Власти задумали пощипать лендлордов Ленобласти

Министерство экономического развития решило фискальными методами бороться с неэффективным, по мнению чиновников, использованием земли частными собственниками. Разрабатывается законопроект, предусматривающий значительное увеличение ставки земельного налога на незастроенные участки (участок считается застроенным, если новое здание зарегистрировано в Росреестре). В случае принятия закона эксперты прогнозируют падение цен на земельные участки, их массовую скупку крупными компаниями у мелких собственников, а также частичную реприватизацию (возврат земли государству). Впрочем, некоторые специалисты считают, что закон не будет принят в силу его вредоносности как для экономики в целом, так даже и для бюджетов.

Старая история

С земельным простоем государство борется давно. До сих пор применялся как кнут, так и пряник. Так, согласно ст.396 Налогового кодекса, в первые три года после государственной регистрации права на земельный участок его собственник платит повышенный земельный налог – стандартная ставка 0,3% умножается на коэффициент 2. Однако если за это время регистрируются права собственности на построенные здания, половина суммы возвращается (или подлежит зачету) как излишне уплаченная. Если нет, то начиная с четвертого года ставка вырастает вдвое (коэффициент становится равным 4) - до 1,2%.

Однако, этот механизм, как признают чиновники, работает плохо. Повышенный в четыре раза налог фактически никто не платит - компании просто перепродают участок аффилированному лицу. Из-за этого, сетуют в министерстве, застройщикам приходится покупать землю по завышенным ценам. Впрочем, независимые эксперты последнее отрицают – цены на земельные участки определяются конъюнктурой рынка, а вовсе не затратами на ее приобретение и владение. Особенно если учесть, что большая часть земельных участков была приватизирована (или скуплена у колхозников в виде паев) родственниками или друзьями чиновников в 90-е годы по смехотворно низким ценам.

Минэкономразвития предлагает две основные меры. Во-первых, рассчитывать налог не с момента регистрации права на участок, а с момента его предоставления под строительство, то есть, надо полагать, обретения соответствующего статуса в правилах землепользования и застройки. Понятно, что при этом перепродажа уже не поможет уйти от повышенного налога. Вторая мера предусматривает значительное увеличение ставки налога для незастроенных участков: через два года — в два раза, через четыре года — в четыре раза, через шесть лет — в шесть раз.

Собака на сене Ленобласти

«В Петербурге проблема неиспользования земли мало актуальна. А вот для Ленобласти она есть и довольно серьезная, потому что таких земель достаточно много» - считает заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. Действительно, можно вспомнить хотя бы ситуацию в городе Всеволожск, где, как обнаружилось в прошлом году при рассмотрении проекта Генплана на Градсовете Ленобласти, есть около 800 га земель, которые никто не застраивает и при этом городские власти хотят включить в границы города еще 883 га земель сельхозназначения и 449 га земель лесного фонда (не для застройки, как подозревают областные чиновники, а просто для увеличения капитализации этих земель, что обогатит их собственников). По неофициальным данным, крупнейшими землевладельцами в Ленобласти являются бывший вице-губернатор региона Николай Пасяда; председатель совета директоров строительного холдинга «СВП - групп», депутат областного ЗакСа Денис Жуков и председатель совета директоров ООО "Инвестиционная строительная компания "СВП-Инвест", депутат Госдумы Сергей Петров, председатель совета директоров инвестиционной компании "Евроинвест" Андрей Березин. Значительными территориями владеют также крупные московские компании. Правда, как говорят эксперты, это в основном земли сельскохозяйственного и рекреационного назначения.

Как утверждает Шаскольский, неиспользуемые участки наносят экономический ущерб владельцам соседних, застроенных территорий. «Стоимость земельного участка зависит, помимо прочего, от качества использования соседнего участка. Чем больше на нем улучшений, тем выше стоимость соседнего землепользования. Так что городской пустырь сильно снижает стоимость соседней территории. К тому же уменьшаются поступления в бюджеты и от земельного налога, и от налогов на хозяйственную деятельность на участке».

