Перейти к основному контенту

Внешнеторговый форум РБК,
29 апреля, Центр событий РБК

Новая логистика

Валюты расчетов

Безопасность поставок

IT решения для ВЭД

Выход на новые рынки

18+

Бизнес ,  
0 
Эксклюзив

Открыли счет: почему Госдума ужесточает правила строительства жилья

Профильный комитет Госдумы подготовил новые поправки в закон о долевом строительстве. Депутаты предлагают с 1 июля 2019 года сделать обязательными продажи по эскроу-счетам не только для новых, но и для уже строящихся проектов
Фото: Антон Ваганов / ТАСС
Фото: Антон Ваганов / ТАСС

Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям подготовил ко второму чтению поправки в закон «Об участии в долевом строительстве». Первое чтение законопроекта прошло 4 декабря, второе рекомендовано провести 18 декабря, сообщил РБК председатель комитета Николай Николаев. Принять законопроект депутаты надеются до нового года.

Без переходного периода

Одна из поправок, которую предлагают утвердить парламентарии, — обязательный переход на эскроу-счета с 1 июля 2019 года всех проектов жилого строительства, в том числе уже строящихся. Сейчас этот механизм обязателен только для проектов, в которых первая квартира будет продана после 1 июля 2019 года. При пользовании эскроу-счетами девелоперы будут строить дома за счет банковских кредитов, получая доступ к деньгам дольщиков только после того, как введут дом в эксплуатацию. «Это моя поправка, я ее предложил, и она рекомендована к принятию», — сообщил РБК Николай Николаев.

Перспектива перехода на эскроу-счета кратно увеличила число обращений от девелоперов за разрешением на строительство. К 1 июля 2018 года застройщики получили разрешения на строительство 130 млн кв. м жилья. Для сравнения: за весь 2017 год в эксплуатацию по всей России было введено 45,9 млн кв. м жилья (в многоквартирных домах). Полученный объем разрешений «с запасом» мог обеспечить девелоперам переходный период к эскроу-счетам два-три года.

Но парламентарии считают необходимым ускорить отказ от старой схемы долевого строительства. «Застройщики сейчас застолбили за собой огромное количество проектов. В июне этого года был пик выдачи разрешений на строительство. Мы видим, что сейчас начинают продавать проекты, где не идет строительство, а еще просто чистое поле. Чтобы реформа прошла гладко и не появились лазейки для недобросовестных застройщиков, которые пытаются таким образом для себя на долгие годы продлить прежний режим финансирования долевого строительства, мы приняли решение и внесли эту поправку о том, что все проекты, в том числе текущие, должны перейти на эскроу-счета с 1 июля», — говорит Николаев.

По словам Николаева, предполагается, что правительство и Минстрой к марту 2019 года разработают критерии проектов, для которых будет сделано исключение и которым разрешат продолжить продажи квартир по существующей схеме. Николаев отмечает, что главными критериями должны стать степень готовности проекта и доля проданных в нем квартир. По его словам, неправильно «корежить» те проекты, в которых продана значительная доля квартир. «Например, если заключен один договор долевого участия, часто просто фиктивный договор — попытка застройщика застолбить проект в текущей системе финансирования, такие проекты должны будут перейти на эскроу-счета. А те, которые реально строятся и продаются, их, наверное, нельзя переводить, это будет нарушением их экономики», — поясняет Николаев.

Какие еще поправки предлагают депутаты

На этапе внесения законопроекта с поправками он занимал всего шесть страниц. Ко второму чтению документ увеличился до 80. Какие еще поправки рекомендовал комитет:

  • расширение полномочий Фонда защиты дольщиков, который возглавляет глава ОА «Дом.РФ» Александр Плутник. Предлагается наделить фонд правом проверять финансово-хозяйственную деятельность застройщиков «в целях своевременного выявления признаков неплатежеспособности или недостаточности их имущества»;
  • кроме того, фонд сможет создать специализированную дочернюю организацию для достройки проблемных объектов в рамках процедуры банкротства застройщика;
  • застройщикам разрешат получать целевые займы в пределах 20% от головной компании холдинга и от любых учредителей;
  • предложено смягчить норму об опыте застройщиков. Теперь, чтобы иметь право строить дом с привлечением денег дольщиков, нужно построить за последние три года 5 тыс. кв. м жилья, а не 10 тыс. кв. м, как указано в текущей версии закона;
  • предложено отказаться от плановых проверок застройщиков, но расширить основания для проведения внеплановых проверок, включая случаи неисполнения застройщиком предписания контролирующих органов;
  • машино-места в паркингах и кладовки площадью до 7 кв. м предложено при банкротстве застройщика приравнять к жилым помещениям. То есть они не будут включены в общую конкурсную массу, дольщики смогут претендовать на их получение, а не только на денежный эквивалент. Ранее подобные поправки предлагал Минстрой.

