Альтернатива вкладу: сколько петербуржцы зарабатывают на аренде

Фото: Интерпресс / PhotoXPress.ru

Петербург лидирует в России по доле квартир, занятых на рынке аренды. Всего в городе сдается 5,1% от всего жилья, а среди домов, построенных за последние 10 лет, доля арендного жилья достигает 12%. Это самый высокий показатель по стране. Такие данные приводятся в исследовании аналитического центра Циан.

Новостройки и «бабушкины квартиры»

По подсчетам Циан, сегодня в крупнейших городах России (с численностью населения от миллиона человек) сдается более 4% от всех квартир. Чем новее дом, тем больше в нем квартир предлагается в аренду. Для корпусов, введенных в эксплуатацию с 2010 года и позднее, в среднем по стране в аренду сдается 7,4% построенных квартир. Максимальный показатель зафиксирован в Санкт-Петербурге — 11,9%. В Москве доля арендного жилья в новостройках составляет 10,3%, тройку лидеров замыкает Новосибирск — 9,1%.

Максимальную долю жилья, доступного сегодня в аренду на рынке именно в новых домах, эксперты объясняют тем, что сделки на рынке недвижимости с целью перепродажи или дальнейшей сдачи в аренду активизировались в последнее десятилетие. По подсчетам Циан, в Петербурге 35% однокомнатных квартир, доступных в аренду, экспонируются в домах, построенных с 2010 года. Ещё 21% — в корпусах, введенных с 1992 года по 2009 год, когда появилось понятие «евроремонта». Еще 31% — это типовое советское жилье, построенное с 1950 по 1991 год, включая как хрущевки, так и типовые панельные и блочные дома выше пяти этажей. Оставшиеся 13% квартир расположены в домах, построенных в первой половине прошлого века или ранее.

Срок поиска арендаторов в Петербурге — один из самых низких по стране. По данным Циан, он занимает от 26 до 28 дней. Средний показатель среди городов-миллионников составляет 42 дня.

Последствия ажиотажного спроса

Почти 40% новых квартир в аренду на российском рынке — это наследие валютного кризиса 2014 года, говорится в исследовании Циан. Значительная доля квартир в аренду в новых домах (2010+ года постройки), экспонируются в корпусах, сданных в 2014-2016 годах. Это объекты, приобретенные на волне ажиотажного спроса после резкого падения курса рубля.

Доля арендных квартир может существенно возрасти, когда на рынок выйдут объекты, которые массово скупали в инвестиционных целях в прошлом году. Как сообщал РБК Петербург со ссылкой на данные Фонда коллективных инвестиций «Рентавед», в 2020 году доля инвестиционных покупок на рынке жилой недвижимости Петербурга выросла в два раза. В общем объеме заключенных сделок 27,6% квартир в новостройках были приобретены в инвестиционных целях, а не для проживания. Спрос подстегнула пандемия, девальвация рубля, снижение ставок по банковским депозитам и приход на рынок Петербурга инвесторов из регионов.

«Сдача квартиры в аренду сегодня — хорошая альтернатива банковскому вкладу. Однако большинство инвесторов все же предпочитают «быстрые» деньги от перепродажи квартиры, а не стабильный пассивный доход ежемесячно. Наибольшая доля собственников-рантье — в городах-центрах притяжения рабочей силы в Москве, Петербурге и Новосибирске, с минимальным сроком поиска арендатора и большим выбором новостроек за счет индустриального строительства», — отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. Он прогнозирует, что конкуренция в среднесрочной перспективе усилится за счет инвесторов, перешедших из продавцов в категорию арендодателей из-за невозможности получить желаемую доходность от перепродажи. «Первичный рынок уже конкурирует по стоимости со вторичным, поэтому, по аналогии с 2015 годом, вероятно пополнение рынка аренды новыми участниками из-за сложностей с перепродажей объекта без льготной ипотеки», — считает Алексей Попов.

Снижение ставок и доходности

По данным центра оценки и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», в январе 2021 года средняя цена предложения на аренду комнаты в коммунальной квартире в Петербурге была на уровне в 11,5 тыс. руб., однокомнатной квартиры — 22,3 тыс. руб., двухкомнатной — 29,9 тыс. руб., трехкомнатной — 37,3 тыс. руб.

В «Авито Недвижимость» подсчитали, что арендные ставки в Санкт-Петербурге по итогам января были ниже прошлогоднего уровня цен на 4% (январь 2021 к январю 2020).

По оценкам ГК «Бюллетень недвижимости», наибольшую доходность от сдачи в аренду в Петербурге имеют владельцы комнат. По данным на январь 2021 года, в среднем доходность таких объектов составляет 7,78% годовых (в январе 2020 этот показатель был выше — 8,33% годовых). У объектов большей площади, которые значительно дороже и требуют больших затрат на покупку, доходность существенно ниже. Так, у однокомнатных квартир средняя доходность на уровне 4,46% годовых (5,43% годом ранее), у двухкомнатных — 3,82% годовых (4,63%), у трехкомнатных — 3,53% годовых (4,12%).

Надежды на восстановление рынка

«С возобновлением деловой активности и постепенной стабилизацией ситуации на рынке интерес к съемному жилью в Петербурге повысился — по итогам января спрос на аренду недвижимости в городе вырос на 11% относительного аналогичного периода за прошлый год», — сообщил руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды в «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов. По его данным, чаще всего потенциальные арендаторы рассматривали однокомнатные квартиры — на них пришлось 45% всех запросов в январе, однако заметное увеличение интереса отмечено и к сегменту студий — спрос в этой категории превысил показатели прошлого года на 51% (январь 2021 к январю 2020). За январь объем предложения в городе вырос на 4%, при этом в соответствии с запросами потребителей появилось больше объявлений о сдаче в аренду студий — их число увеличилось на 29% по сравнению с январем 2020 года.

Руслан Закирьянов ожидает, что восстановление экономики и дальнейшая стабилизация эпидемиологической обстановки будут способствовать возвращению средних ставок на прежний уровень. Прошлогодний ажиотаж на покупку недвижимости приведет к выводу на арендный рынок новых объектов, что с большой вероятностью будет влиять на нормализацию ситуации в отрасли.