Рынок новостроек Петербурга-2013: покупатель умнеет, застройщики бьют рекорды

Фото: РБК

Уходящий 2013 год для рынка строящегося жилья Петербурга обошелся без каких-либо потрясений и кардинальных перемен, но прошел в некотором напряжении. Сказалось, в частности, общее для всей страны ожидание очередного кризиса - о котором все говорили, но который так и не случился. В самом же городе девелоперы с нетерпением, начиная с конца прошлого года, месяц за месяцем ждали, что наконец появится ясность, как будет распределена ответственность за возведение объектов социальной инфраструктуры в новых кварталах. Увы, пока этот вопрос остается открытым, но его важность трудно переоценить: на окраинах города появляются все новые и новые крупные жилые комплексы, а покупатель уже не готов приобретать просто квартиру и рассчитывает получить вместе с квадратными метрами комфортную жилую среду.

Ждали участники рынка и уточнения параметров этой среды. Этот процесс близится к завершению — в декабре уходящего года региональные нормативы градостроительного проектирования в Петербурге (РНГП) прошли второе чтение в Законодательном собрании. Критики законопроекта говорят, что параметры РНГП не дотягивают до уровня минимальных европейских стандартов.

В то же время, одной из тенденций 2013 года стала все возрастающая требовательность клиентов рынка недвижимости. Среди других трендов эксперты называют растущий интерес покупателей к квартирам с отделкой, а также первые шаги власти к решению волнующих девелоперов вопросов. В 2014 году аналитики закономерно прогнозируют дальнейший рост цен на недвижимость и все большую необходимость для застройщиков внимательно работать над качеством своего продукта.

Рынок в равновесии

По итогам 2013 года на рынке Петербурга и пригородных зон Ленинградской области будет реализовано не менее 3,72 млн.кв.м. жилья, из них 2,6 млн.кв.м. - административных границах города, оценивает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По ее словам, в последние четыре года динамика роста объемов продаж стабильная — около 500 тыс. кв.м. ежегодно и в последующие годы она сохранится. Объем предложения на рынке строящегося жилья к началу 2014 года, по оценке эксперта, составит также 3,7 млн кв. м, в том числе 2,6 млн. кв. м — в границах Петербурга. «Равенство объема спроса и объема предложения говорит о равновесном состоянии рынка», - поясняет Ольга Трошева. «Сбалансированное состояние, в котором находится рынок строящегося жилья в последние два года является наиболее оптимальным как с точки зрения покупателя, который может в спокойном режиме решать жилищные вопросы, так и с точки зрения застройщиков, которые могут планировать и выводить на рынок новые сложные проекты», - подчеркивает генеральный директор Группы Компаний «РосСтройИнвест» Федор Туркин.

Рост предложения, как отмечают эксперты, происходит в первую очередь числе за счет реализации крупных проектов комплексного освоения территорий на окраинах города, и эта тенденция, начавшаяся в 2010-2011 годах, будет только усиливаться. Согласно данным исследования NAI Becar, в уже заявленных в Петербурге и ближайших пригородах проектах до 2018 года планируется построить 14,7 млн. кв. метров жилья. Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, в структуре предложения по районам наибольшее количество новостроек представлено во Всеволожском районе (25%), на Приморский и Выборгский район приходится 10% и 8% соответственно. Наименьшее количество новостроек расположено в Приозерском районе и Выборгском районе Ленинградской области около 1%.

КОТы подгоняют цены

К явно обозначившейся в 2013 году тенденции эксперты также относят усиление влияния проектов массовой застройки на окраинах города на цены на строящееся жилье в городской черте. По некоторым оценкам, квартиры в новостройках в обжитых районах города могут быть на 20-25% дороже аналогичных по характеристикам квартир в проектах на окраинах. И дорожают городские объекты быстрее как раз «благодаря» своим пригородным конкурентам (см. график). По данным «Петербургской недвижимости», за 12 месяцев 2013 года прирост цен на жилье класса «масс-маркет» составит: в обжитых районах Петербурга – порядка 10%, в пригородной черте Ленобласти – 6,8%. «Предполагаем, что в 2014 году рост средних цен предложения на первичном рынке будет не ниже уровня инфляции: в обжитых районах города – в пределах 8-10%, в пригородной черте области – порядка 5-7%. Во многом ситуация будет зависеть от планов застройщиков по выводу тех или иных жилых объектов на рынок», - считает Ольга Трошева.

