Льготная ипотека поможет девелоперам продавать жилье в объемах 2015 года

Фото: «РИА Новости»

​Треть продаж — по ипотеке

О том, что правительство решило продлить программу субсидирования ипотеки, в среду, 10 февраля, заявил министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень.

Программа была принята правительством в марте 2015-го и должна была действовать ровно год, из бюджета на нее выделили 20 млрд руб. Теперь решено, что программа продлится до конца 2016-го, лимит господдержки с учетом обслуживания субсидирования, проведенного в 2015 году, составит ориентировочно 16,5 млрд руб., сказал министр.​

Принять участие в программе может любой, кто берет кредит на покупку квартиры в новостройке на сумму до 8 млн руб. в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, для других регионов действует ограничение — не более 3 млн руб. Ставка по кредитам в рамках программы не превышает 12% годовых, разницу между рыночной ставкой и льготной банкам возмещает государство. Сейчас в программе участвуют 35 банков и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Ранее правительство рассматривало также возможность субсидирования первоначального взноса, но решение пока не принято. «Было много обсуждений, но то, какой эффект дала программа при относительно небольших государственных инвестициях, помогло принять решение продлевать», — объяснил Мень (цитата по ТАСС).

Представитель секретариата первого заместителя председателя правительства Российской Федерации Игоря Шувалова сказал РБК, что подготовка соответствующего постановления правительства начнется в ближайшее время: «Минэку, Минфину и Минстрою поручено внести в правительство свои предложения». Представитель Минэкономразвития сообщил РБК, что ведомство поддерживает продление программы. В Минфине не смогли предоставить комментарий.

Михаил Мень сообщил, что каждая третья квартира в 2015 году была куплена при помощи программы госсубсидирования ипотеки, и это позволило поддержать строительную отрасль в кризис.

По данным Росреестра (учитывает продажи как на первичном, так и на вторичном рынке, пояснял РБК представитель службы), за 2015 год только в отдельно взятой Москве было зарегистрировано 113,769 тыс. договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 28,9% меньше, чем за 2014-й. При этом в рамках «ипотечного жилищного кредитования» было заключено 33,080 тыс. сделок — на 23,4% меньше показателя 2014 года (не все эти сделки были связаны с госсубсидиями). Договоров долевого участия (новостройки продаются в основном через эти договоры) оказалось 19,611 тыс. — на 18,4% меньше, чем в 2014-м.

Ориентируясь на эти данные, можно предположить, что по ипотеке действительно продается примерно 20–30% квартир. Расчеты подтверждает представитель компании «Топ новостроек ру».

Годовых данных по России в целом Росреестр пока не публиковал, но известно, что за девять месяцев 2015-го в стране было зафиксировано около 8,5 млн переходов прав собственности — на 1,5% меньше, чем за тот же период предыдущего года. Было зарегистрировано 831,971 тыс. «ипотек жилых помещений» (на 20,7% меньше, чем за девять месяцев 2014 года) и 492,535 тыс. договоров долевого участия (на 11,97% меньше).

При этом, по данным Минфина, в 2015 году было выдано 210,6 тыс. субсидированных ипотечных кредитов.​

О​бъем ввода жилья в России в 2015-м, как было объявлено 10 февраля, снизился незначительно —​ до 83,8 млн кв. м против 84,2 млн кв. м в 2014 году. При этом, по данным Минстроя, объем ввода жилья только экономкласса увеличился в прошлом году сразу на 18%. То есть продажи сокращались, а застройка велась докризисными темпами, что подталкивало цены вниз.

Спасенный спрос

Застройщики в прошлом году признавали резкое сокращение покупательского спроса. Так, у группы ЛСР продажи квартир по новым контрактам в 2015 году по сравнению с 2014-м снизились на 36%, до 54,9 млрд руб., у «Эталона» — на 12%, до 35 млрд руб. Другие девелоперы, не публикующие отчетность, рассказывали РБК о падении продаж на 10–15%.

«Идея субсидировать первоначальный взнос была не столь хороша, потому что, если заемщик не сможет платить по процентам, квартиру заберет банк и окажется, что государственные средства были потрачены впустую, — объясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга «Бест-Новостроя» Сергей Лобжанидзе. — А программа субсидирования льготной ипотеки уже доказала свою эффективность».

По мнению представителя группы «Мортон», крупнейшего российского застройщика, Игоря Ладычука, если бы правительство не продлило программу, продажи девелоперов могли бы упасть в 2016 году на 25–30% относительно 2015-го. «Частично спрос удалось бы поддержать за счет программ рассрочки и субсидирования ипотеки застройщиками, но эти механизмы значительно слабее льготной ипотеки», — уверен он.

Представитель MR Group Евгения Старкова оценивает падение продаж, в случае если бы программу не продлили, в 20%. Реализация упала бы на 20–25%, согласен Лобжанидзе, большего падения удалось бы избежать за счет снижения цен на 10–15%. «С одной стороны, снижение цены — благо для покупателя, с другой — рынок бы пострадал, — говорит он. — Из-за снижения маржи застройщиков возникнет риск увеличения числа недостроенных объектов и появления обманутых дольщиков».

По данным Росстата, средняя цена 1 кв. м в новостройке за июль—сентябрь составила в целом по стране 51,7 тыс. руб., что на 1,6% меньше, чем за январь—март. На вторичном рынке падение оказалось более существенным: цена сократилась на 2,5%, до 57,2 тыс. руб., писал РБК в конце прошлого года.

Продление программы, однако, вряд ли будет способствовать увеличению покупательской активности, скорее речь идет о поддержании спроса, считает управляющий партнер консалтинговой компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Очевидно, что дно рынка еще не пройдено, — объясняет она. — Платежеспособность населения продолжает падать, а значит, объем спроса также, скорее всего, сократится».

«Думаю, при условии поддержки ипотеки продажи застройщиков в 2016-м сохранятся на уровне прошлого года, — соглашается коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. — На фоне новостей о том, что программа не будет продлена, в январе и феврале активизировались те покупатели, которые хотели «запрыгнуть в уходящий поезд». Дальше мы ожидаем небольшое падение спроса. Но если программа субсидирования не будет продлена, падение может быть значительным».

При участии Яны Милюковой и Петра Нетребы