Ленобласть заработает на «красной» земле

Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко и вице-губернатор Михаил Москвин разъяснили детали своей новой градостроительной политики

На съезде строителей Ленобласти во вторник руководители региона объяснили причины изменения своей градостроительной политики и детали нового курса, объявленного правительством Ленобласти несколько дней назад.

Бюджет не тянет

Основными мотивами для изменений губернатор Дрозденко назвал неспособность областного бюджета (особенно в условиях кризиса) исполнять все свои обязательства по строительству инфраструктуры для новостроек и нехватку налоговых поступлений от застройщиков для выкупа областью соцобъектов, создаваемых по программе «Соцобъекты в обмен на налоги».

Нехватку бюджетных средств вице-губернатор Михаил Москвин проиллюстрировал расчетами. Только для 800 тыс. будущих жителей 61 согласованного властями жилищного проекта (точнее, проектов планировки), общим объемом в 26 млн кв. м жилья, в четырех районах, граничащих с Петербургом, областные власти обязаны до 2030 года создать инфраструктуру (детсады, школы, поликлиники, объекты культуры и спорта, дороги) стоимостью 142 млрд руб. Каждый год необходимо тратить на это 9,5 млрд руб. — вдвое больше, чем вся адресная инвестиционная программа на 2016 год для всей территории области. «Таких денег в бюджете нет, — заявил А.Дрозденко. — Мы готовы потратить только 30 млрд рублей». Часть расходов должна покрываться налогами застройщиков, на которые, согласно Программе, власти согласились выкупать соцобъекты. Однако этих налогов тоже мало.

Губернатор привел данные: по оценкам (точных данных еще нет) за 2015 год налоговые поступления от застройщиков составят около 2 млрд руб. В то же время, по подписанным соглашениям в рамках Программы областные власти должны за шесть лет выкупить у застройщиков 60 соцобъектов на общую сумму более 15 млрд руб., то есть, ежегодно на выкуп должно тратиться 2,5 млрд руб. от налогов. Согласно программе, на выкуп направляется 70% налогов от застройщиков. Таким образом, констатировал губернатор, налоговых поступлений от застройщиков явно не хватает на выкуп соцобъектов. «Налицо явный перекос в пользу застройщиков», — резюмировал А.Дрозденко.

Для устранения этого «перекоса» власти намерены применить зональный подход при выдаче разрешений на включение земель в состав поселений (это дает право на застройку таких земель) и согласовании проектов планировки для новых жилищных проектов на земельных участках, имеющих статус земель поселений. В строительном сообществе такой подход окрестили «земельным светофором» — поскольку инициаторы обозначили три вводимые зоны цветами светофора.

Красный свет для агломерации

«К «красной» зоне безусловно будет относиться территория, шириной 10-15 км, между границей Санкт-Петербурга и федеральной дорогой А-120 («бетонка», «второе кольцо» вокруг Петербурга), — сообщил губернатор. — В эту зону попадают Всеволожский, Кировский, Ломоносовский и Гатчинский районы. Здесь будет ограничено жилищное строительство и частично ограничена промышленная застройка, потому что плотность застройки тут очень высокая и возникли проблемы с инфраструктурой». «Тут всякий перевод земель под жилье будет запрещен, — уточнил М.Москвин. — Также для обеспечения комплексного развития этих территорий с марта этого года при согласовании проектов планировок правительство будет заключать соглашения с застройщиками. Эти соглашения будут предусматривать синхронизацию сроков жилищного строительства с созданием объектов социальной инфраструктуры, развитием улично-дорожной сети, объектов безопасности — пожарных депо и опорных пунктов полиции. То есть разрешения на строительство домов мы будем выдавать одновременно с разрешениями на садики, школы и дороги». Пожарные депо и полицейские участки в «красной» зоне будут строиться исключительно на средства застройщиков, добавил А.Дрозденко. Также он сообщил, что от застройщиков здесь будут требовать «обязательное наличие встроенных нежилых объектов социальной инфраструктуры — объектов здравоохранения, детсадов и прочее». «Некоторые из этих объектов, например, кабинеты врачей общей практики, мы будем предлагать застройщикам передавать нам безвозмездно, не включая их в Программу», — заявил губернатор.

