Строительные власти Ленобласти обещают избавиться от "пустых" градпланов

Фото: М.Москвин/lenobl.ru

На фоне предвыборной кампании губернатора Ленобласти новый строительный вице-губернатор Михаил Москвин объявил о намерении решить проблемы дорог и инженерных сетей в новых жилых массивах. Жители Мурино, Янино, Сертолово, Нового Девяткино уже столкнулись с транспортным коллапсом - пробки на подъездах к домам растягиваются на часы, перемещение внутри жилых кварталов часто невозможно из-за постоянной прокладки инженерных сетей.

Пресс-служба правительства Ленобласти сообщила, что в соответствии с указанием губернатора меняется инфраструктурный подход - сначала к площадкам строительства подводятся дорожная и инженерные сети, а потом уже, параллельно с социальными объектами, строится жилье. Прокомментировать это новшество, сомнительное, впрочем, с юридической точки зрения, и другие изменения градостроительной политики правительства Ленобласти РБК Петербург попросил вице-губернатора Михаила Москвина.

Каков масштаб проблемы в жилых кварталах приграничных с городом территорий? С дорогами еще понятно, а вот о проблемах с инженерией известно мало.

Проблема наиболее остро стоит в Новом Девяткино, где есть старая застройка и также идет массовое строительство. Пока там отсутствует системный подход к подведению коммуникаций. Если каждый застройщик будет проводить к своим домам собственные инженерные сети, то получится дорого и неудобно. Например, к одному дому сети провели, дорогу заасфальтировали, сделали тротуар, начали ходить люди, ездить машины. Затем приходит другой застройщик, опять вскрывает дорогу, чтобы проложить сети уже к своему дому по соседству. И жителям уже сданного дома становится негде ходить и ездить. Возникают конфликты жителей с застройщиками, которых можно было бы избежать при грамотном подходе. Мы хотим, чтобы таких проблем не возникало.

У вас есть решение проблемы?

Мы предлагаем следующий вариант – чтобы создание всей инфраструктуры на территории координировала специальная управляющая компания. Такой пример уже есть – УК «Мурино» этим сейчас занимается на своей территории.

Хотя не все в работе УК «Мурино» нас устраивает, но нам понравился сам подход. Нам кажется, что он позволяет избежать тех проблем и конфликтов, о которых я говорил выше. Мы хотим распространить этот механизм на все проекты комплексного освоения территорий в Ленинградской области. Разумеется, он актуален для тех случаев, когда на одной большой территории реализуют проекты разные застройщики.

Этот механизм, вероятно, способен оптимизировать создание инженерных коммуникаций. А как с дорогами?

Вопрос с дорогами надо разделить на две части. Первая - есть проезды между домами и улицы нового поселка. Вторая - подъезды к поселку.

За дороги внутри поселка полностью отвечают застройщики. Проезды между домами располагаются на участках застройщиков, это элемент благоустройства. Улицы – предмет совместного строительства и эксплуатации, причем, на землях, которые тоже выделяют застройщики. Этим тоже разумно заниматься управляющей компании.

Вы привели положительный пример УК «Мурино», но на их территории нормальный проход к метро есть только у нескольких первых домов по бульвару Менделеева. После ЖК «Солнечный» улица заканчивается. ЖК «Гринландия», ЖК "Мой город" выхода на бульвар Менделеева не имеют – все пути перекрыты стройками и жители этих ЖК вынуждены ездить к метро на автобусе за 20 рублей, или идти туда пешком в обход поселка по дороге в Мурино. Получается, что схема пока не работает?

Мы знаем эту историю, в конце марта собирали застройщиков и УК «Мурино», обсуждали, как мы можем решить проблему и сделать жизнь людей комфортнее. Застройщики пообещали все исправить. Уже привели в нормальное состояние тротуар вдоль дороги в Мурино до станции метро и продолжили обслуживание внутрипоселковых дорог, по которым ездит строительная техника и машины жителей сданных домов.

Кто отвечает за подъезды к поселку? Если территория располагается в чистом поле, как обычно и бывает при комплексном освоении, то это превращаться в огромную проблему.

Необходимо в этом случае подходить к вопросу совместными усилиями бизнеса и власти. Органы власти предоставляют застройщикам земельные участки под такие линейные объекты, помогают согласовать их примыкание к муниципальным и районным дорогам. Если следовать строго букве закона, такие дороги, конечно, муниципальные, или даже районные. Но если их не будет, дома у застройщиков не будут вводиться в эксплуатацию. Так что им приходится финансировать дороги целиком, или частично. Но стоит учесть, что после строительства мы берем эксплуатацию этой дороги на себя и обслуживаем ее.

А если подъезд к поселку уже существует, уже есть муниципальная дорога, ее реконструируют по соглашению с муниципалитетом. Например, УК «Новоселье» вместе с ЗАО «Строительный трест» осуществляет комплексное освоение территории в районе поселка Новоселье. Они заключили соглашение с муниципалитетом о расширении муниципальной дороги, строят подъезд к КАД. Все за счет застройщика. Вот пример частно-муниципального партнерства.