Скачкообразный рост

Общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве Дмитрий Котровский говорит, что норма о переходе на эскроу-счета текущих проектов стала полной неожиданностью для рынка. «Об этой поправке не говорилось ни на каких заседаниях комитетов, хотя туда редко, но приглашали общественные организации и бизнес. Мы думали, что этот вопрос решен. На закрытых встречах с бизнесом министр строительства (Владимир Якушев. — РБК) и профильный вице-премьер (Виталий Мутко. — РБК) выражали свою позицию о том, что всех разрешений, которые получены до 1 июля, не будут касаться никакие изменения, — говорит Котровский. — Сейчас эту поправку лоббирует Николай Николаев. Он руководствуется угрозой появления обманутых дольщиков, но он не понимает и не считает экономику проектов застройщиков».

«Если с 1 июля 2019 года продавать жилье можно будет только при условии использования эскроу-счетов, цены на квартиры вырастут скачкообразно, так как у застройщиков не будет в запасе определенного объема квартир, которые можно будет продавать по старым ценам, плавно повышая стоимость жилья для покупателей», — предупреждает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. По его словам, цены на квартиры в проектах, которые еще не выведены в продажу на момент вступления в силу этой поправки, увеличатся на 20%, а для тех проектов, которые уже начали продаваться по действующей сейчас схеме, увеличение будет зависеть от этапа реализации и составит от 5 до 20%.

На начало декабря в России было открыто всего 277 эксроу-счетов в четырех банках, рассказала заместитель председателя Центробанка Ольга Полякова на этой неделе на круглом столе в Совете Федерации. Для сравнения: в месяц в России заключается около 50 тыс. договоров долевого участия в строительстве жилья.

По данным ЦБ на 1 ноября для строительства жилых домов сейчас в России собрано с дольщиков 3,7 трлн руб. При этом вложения собственных средств застройщиков составляют 400 млрд руб. Задолженность застройщиков перед банками составляет 632 млрд руб., при этом средний уровень просроченной задолженности застройщиков — 10%.

По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Ольги Тумайкиной, ни банки, ни застройщики сейчас не готовы к таким изменениям в законодательстве. «Помимо того что этот момент не был предусмотрен в экономической модели текущих проектов, застройщики физически вряд ли смогут успеть перейти на новую модель финансирования по всем проектам», — уверена Тумайкина. Она добавляет, что при резком переходе на эскроу-счета стоимость жилья вырастет «минимум на размер издержек, которые понесет застройщик в процессе перестройки на новую модель финансирования».

«Нельзя заводить под эскроу уже продающиеся проекты: если начинать работать по новому дому, то можно уравнять скорость продаж и строительства (то есть кредитования), что позволит иметь разумную ставку от банка. По уже продающимся проектам такая задача не стояла, может быть дисбаланс между скоростями продаж и строительства, что на ставку повлияет отрицательно», — говорит финансовый директор и директор по общим вопросам ГК «МИЦ» Марина Заболотнева.

Авторы
Теги

Внешнеторговый форум РБК,
29 апреля, Центр событий РБК

Новая логистика

Валюты расчетов

Безопасность поставок

IT решения для ВЭД

Выход на новые рынки

18+

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Курс евро на 26 апреля
EUR ЦБ: 94,36 (-0,35)
Инвестиции, 25 апр, 17:29
Курс доллара на 26 апреля
USD ЦБ: 82,65 (-0,2)
Инвестиции, 25 апр, 17:29
Пока дефолт не грянет: как работают представители владельцев облигацийИнвестиции, 10:00
Эксперты назвали фаворитов полуфинала Кубка ГагаринаСпорт, 10:00
Число пострадавших при взрыве в иранском порту превысило 1 тыс.Общество, 09:47
Верховный суд назвал обстоятельства для освобождения от платы алиментовОбщество, 09:38
Военная операция на Украине. ОнлайнПолитика, 09:02
11 отраслей, где применяются большие языковые моделиРБК и GigaChat, 09:00
«Кинематографичный папа»: как зарабатывают на кино и книгах о ВатиканеТехнологии и медиа, 09:00
Онлайн-курс Digital MBA от РБК Pro
Объединили экспертизу профессоров MBA из Гарварда, MIT, INSEAD и опыт передовых ИТ-компаний
Оставить заявку
Власти Ирана объявили трехдневный траур в регионе, где произошел взрывОбщество, 08:59
WSJ узнала, что чиновников в США будут нанимать по лояльности к ТрампуПолитика, 08:54
Число погибших при взрыве в иранском порту выросло до 18Общество, 08:39
21 российская компания объявила дивиденды в 2025 году: кто и сколькоИнвестиции, 08:25
Автомобиль въехал в толпу на уличном фестивале в ВанкувереОбщество, 08:16
Укравшего сумку Gucci у министра внутренней безопасности США арестовалиОбщество, 08:07
Большой гид по «Серии плюс»: чем интересны кварталы ПИК нового поколенияРБК и ПИК, 08:03