В «красной» зоне нынешние условия программы «Соцобъекты в обмен на налоги» будут изменены. «Если ранее речь шла о том, что мы возвращаем до 70% от уплаченных застройщиком налогов за построенные детские сады, то теперь мы направим только 50% налоговых взносов на выкуп соцобъектов, вторая половина останется в бюджете», — сообщил М.Москвин. А.Дрозденко предложил другой вариант: «Мы будем предлагать 50-процентное участие Ленинградской области в выкупе социальных объектов. То есть, 50% платит бюджет, а 50% расходов берет на себя застройщик. Это в любом случае более привлекательные условия, чем в Санкт-Петербурге. Но мы вынуждены, как я уже объяснил, пойти на такой шаг — сегодня расходы бюджета на выкуп социальных объектов значительно превышают те доходы, которые мы получаем от строительной сферы». При этом губернатор уточнил, что это правило касается только новых объектов: «Те социальные объекты в рамках Программы, по которым уже выданы разрешения на строительство, мы выкупим по старой схеме. Мы заплатим полную стоимость, поскольку закон обратной силы не имеет».

Перевод придется обосновывать

В «желтой» зоне, к которой губернатор предположительно отнес Тосненский, части Кировского, Гатчинского, Кингисеппского и Ломоносовского районов, перевод земель в состав поселений будет разрешен при условии 50-процентного софинансирования объектов инженерной инфраструктуры, необходимых для эксплуатации построенных объектов (жилья или предприятий), расположенных вне застраиваемых участков. «В первую очередь это касается строительства виадуков, развязок, расширения действующих магистральных сетей, включая муниципальные и региональные дороги», — уточнил А.Дрозденко. По его словам, ограничения на перевод земель будет в основном касаться лесов, «которые не будут подлежать включению в границы поселений для целей жилищного строительства», а также сельхозземель, перевод которых под жилье будет возможен только для отдельных территорий и в особенном режиме.

«Главная идея такова: при отсутствии обоснований предложений о включении любых земельных участков в границы населенных пунктов, администрация области не будет согласовывать такой перевод, — разъяснил особый режим М.Москвин. — Мы считаем, что для исключения субъективной оценки проектов генпланов, где предполагается включение земель в состав поселений, необходимо четко установить критерии для возможности перевода. Так, к таким случаям можно отнести предложения о приведении в соответствие с действующим законодательством уже сложившейся градостроительной ситуации, также предложения о размещении на сельскохозяйственных землях социальной инфраструктуры, инженерно-транспортных объектов, объектов агротуризма. Одним словом, будет создан перечень случаев, когда перевод земель в состав поселения станет возможен. При этом главный критерий — социальные обязательства региона перед гражданами при включении земель не должны умножаться, наоборот, такой перевод должен способствовать их выполнению». Губернатор уточнил, что включение земель в границы населенных пунктов по таким, особым, основаниям будет возможно и в «красной» зоне. К случаям, перечисленным М.Москвиным, он добавил ситуацию, когда необходимо размещение работников вновь построенных предприятий — «целевое» жилье для обеспечения потребностей рынка труда.

В «зеленой» зоне власти обещают не вводить дополнительных ограничений для градостроительной деятельности. То есть, область за свой счет будет строить дороги и инженерную инфраструктуру. «В «зеленой» и «желтой» зонах соцобъекты в рамках Программы будем выкупать из расчета 100% их стоимости», — добавил А.Дрозденко. При нехватке налоговых отчислений компании для выкупа построенного ею соцобъекта правительство области будет применять механизм выкупа в рассрочку, сообщил А.Дрозденко: «Это самый удобный и простой вариант».

«Мы еще не покрасили»

Новые правила игры на строительном рынке будут введены примерно через три месяца, «к лету», после обстоятельного обсуждения со строительным сообществом и учета разумных предложений, пообещал А.Дрозденко. В частности, он счел разумным предложение первого заместителя генерального директора Группы ЛСР Александра Вахмистрова не уменьшать сумму выкупа соцобъекта, а направлять на выкуп не 70% налоговых поступлений, а только 50%. Этот вариант в своем докладе предложил и М.Москвин. Это означает увеличение периода выкупа в рассрочку.

Обсуждаться будут и границы зон, которые пока не утверждены. «Мы еще ничего не покрасили, — успокоил строителей губернатор. — Обсуждаем. Мы готовы к дискуссии. Уже есть предложения не включать в «красную» зону часть Гатчинского и Ломоносовского районов (Ропшу, Кипень и ряд других населенных пунктов), которые еще не настолько привлекательны для многоэтажного жилищного строительства и требуют развития. Предлагают включить их в «желтую» зону. Это достаточно дельное предложение».

Как сообщил губернатор, «земельный светофор» будет действовать с 2016 года по 2021 год (до окончания полномочий нынешнего правительства Ленобласти). Власти согласны со временем смягчить сформулированные выше правила. «Если через год — два ситуация изменится и мы будем видеть значительный рост налоговых поступлений от строительного бизнеса, мы свою схему поменяем, — пообещал губернатор Дрозденко. — Мы готовы уступить. Но предложения должны основываться на здравом смысле». С утверждением «светофора» будет отменен тотальный мораторий на перевод земель в состав поселений, введенный в октябре 2015 года.