Но, видимо, и это непросто. К территории, управляемой УК «Мурино», ведет только одна дорога - так называемая «дорога в Мурино». Она в ужасном состоянии – узкая, разбитая. Хотя это единственный выезд из поселка, где уже живут тысячи людей. Что, УК «Мурино» не удалось договориться с застройщиками о реконструкции этой дороги?

В направлении Мурино слева от железной дороги будет построена развязка в створе Гражданского проспекта, которая выведет к международному терминалу «Девяткино». На недавнем совещании мы договорились с застройщиками, осваивающими территорию Мурино и Девяткино слева от железной дороги (в том числе, те, о которых шла речь выше), что они профинансируют проектирование – пропорционально своим объемам застройки. Стоимость проектирования – 40 млн рублей. Координировать процесс проектирования развязки будет УК «Мурино». Проектная документация должна быть подготовлена и согласована экспертизой к маю 2016 года. В том же году планируем начать строительство.

А как движется проект обхода Мурино справа?

Сейчас ведется проектирование. Заказчиком тут выступила строительная компания «ЦДС». Она взяла на себя функции координатора и уже заключила договор с проектировщиком «Петербургдорсервис». Все жилищные застройщики в том районе подтвердили свою готовность софинансировать проектирование.

Проектирование – это не самая большая часть общей стоимости дороги. Кто будет финансировать строительство?

Мы будем определять источники финансирования после получения положительного заключения экспертизы, пока область не отказывалась от обещаний вложить средства. Застройщики также высказывают готовность частично оплатить строительство.

На чем основана ваша уверенность, что застройщики профинансируют эти дороги и что механизм ГЧП будет работать и в других подобных случаях?

Мы видим, что потребители становятся более разборчивыми. Они уже смотрят не только на стоимость квадратного метра, а оценивают все условия, которые им предлагаются. Поэтому застройщикам нужно искать новые достоинства своих проектов, чтобы привлечь покупателя. Они теперь больше заинтересованы в качественной инфраструктуре для своих комплексов. И это совпадает с нашими интересами. Остается только распределить степень участия государства и застройщиков. Мы предоставляем земельные участки для строительства дорог, обеспечиваем всевозможные согласования. И не отказываемся софинансировать дороги.

Мы понимаем, что этот механизм нуждается в отладке, чтобы он работал «как часы», стал системой. Мы его сейчас пробуем на каждом проекте КОТ, в индивидуальном порядке и с разным набором условий, пока, естественно, в ручном режиме.

Как именно?

Схема размещения дорог, как и всех других объектов инфраструктуры, содержится в градостроительном плане земельного участка. А градплан – это, в сущности, выписка из документов террпланирования – генпланов и правил землепользования и застройки. Они уже есть практически у каждого поселения. Если раньше, когда генпланов и ПЗЗ не было, муниципалитеты выдавали «пустые» градпланы, то теперь этот дефект преодолен. Застройщики будут получать полноценные градпланы и не смогут на стадии проектирования своих комплексов уклониться от создания запланированных инфраструктурных объектов. В идеале мы хотим выдавать застройщикам сразу полный пакет, включающий отдельные градпланы на объекты капстроительства, линейные объекты и т.п.

Областная пресс-служба процитировала ваши слова: сначала к площадкам строительства подводятся дорожная и инженерные сети, а потом уже, параллельно с социальными объектами, строится жилье. Это правда? Можно ли это понимать так, что разрешение на строительство вы будете выдавать только после того, как застройщик построит дорогу к своему будущему ЖК и проложит к нему сети?

Если есть утвержденный проект здания с положительным заключением экспертизы, мы обязаны в течение десяти рабочих дней выдать разрешение на строительство или мотивированный отказ, при этом есть закрытый перечень оснований для отказа. Но при вводе домов в эксплуатацию мы все инфраструктурные вопросы будем учитывать. Вообще говоря, закон и сейчас требует давать разрешение на ввод только при наличии всей инфраструктуры. И застройщики формально это делают. У тех же ЖК «Гринландия» и «Мой город» формально есть вся инфраструктура и дорога к метро. А жителям неудобно ходить, потому что не было координации с соседними застройщиками. Вот мы и хотим наладить такую координацию с помощью комплексного подхода к застройке больших территорий в чистом поле. Чтобы технические условия выдавались не на каждый отдельный участок, а на всю территорию в целом. И только потом они определялись для каждого участка. Тогда это и будет в полной мере комплексное освоение территории. Такая процедура автоматически обеспечит появление всей необходимой инфраструктуры при вводе домов в эксплуатацию.

УК будут государственными или частными?

Их должны создавать застройщики вскладчину, или нанимать внешнюю УК. Особых проблем я тут не вижу. Хотя застройщики конкурируют между собой за покупателя, но как показывает практика, они готовы координировать свои действия, когда понимают, что это идет на пользу всем.

На какой еще территории будет применен этот механизм?

В Новосаратовке начинается комплексное освоение территории. Пока там есть только один застройщик – компания ЦДС. Но рядом расположено еще несколько территорий под застройку. Когда туда придут другие застройщики, будет создана единая УК для координации работ. Мы рассчитываем, что к нам начнут приходить застройщики, желающие совместно комплексно осваивать большие территории. И мы будем применять к таким проектам наш новый механизм.

Беседовал Владимир Грязневич