Приехали на Павелецкий: за чей счет РЖД обновят вокзал

Павелецкий вокзал в Москве (Фото: Станислав Тихомиров / «Коммерсантъ»)

Павелецкий вокзал в Москве могут реконструировать и расширить, потенциальные инвесторы уже разработали концепции реновации.

Как сообщил РБК представитель дирекции железнодорожных вокзалов (филиал АО «РЖД», отвечающий за управление крупнейшими вокзалами), у госкомпании есть планы по развитию Павелецкого вокзала. Сейчас, по словам собеседника РБК, проект находится на предварительном этапе — прорабатываются варианты функционального наполнения и финансовой модели, ведутся переговоры с потенциальными инвесторами, которые представляют свои концепции.

После переговоров с инвесторами РЖД сформируют техзадание и проведут тендер на выбор инвестора. Когда это произойдет — пока неизвестно. Кроме Павелецкого вокзала, дирекция вокзалов проводит проработку проектов для вокзалов в Перми и Волгограде. К последнему вокзалу в этом году подвели ветку «Аэроэкспресса», за счет которого пассажиропоток может вырасти на 10–20%, говорят в дирекции.

Соревнование концепций

Как рассказал РБК представитель управляющей торговыми точками на вокзалах по всей России компании «Трансмаркет», тендер на реконструкцию Павелецкого планировалось провести еще в первом полугодии 2018 года. «Сначала он планировался в феврале, затем в марте, — говорит собеседник РБК, — но потом все отменилось. Если аукцион все же состоится, то мы, думаю, можем участвовать».

В компании уточнили, что планировалось выбрать инвестора для преобразования вокзального пространства в существующих объемах вокзала. Общая площадь Павелецкого — 40,2 тыс. кв. м. Концепция, созданная по заказу «Трансмаркета», опубликована на сайте архитектурного бюро Matrix. На втором этаже вокзала предлагалось разместить торговый центр, капсульный отель, коворкинг, хостел, рестораны. На третьем этаже, согласно концепции, могут располагаться офисы, гостиница и спортзал. Председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников говорит, что полное внутреннее обновление вокзала потребует 1,2–1,6 млрд руб., косметическое — 0,6–0,8 млрд руб.

Другой проект по развитию Павелецкого вокзала бюро Matrix в 2017–2018 годах разработало для компании «Трансстройм». Концепция фактически предполагает удвоить площадь вокзала, построив над путями многофункциональный пассажирский терминал общей площадью 37,9 тыс. кв. м. В состав терминала, согласно концепции, войдут офисы, торговые площади и гостиница.

Компания «Трансстройм», по данным СПАРК, на 100% принадлежит ООО «МВМ Холдинг», эта компания зарегистрирована на ул. Земляной Вал, 33, — по этому адресу у Курского вокзала располагается ТРК «Атриум», который построила компания «Ингеоком» Михаила Рудяка, а сейчас здание контролируют его наследники Эрнест, Михаил, Маргарита и Юлия Рудяк. «Трансстройм» также планирует участвовать в строительстве транспортно-пересадочного узла на базе железнодорожного вокзала «Пермь II», который включает развитие прилегающей к вокзалу территории. Ранее «Коммерсантъ» связывал эту компанию с акционером «Трансмашхолдинга» Андреем Бокаревым.

Источник РБК, знакомый с проектами «Трансстройм» и планами РЖД, подтвердил, что Андрей Бокарев и семья Рудяк рассматривают совместные проекты по развитию вокзалов. «Кроме Перми и Павелецкого вокзала они просчитывают модель развития Курского вокзала, где возможно создать единый комплекс вокзала и ТЦ Atrium, расширив торговые площади», — добавляет собеседник РБК. В пресс-службе «​Трансмашхолдинга» не стали комментировать личные проекты Андрея Бокарева. В «Ингеокоме» на момент публикации материала не ответили на запрос РБК.

