Цены на жилье в Петербурге застыли в ожидании

Падение спроса не позволяет петербургским девелоперам поднимать цены на строящееся жилье, несмотря на рост себестоимости, обусловленный девальвацией рубля. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в начале года продолжала расти по инерции, отыгрывая ажиотаж декабря 2014-го, однако затем начала падать, хоть и незначительно. Вторичный рынок жилья пока чувствует себя более уверенно благодаря тому факту, что многие продавцы снимали квартиры с продажи на волне ажиотажа, предполагая более выгодную цену сделки в будущем. Можно сказать, что цены на рынке жилой недвижимости пока приспосабливаются к новым экономическим условиям. Эксперты предполагают, что сколь-либо серьезные подвижки могут случиться не ранее середины года.

Рост под прикрытием скидок

По сравнению с ажиотажем конца 2014 года, спрос на жилую недвижимость в первые месяцы 2015 года упал на 40-50%, оценивают участники рынка. Именно поэтому, как отмечает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева, большинство застройщиков, реализующих проекты сегмента масс-маркет, оказались не в том положении, чтобы отпугивать покупателей традиционным повышением цен. Напротив, чтобы стимулировать покупательскую активность, многие девелоперы (за счет снижения маржинальности) улучшили условия рассрочки, начали активнее проводить различные акции и предоставлять значительный дисконт на квартиры.

По оценке руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, за первые два месяца 2015 года средняя цена квадратного метра в классе масс-маркет в границах Петербурга выросла на 2%, достигнув уровня 104,9 тыс. руб. По сравнению с мартом прошлого года, как замечают многие эксперты, официальная стоимость квадратного метра в сегменте масс-маркет в Петербурге и приграничных районах Ленобласти сегодня выше на 12-15% - издержки строителей и себестоимость работ серьезно (на 15-20%) возросли в связи с колебаниями курсов валют. Но с учетом всевозможных акций и рассрочек сделки в итоге все равно совершаются по более низким ценам, чем в конце прошлого года. Средняя цена жилья массового спроса в границах Петербурга и на приграничных территориях области сегодня составляет около 100 тыс. руб. за кв.м.

«Глобальное снижение цен на первичном рынке жилья Петербурга в 2015 году вряд ли произойдет. В отдельных проектах бизнес-класса могут быть скорректированы цены на ряд менее ликвидных квартир, также средняя цена может снизиться за счет новых объектов данного класса, с большим, чем обычно, дисконтом на старте продаж. В сегменте эконом в первом полугодии цены могут снизиться в пределах 5-10% в целом по рынку», - полагает старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Любава Пряникова.

Ольга Трошева также добавляет, что на первичном рынке продолжается тенденция расслоения: девелоперы удачных по локации и концепции строящихся объектов не испытывают проблем с продажами, стоимость предложения растет по мере повышения строительной готовности, влияет на цену квартир и увеличение себестоимости, а застройщики неудачных по ряду параметров объектов начинают демпинговать. «Стоимость квартир в проектах со стабильным спросом остается прежней. В проектах, спрос на жилье в которых растет, – увеличивается, - комментирует коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков. - Качество проектов у всех застройщиков – разное. А значит и спрос на них тоже разный. Соответственно, кому-то для сохранения спроса нужно снижать цены. А кому-то достаточно просто не повышать их».

Директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова подчеркивает, что, в отличие от сегмента «эконом» (в котором в среднем стоимость падала), жилье бизнес-класса подорожало с начала года в среднем по рынку более чем на 2%. «Скорее всего, эта тенденция сохранится и в дальнейшем из-за ограниченного предложения на рынке, - предполагает эксперт.

Такая квартира нужна самому...

На вторичном рынке жилья стоимость кв. м возросла на несколько процентов. «По сравнению со среднегодовыми показателями прошлого года, в первом квартале 2015-го покупательский спрос на вторичном рынке просел на 20%», - оценивает генеральный директор агентства недвижимости «Итака» Сергей Галалу. Средняя стоимость предложения квартир на вторичном рынке сегодня составляет 107 тыс. руб. за кв. м. По словам Полины Яковлевой, это на 3,9% превышает значение показателя начала декабря прошлого года. «Причина такой динамики связана с резким обесцениванием национальной валюты и последовавшим решением многих продавцов «вторички» снять квартиры с продажи с надеждой на совершение более выгодной сделки в будущем. В результате, к концу декабря объем предложения вторичного рынка сократился на 30%», - говорит эксперт.

Она не исключает, что в условиях кризиса и боязни покупателей вкладывать деньги в стройку вероятно смещение спроса с первичного на вторичный рынок, как менее рискованный. С другой стороны, как говорит Сергей Галалу, отсутствие субсидирования ипотеки на приобретение вторичной недвижимости может, напротив, переместить часть спроса со вторички на новостройки высокой степени готовности.

Равновесие будет нарушено

Несмотря на то, что предпосылок не только для резкого падения, но и для сколь либо бурного роста цен на недвижимость сегодня нет, эксперты предсказывают изменение ситуации во втором полугодии. Во-первых, застройщики захотят отыграть рост себестоимости строительства. Во-вторых, участники рынка предрекают сокращение объема предложения - до 20-25%. "Застройщики будут осторожней выводить на рынок новые дома, многие перспективные проекты будут отложены», - прогнозирует генеральный директор компании Setl City Илья Еременко.

На рынке существуют разные точки зрения, что будет со спросом. «Базовый спрос на жилье сохраняется, - утверждает Денис Бабаков. - И учитывая возвращение докризисной ставки на ипотеку можно предположить, что спрос будет расти». Полина Яковлева надеется, что программа льготной ипотеки по ставкам, не превышающим 12% годовых, действительно даст рынку новый импульс, но судить об эффекте можно будет через месяц-два. С другой стороны, гендиректор компании "Петрополь" Марк Лернер полагает, что волна спроса из-за субсидированной ипотеки "не превратится в цунами", и сокращение предложения на рынке будет соразмерно падению спроса. По словам эксперта, спрос сегодня сдерживается неуверенностью горожан в завтрашнем дне. С учетом нестабильной ситуации на рынке труда, люди боятся брать кредиты даже при довольно привлекательной ставке в 12%.

Ирина Лапеченкова, Борис Федоров