Купить и сразу жить

Самым ликвидным товаром на рынке жилья по-прежнему остаются однокомнатные квартиры, квартиры-студии или двухкомнатные квартиры небольшого метража. Полина Яковлева добавляет, что При этом, как подчеркивает директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая, среди тенденций можно выделить явно возрастающую востребованность квартир в максимально высокой степени готовности, позволяющей быстро въехать и начать комфортно жить, и квартир, включающих дополнительные опции. «В 2013 году вполне подтвердились наши ожидания, связанные с дальнейшим развитием продукта и предлагаемыми клиентам новыми опциями и услугами, которые действительно полезны, необходимы и обеспечивают еще больший комфорт проживания. Продажи квартир в наших новых объектах свидетельствуют о высоком спросе, в частности, на квартиры, в которых предусмотрены помещения саун, большие финские балконы, кладовки, встроенная мебель, кухонные гарнитуры. Возрастает и доля клиентов, которые при покупке квартиры в объектах ЮИТ ДОМ заказывают услуги (дополнительно к выполняемой во всех квартирах базовой финской отделке) полную отделку «под ключ». Сейчас с финской отделкой «под ключ» продается более 40% квартир в наших объектах комфорт-класса», - отмечает Екатерина Гуртовая. По ее мнению, в 2014 году для рынка региона во многом определяющей тенденцией станет дальнейшее повышение требований покупателей к качеству строительства и отделки квартир – и в объектах комфорт-класса, и в проектах, относящихся к другим сегментам. «Несомненно, будет возрастать востребованность действительно качественного продукта – квартир с максимально высокой готовностью и насыщенностью дополнительными опциями», - уверена она.

Первый шаг навстречу

Говоря о взаимодействии между девелоперами и властью эксперты отмечают, что в 2013 году основные вопросы хотя и не нашли окончательного решения, но были сделаны первые шаги — проблемы были обозначены. «Сначала проблемы максимально усугубились, а сейчас на них наконец-то начали обращать внимание и принимать какие-то меры. Например, проблема уплотнительной застройки, высотности, отсутствия социальных объектов в новых жилых микрорайонах, перезагруженность дорожной инфраструктуры. Об эффективности принимаемых мер судить не берусь – они неоднозначны, да и механизмы реализации пока не очень понятны. Но процесс пошел – и это само по себе уже позитивный сдвиг», - считает генеральный директор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин. (Подробнее читайте в интервью А.Лелина РБК.)

В то же время, по мнению руководителя компании Л1 Павла Андреева, главное, чего ждут все строители, это появления актуализированного генерального плана развития города и районов, прилегающих к Петербургу. «Этот документ должен стать документом общественного согласия и одновременно руководством к эффективному действию. По действующему генплану большая часть промзон не допускает размещения жилья, что делает изначально невозможным их освоение. А это огромная территория», - отмечает эксперт. Он добавляет, что в целом нужна долгосрочная стратегия развития города, отраженная в новой градостроительной документации. «Нужны понятные, четкие и неменяющиеся правила игры, которые сделают экономику строительства и развития городских территорий привлекательной для девелоперов и инвесторов, чтобы Санкт-Петербург развивался сбалансированно и полицентрично, и чтобы в нем были созданы все условия для комфортной жизни», - подчеркивает руководитель Л1. (Подробнее читайте в интервью П.Андреева РБК.)

Говоря о прогнозах на 2014 год Федор Туркин подчеркивает, что его компания склонна придерживаться консервативного сценария. «Резкое ухудшение ситуации маловероятно, а позитивные изменения будут во многом зависеть от качества нашей собственной работы», - полагает он.

МНЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ:

Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая:

В качестве одной из ключевых тенденций следует отметить продолжающийся рост спроса на комфортное и качественное жилье, которое реально соответствует современным европейским стандартам и строится надежными компаниями. Для покупателей жилья комфорт- и бизнес-класса, которое строит ЮИТ в Санкт-Петербурге, традиционно важны не только характеристики непосредственно квартир, но и создаваемая застройщиком качественная среда, комфорт проживания в жилом комплексе. Поэтому наблюдался весьма высокий спрос на предлагаемые ЮИТ квартиры в жилых комплексах с благоустроенными территориями, детскими площадками, паркингами, удобными и приятно отделанными местами общего пользования в домах. Примечательно, что на фоне повышающейся планки требований покупателей ряд застройщиков, в том числе работающих в сегменте эконом-класса, стремились повышать качество строительства, а отдельными девелоперами делались попытки даже включать в свои проекты некоторые недорогие при реализации «фишки», призванные создавать впечатление о принадлежности объекта к более высокому классу.

Генеральный директор Группы Компаний «РосСтройИнвест» Федор Туркин:

Основная тенденция, которая продолжается на протяжении последних трех–четырех лет – развитие первичного рынка жилья как потребительского рынка, чьим «локомотивом» выступает конечный спрос, то есть покупатели, приобретающие квартиру для себя или своих близких. Именно поэтому конкуренция застройщиков постепенно «перерастает» сугубо ценовую плоскость и все активнее разворачивается в направлении совершенствования самого продукта. Просто предложить доступную цену уже недостаточно, потому что покупатель располагает выбором и останавливается на варианте с наиболее высокими потребительскими свойствами, даже если речь идет о самом минимальном жилье – студиях. Например, раньше всех устраивала студия-«стакан», с единственным окном по торцу, теперь интерес вызывают студии с «квадратной» планировкой и двумя окнами, где есть возможность зонировать и организовать жилое пространство более эффективно и комфортно. В целом, главную тенденцию можно обозначить очень просто – забота о покупателе начиная с проектирования и заканчивая эксплуатацией построенного дома.