, чем в среднем по рынку, на 10–70%. Об этом в интервью «Российской газете» в мае 2014 года рассказывала председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская. Если в Москве и Санкт-Петербурге, по ее словам, стоимость аренды будет в два-три раза дешевле, чем в среднем по рынку, то в регионах, где цены существенно ниже столичных, отличие от рыночных ставок не превысит 10–20%.

Получается, что если в Москве средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет на конец октября 2015 года 32,7 тыс. руб. (данные сервиса Domofond.ru), то в «доходном доме» она будет примерно 11–16 тыс. руб.

В начале ноября 2015 года глава Минстроя Михаил Мень заявлял РБК, что в России уже есть «порядка 1 млн кв. м арендного жилья». «Есть очень удачные примеры в Нижнем Новгороде, Татарстане, например «Иннополис» (новый город-спутник Казани. — РБК), — перечислял министр. — Там такие красивые дома, которые при участии АИЖК строились, это все арендное жилье. Там же университет. Если приглашают зарубежного профессора преподавать, ему уже не надо в Казани покупать себе квартиру: приехал на два года по контракту, там официальное арендное жилье и снимает». Еще одним примером хорошо развитого рынка арендного жилья Михаил Мень называл Калугу. При этом он признавал, что этот бизнес может развиваться только в динамично развивающихся регионах, потому что «это долго отбивающийся бизнес».

Получить оперативный комментарий в пресс-службе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в пятницу не удалось.

Доходность одинаковая

Из опрошенных РБК крупных девелоперских компаний только две работают по схеме, напоминающей вышеописанную: группа «Пионер» и NAI Becar.

«Есть две-три компании, но не крупные, которые пытаются каким-то путем развивать этот бизнес (покупают и сдают квартиры в аренду), — подтверждает Вячеслав Заренков. — Но видно, что они пытаются использовать для этого свои собственные денежные средства и заемные средства от банков — а это дорогие деньги. Здесь нужно совершенно другой подход иметь — нужен фонд, который готов работать на рынке арендного жилья из расчета 25–40 лет».

Для запуска нового для себя направления бизнеса «Эталон» начал переговоры с рядом азиатских и ближневосточных инвестиционных фондов. «Сингапурские фонды заинтересованы, китайцы, как ни странно, заинтересованы, Гонконг, арабские страны, — перечисляет Заренков. — Некоторые российские фонды тоже рассматривают эту ситуацию, и, я думаю, они могут подключаться».

Первый подобный проект «Пионера» стартовал в Санкт-Петербурге в 2011 году, через два года в московском районе Митино началось строительство второго. «В ближайших планах — еще один объект в Первопрестольной, рассматриваем варианты городов-миллионников, а также Московскую и Ленинградскую области», — рассказывает генеральный директор сети апарт-отелей YES группы компаний «Пионер» Александр Погодин.

Генеральный директор NAI Becar Apartments Александр Самодуров считает, что девелопер может пойти на рынок арендного жилья сегодня для диверсификации своего бизнеса. Так, по его мнению, и поступила группа компаний «Пионер»: «Для девелопера уровень доходности в целом один и тот же, — поясняет Самодуров. — В жилье участок дороже, выше платеж городу за право застройки участка, нужна социальная инфраструктура. Для апарт-отелей [арендного жилья] участок дешевле, затраты на социальную инфраструктуру и платеж городу ниже, но нужна меблировка и оснащение квартир».

Финансовая модель проектов по строительству апарт-отелей похожа на финансовую модель строительства квартир с отделкой и мебелью, продолжает генеральный директор NAI Becar Apartments Александр Самодуров. По его словам, она выглядит следующим образом: себестоимость строительства 1 кв. м номера с отделкой, мебелью и техникой — около 100 тыс. руб., средняя ставка аренды — примерно 40 тыс. руб. за номер в месяц, купить апартаменты можно за 120–200 тыс. руб. за 1 кв. м. Если девелопер продает апартаменты частным инвесторам на этапе строительства, то средний срок возврата инвестиций составит около двух-трех лет. При этом сам инвестор будет окупать вложения от пяти до десяти лет. «Таким образом, общая доходность инвестора находится в пределах 10–20% годовых», — резюмирует собеседник РБК.

При этом в Москве и Санкт-Петербурге стоимость проживания в апарт-отеле может отличаться в разы. Если на окраине Санкт-Петербурга это может быть 30 тыс. руб. в месяц, то в центре Москвы — в районе 200 тыс. руб. в месяц, обращает внимание Самодуров.

Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский напоминает, что в США, например, арендное жилье является основным видом коммерческой недвижимости, потому что в отличие от складских, офисных и торговых центров может размещаться практически в любом городе. «В России в силу неразвитости этого рынка большую доходность сейчас приносит жилье на продажу, а не то, что строится в качестве арендного». Однако именно из-за того, что рынок арендного жилья в России слабо развит, его потенциал огромен, добавляет Александр Погодин из группы «Пионер».