Падение цен и деприватизация

Если инициатива Минэкономразвития пройдет, то у собственников неиспользуемой земли возникнут проблемы. «Это приведет к снижению стоимости такой земли, причем, довольно резкому, - полагает Шаскольский. - Какие-то участки купят крупные компании, для которых новые налоги не слишком обременительны. Остальное собственники, не способные платить повышенный налог, наверняка захотят деприватизировать– вернуть свои земли государству». Другие эксперты говорят, что поскольку повышенный налог предполагается только для земель под застройку, собственники уже не будут, как сейчас, их кожи вон лезть, чтобы поменять назначение своей земли, например, из сельскохозяйственной или лесной на землю под застройку. Они предпочтут этим заниматься только тогда, когда строительный проект уже «на мази».

А.Шаскольский инициативу Минэкономразвития в принципе одобряет: «Мне кажется, что в ней есть рациональное зерно, и я не вижу тут обычных для последних лет мракобесных порывов, вроде попыток задушить малый и средний бизнес». В то же время он предупреждает и о возможных негативных последствиях. В случаи деприватизации земли государство лишится даже тех налоговых поступлений от нее, которое оно имеет сейчас. Также могут уменьшится поступления даже от земли, которая останется в частной собственности – из-за снижения ее рыночной стоимости.

Инициатива чревата катастрофой

Специалист строительного рынка, пожелавший остаться неназванным, считает инициативу Минэкономразвития чрезвычайно вредной: «Инициаторы законопроекта хотят, чтобы вся земля, предназначенная под застройку, действительно застраивалась. Но если это вдруг случиться, даже частично, произойдет катастрофа – и для бизнеса, и для властей регионов. Бизнес завалит рынок объектами (жильем, офисами и т.д.), которые ему будет не продать из-за нарушения баланса спроса и предложения. Или цены рухнут ниже себестоимости. В результате землевладельцы и инвесторы разорятся. А власти не справятся с обеспечением этих объектов инфраструктурой – они и при нынешних объемах в Ленобласти не справляются. Будет социальная катастрофа. Этот законопроект абсурден. Он не будет принят».

Некоторые эксперты полагают, что все это затеяно лишь для того, чтобы пощипать лендлордов и пополнить стремительно худеющие бюджеты за счет повышения налогов. Которое, кстати, и министр финансов Антон Силуанов, и премьер Дмитрий Медведев публично обещали не делать в ближайшие пять лет.

Неназывающий себя специалист предлагает другую версию: «Все начнут возмущаться шестикратным налогом, инициаторы согласятся в качестве компромисса его убрать и останется то, ради чего все затевалось – расчет нынешних налогов не с момента регистрации права на участок, а с момента его предоставления под строительство. Впрочем, возможна и более простая версия – шантаж на государственном уровне. Возможно инициаторы хотят, чтобы напуганные проектом лендлорды пришли к ним лично договариваться. Подобно тому, как сейчас договорились с пивными магнатами о рекламе пива».

К кнуту нужен пряник

Большинство экспертов считает, что добиваться эффективного использования земли и роста поступлений в бюджеты следует не столько репрессиями в отношении собственников, сколько стимулированием инвестиционного процесса, созданием условий, при которых рациональное использование земли приносит хорошую прибыль. А вот с этим в России большие проблемы, которые власти упорно не решают. Ведь всем известно, почему земли не застраиваются – процесс сильно затягивают административные процедуры (согласования проектов планировки, градпланов и т.д.), проблемы с инженерной, дорожной и социальной инфраструктурой, где согласования могут тянуться годами, если, например, участка нет в плане местных властей или ресурсоснабжающей компании.

А Шаскольский отмечает, что главная проблема связана с простоем сельхозземель, которых на порядок больше, чем земель под застройку: «Тысячи гектаров, на которых можно было бы выращивать зерно или пасти скот, зарастают бурьяном. Вот чем надо заниматься в первую очередь». Также нуждаются в особом механизме благоустройства запущенные территории промышленных зон. Формально они считаются застроенными, но фактически их зачастую используют крайне неэффективно. Однако нынешняя инициатива Минэкономразвития таких земель также не касается.

Владимир Грязневич