Объем выдачи ипотечных кредитов упадет в разы

Фото: РБК

Объем выдачи ипотечных кредитов в Петербурге в 2015 году будет в несколько раз ниже уровня, достигнутого по итогам рекордного 2014 года. Причина - резкий рост процентных ставок и снижение спроса на жилье. Снижение спроса рынка будет менее драматичным в случае, если заработает государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотеке, запуск которой ожидается в течение весны.

Сценарии падения спроса

«Если в прошлом году мы выдали в Петербурге ипотечных кредитов на более чем 32,5 млрд рублей, то в этом году прогнозируем снижение этого показателя до 10 млрд рублей при отсутствии госпрограммы субсидирования процентных ставок и до 15 млрд рублей - если такая программа заработает», - говорит Михаил Иоффе, старший вице-президент, управляющий петербургским филиалом банка ВТБ24. Получается, что в первом случае банкир предполагает падение объема выдач в 3 раза, во втором — в 2 раза.

На резкий рост ключевой ставки ЦБ и изменение внешних условий в конце прошлого года банки отреагировали не только повышением процентов по ипотечным кредитам, но и существенным ужесточением условий выдачи кредитов. В частности, в большинстве случаев увеличен минимальный первоначальный взнос из собственных средств; минимизировано кредитование покупки квартир в домах, строящихся по схеме ЖСК, а не по договору долевого участия; повышены требования к минимальной этажности возводимых домов (кредиты на покупку квартир в объектах, находящихся на этапе «нулевого цикла», выдаются только в особых случаях). «Банкиры хотят, чтобы не было обманутых дольщиков, чтобы оформленные залоги имущественных прав реализовались в реальный предмет залога. Поэтому они ужесточают  условия выдачи кредитов, еще тщательнее проверяют застройщиков и ход строительства объектов, просчитывают возможные риски», - говорит финансовый директор ООО «УК «КВС» Надежда Семенович.

«Банки гораздо тщательнее оценивают платежеспособность  клиентов, что влечет за собой больший процент отказов по кредиту», - дополняет директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.

Пока без катастрофы

При этом и банкиры, и застройщики констатируют, что катастрофического снижения объемов выдачи ипотечных кредитов в начале 2015 года не произошло. «Статистика января и февраля не является показательной, так как сделки обоих месяцев носят отголоски декабрьского ажиотажа», - поясняет Надежда Семенович. Банкиры признают: в январе и феврале активно завершались сделки по заявкам, одобренным еще в конце прошлого года. В некоторых случаях ипотечные специалисты банков сознательно переносили сроки, во-первых, потому что не справлялись с потоком клиентов в результате декабрьского ажиотажа, а во-вторых, для того, чтобы улучшить статистику выполнения плановых показателей начала года (декабрьские планы были перевыполнены с огромным запасом).

В частности, Северо-Западному Сбербанку в минувшем январе удалось значительно увеличить объем выдачи ипотечных кредитов по сравнению с январем 2014 года. «В Петербурге объем выданных ипотечных кредитов в январе - в 1,5 раза больше показателя за аналогичный период прошлого года. Мы выдали 3,4 млрд рублей, при этом большую часть занимают кредиты на приобретение жилья на первичном рынке – 2,5 млрд рублей», - говорит председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Дмитрий Курдюков.

В случае Сбербанка инерция декабрьского ажиотажа лишь частично объясняет рост выдачи ипотеки. В значительной мере такой результат - эффект передела рынка: спрос перетягивают на себя немногочисленные банки, способные предложить относительно приемлемый уровень ставок. В случае Сбербанка минимальный уровень - 14,5% годовых для кредитов на приобретение строящегося жилья при ключевой ставке ЦБ в 15%. Количество одобренных Северо-Западным Сбербанком заявок на ипотеку в январе 2015 года на 14% превышает аналогичный показатель прошлого года.

Деньги дают и берут

Доля ипотеки в общем объеме продаж застройщиков по итогам первых двух месяцев 2015 года по-прежнему велика.

«Несмотря на увеличение ипотечных ставок, в настоящее время банки, в отличие от ситуации 2008-2009 гг, не приостановили выдачу кредитов», - констатирует генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин.

«У нас доля ипотеки в январе и феврале осталась на прежнем уровне, и составила более 40%, - говорит начальник отдела ипотечных продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Наталия Деньгова. - Мы видим, что у клиентов сохраняется интерес к ипотеке, они анализируют ситуацию, в том числе соотношение ипотечных ставок и уровня инфляции. При этом количество актуальных ипотечных программ на сегодняшний день, по сравнению с первой половиной декабря, конечно, сократилось».

«В декабре 45% сделок КВС пришлось на ипотеку, то же самое и в январе, хотя само количество сделок, конечно, сократилось, - рассказывает Надежда Семенович. - В феврале на ипотеку пришлось 84% сделок. Но сделки, заключенные в этом месяце, были одобрены раньше, в период  ажиотажных покупок недвижимости после падения курса рубля».

«Люди по-прежнему берут ипотечные кредиты, пусть и не так много, как раньше», - уверяет коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков. Он напоминает, что правительство готовит выделение 20 млрд рублей для субсидирования ставки по кредитам. «Скорее всего, субсидирование начнется с конца апреля, после внесения соответствующих поправок в закон о бюджете. В результате заемщики смогут брать кредит на покупку жилья под 13% годовых, - говорит Денис Бабаков. - Некоторые крупные банки делают заявления о том, что готовы выдавать ипотечные кредиты по этой ставке, не дожидаясь поправок в закон».

«Клиенты продолжают интересоваться кредитами, только  делают это более обдуманно и взвешенно. Очень многие находятся  в состоянии ожидания дополнительных изменений рынка и стараются не торопиться с приобретением квартир в ипотеку», - делится наблюдениями Надежда Калашникова.  

Навстречу клиентам

Понимая, что денежная нагрузка для ипотечного покупателя выросла, застройщики готовы предлагать дополнительные дисконты покупателям с кредитными средствами. Так, компания «Петербургская недвижимость», которая является эксклюзивным брокером проектов Setl City, с февраля 2015 года предложила ипотечным заемщикам - покупателям квартир девелопера дополнительную скидку в 3%. «Стоимость квартиры для таких клиентов будет ниже, чем даже для клиентов со 100-%-ной оплатой», - говорит Олег Пашин. По факту, скидка от застройщика частично компенсирует рост ипотечных ставок за последнее время. Вариацией на описанную выше тему являются также совместные программы банков и застройщиков, предполагающие снижение эффективной ставки по ипотеке за счет предоставления скидки от стоимости квартиры.

Кроме того, в связи с ужесточением условий по ипотечному кредитованию застройщики предлагают покупателям новые программы рассрочек платежей. Условия варьируются в зависимости от девелопера и его политики и могут быть как длительные (на срок до 10 лет), так и краткосрочные (на период строительства дома), рассказывает Олег Пашин. Зачастую рассрочка расширяется и на период после сдачи дома. В частности, по словам Дениса Бабакова, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» стимулирует продажи увеличением в 2015 году срока рассрочки на три месяца после сдачи дома в эксплуатацию. «С учетом дорогой ипотеки застройщики станут расширять  ассортимент предложений по рассрочке. Во всяком случае, КВС сейчас разрабатывает программу  по длинным рассрочкам», - говорит Надежда Семенович.

Борис Федоров