Потенциальным претендентом на строительство ТПУ в Перми называлась также Glorax Group Андрея Биржина. «Мы рассматриваем широкий спектр инвестиционных проектов, к которым могут относиться объекты транспортной инфраструктуры. При этом мы не готовы обсуждать инвестиции в инфраструктурные объекты в Перми ввиду преждевременности», — сказал РБК представитель Glorax Group.

Виктор Вексельберг

(Фото: Олег Яковлев / РБК)

Еще один потенциальный участник реконструкции Павелецкого вокзала, а также вокзала в Перми — ГК «Кортрос» (входит в ГК «Ренова» Виктора Вексельберга), рассказывает источник РБК, знакомый с планами РЖД. «Кроме того, они рассматривают участие в проекте в Екатеринбурге, где строится большой жилой район «Академический». Участие в развитии вокзала там находится в глубокой стадии проработки», — знает собеседник РБК. В «Кортросе» на момент публикации не ответили на запрос РБК. В 2015 году «Коммерсантъ» со ссылкой на источник писал, что «Кортрос» рассматривает возможность участия в строительстве привокзальных ТПУ в Перми, Екатеринбурге, Самаре и Нижнем Новгороде.

Экономика для больших

Александр Шарапов, президент Becar Asset Management Group, которая управляет Курским вокзалом и эксплуатирует региональные железнодорожные платформы и вокзалы, говорит, что основная сложность в привлечении инвесторов к реновации вокзалов состоит в том, что их невозможно приватизировать. «Железнодорожный вокзал сейчас — это целиком объект инфраструктуры, что странно, так как понятно, что ж/д пути являются инфраструктурой, как и взлетно-посадочные полосы. Но сами аэропорты при этом приватизируются и продаются. Но в рамках федерального законодательства приватизация вокзалов невозможна, возможна только долгосрочная аренда», — поясняет Шарапов.

При этом строительство над железнодорожными путями он считает экономически невыгодным из-за того, что нужно использовать специальные материалы и технологии, подавляющие вибрацию. Например, при реализации проекта «Трансстройма» на Павелецком вокзале стоимость строительства самого комплекса над платформой может, по его оценке, составить 1,9 млрд руб., но еще не менее 2,5 млрд нужно будет потратить на устройство «участка» на платформе.

По словам Дениса Колокольникова, выгоднее всего найти участок для строительства на месте технических помещений на полосах отвода железной дороги. Если же его нет на территории РЖД, то участие в развитии транспортного узла может принять город. «Так это планируется в Перми и Екатеринбурге, где в состав ТПУ войдет и автовокзал», — говорит Александр Шарапов.

Заместитель директора департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Виктория Кохтачева предполагает, что инвесторам предложат за свой счет провести реконструкцию вокзала в обмен на владение коммерческими площадями или их частью, которые будут построены в рамках этой реконструкции. «Коммерческая, в первую очередь торговая, недвижимость внутри вокзалов Москвы крайне востребована. Особенно это касается тех вокзалов, от которых отходят аэроэкспрессы. Ставки аренды на торговые помещения в них могут достигать 200–250 тыс. руб. за 1 кв. м в год в зависимости от размера помещения, расположения внутри объекта и т.п. Думаю, офисы в классическом виде там востребованы не будут. Разве что офисы служб доставки, транспортных компаний, банковских отделений и т.п. — то есть клиентские офисы. Гостиницы — скорее всего, да, но невысокого класса», — поясняет она.

По словам Александра Шарапова, сейчас РЖД рассматривают привлечение инвесторов по схеме концессии — инвестор вложит деньги и получит вокзал в аренду. «Но для объектов такого размера подобная схема может быть интересна только крупным холдингам — например, тем, что уже распробовали работу с транспортом — с аэропортами», — заключает Шарапов.

Активы в аэропортах есть как раз у Виктора Вексельберга — в «Ренову» входит компания «Аэропорты России». В этом сегменте также работает «Новапорт» Романа Троценко и «Базэл Аэро» Олега Дерипаски.