Банкрот на стройке: кто не удержится на рынке недвижимости

Источники на риэлторском рынке Петербурга сообщили о банкротстве нескольких небольших компаний. Эксперты уверены, что банкротства должны происходить – это соответствует ситуации на рынке. При этом они считают, что рынок недвижимости восстановится быстрее, чем ожидалось, хотя предрекают тяжелые времена застройщикам, рискующим начинать новые проекты. Кроме того, эксперты отрасли обещают в ближайшем будущем ужесточение конкуренции между застройщиками и падение цен в проектах, находящихся в «нулевой» стадии реализации.

Ничего особенного

Генеральный директор ООО «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов не считает банкротства чем-то особенным. Во-первых, говорит он, банкротства мелких фирм происходят постоянно, вне связи с кризисами. Во-вторых, хотя сейчас риски риэлторов действительно сильно возросли, отдельные банкротства вряд ли дестабилизируют сам рынок, потому что большинство расходов риэлторских агентств, а значит, и долгов, приходится на зарплаты специалистов. «Специалисты закроют свою обанкротившуюся фирму и откроют другую. На рынке ничего по большому счету не изменится. Это вечный бизнес. Разумеется, пока не начались банкротства крупных агентств», - уверен М.Ельцов.

Впрочем, он оговаривается, что имеет в виду главным образом компании, работающие на вторичном рынке. На рынке строящегося жилья ситуация немного другая. Риэлторские агентства зачастую выполняют там функции брокеров, значительную долю издержек составляют связанные с этим расходы, например, на рекламу, структура издержек другая и риски большие, чем на вторичном рынке.

Рынки лихорадит

По этой причине наиболее серьезные проблемы, как считает М.Ельцов, сейчас испытывают именно агентства, в основном крупные, работающие исключительно на первичном рынке жилья, где наблюдается наиболее сильный спад продаж. «Судя по статистике, продажи там упали примерно в два раза, по сравнению со средними показателями прошлого и позапрошлого года», - говорит эксперт. Резкий спад начался при сокращении ипотеки из-за роста кредитных ставок в конце прошлого года. Потом начался спад рекламы из-за нехватки средств на нее. А это тоже привело к сокращению сделок. Снижение количества сделок привело к уменьшению комиссионных заработков риэлторов.

Не менее драматично складывалась ситуация и на вторичном рынке. Доля сделок за живые деньги здесь гораздо выше, чем на первичном рынке. Ипотека здесь в нормальной ситуации занимает около 35% от общего количества сделок. «На вторичном рынке ипотека играет роль связки в цепочках альтернативных сделок. Она финансирует краткосрочные кассовые разрывы. Поэтому ипотека здесь существовала даже при ставках, неприемлемых для первичного рынка. Но как инвестиционный механизм она сейчас конечно не работает», - утверждает М.Ельцов. Поскольку государство не поддерживает ипотеку на вторичном рынке, ее доля пока остается невысокой – около 15%, по оценке М.Ельцова. Соответственно уменьшилось число цепочек, что породило резкое сокращение количества сделок купли/продажи жилья. К тому же, добавляет заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский, на вторичном рынке владельцы квартир менее охотно, чем застройщики на первичном рынке, соглашаются на снижение цен, предпочитая ждать улучшения конъюнктуры. Это еще больше сокращает количество сделок. Все это значительно уменьшает доходы риэлторов. Понятно, что те из них, кто не сумел приспособиться к новой реальности, испытывают большие сложности.

Первичка оживает

Ситуация на первичном рынке начала понемногу выправляться, когда государство стало субсидировать ипотеку. «Правительство отреагировало на спад ипотеки неожиданно быстро. В этом я вижу приятное отличие нынешнего кризиса от прошлого, в 2008-2009 годах. Тогда практически все банки, кроме ВТБ-24 и Сбербанка, ушли с ипотечного рынка. Сейчас до этого не дошло. Поэтому рынок восстановится быстрее, чем в тот раз – я думаю, уже к концу этого года», - считает М.Ельцов.

Ипотечные ставки на первичном рынке в 11 – 12% (с учетом госсубсидий), по его словам, клиенты уже считают приемлемыми на фоне инфляционных ожиданий в таком же примерно размере. Так что поток обращений к риэлторам на первичном рынке стал заметно расти. Оптимизм покупателей подкрепляется заявлениями министра финансов Антона Силуанова о том, что если выданные на поддержку ипотеки 400 млрд руб. быстро закончатся, правительство постарается найти еще средства.

Помимо оперативности правительства, нынешний кризис отличается еще и более высоким качеством участников рынка. «Предыдущий кризис почистил рынок от малоквалифицированных застройщиков, которые не умели считать и потому довольно быстро завалились. Остались более или менее грамотные компании. Банкротств сейчас наверняка будет гораздо меньше, а значит, большого ущерба рынку ожидать не следует», – уверен М.Ельцов.

Растет поляризация

Но проблемы все-таки существуют. Например, из-за роста «навеса» на первичном рынке – превышения предложения над спросом. Основную долю «навеса», по словам М.Ельцова, занимают проекты, находящиеся в «нулевой» стадии реализации. «Такого разрыва между спросом и предложением в «нулевке» в 2008-2009 годах не было», - утверждает эксперт. По его мнению, в этом году в петербургской агломерации будет продано в лучшем случае 2,5 млн кв. м. жилья – по сравнению с 4,5 млн кв. м., проданных в 2014 году. В то же время, общий объем начатых проектов значительно превышает прогнозы по продажам. «В Кудрово, Девяткино осваиваются огромные территории, а спроса, который должен был бы поддержать реализацию всех этих проектов, просто нет. Потому что основная масса проектов рассчитана на постоянный спрос в сегменте эконом-класса, а клиенты этого сегмента наиболее чувствительны к проблемам в экономике. Нынешний кризис обрушил спрос в этом сегменте. Это порождает огромные проблемы на рынке», - утверждает М.Ельцов.

Основная проблема связана с финансированием. Банки, получившие бюджетные средства на поддержку ипотеки, обязаны выдать соответствующий объем ипотечных кредитов. Но риски невозвратов сейчас возросли. Поэтому банки выбирают наименее рискованные проекты застройщиков – находящиеся в стадии 50-80% готовности. Проектам в «нулевой» стадии получить ипотечную поддержку очень трудно. Не говоря уже о прямом кредитовании. «Происходит жесткое разделение застройщиков по качеству проектов, по их надежности и по степени готовности, - утверждает эксперт. – Риски безусловно закладываются в цены – жилье в качественных, надежных проектах будет стоить дороже, а за риски «нулевки» покупатели будут требовать большие скидки. Этот механизм работал в предыдущем кризисе, сработает и сейчас. Причем, гораздо быстрее».

А.Шаскольский считает, что падение цен в «нулевке» может быть гораздо более сильное, чем в 2009 году – вплоть до двух раз, как пугает конкурентов генеральный директор, председатель правления ООО «ЛСР «Управляющая компания» Александр Вахмистров.

Конкуренция ужесточается

М.Ельцов считает, что одним из следствий станет резкое ужесточение конкуренции между застройщиками. В связи с этим логично предположить, что если покупатели проявят высокую потребительскую культуру, все эти обстоятельства могут значительно повысить качество проектов, особенно в части инфраструктуры, в частности, дорог. Так что пожелание властей Ленобласти вводить в эксплуатацию жилье не домами, а полностью готовыми кварталами, вполне может реализоваться без всякого административного принуждения – под давлением покупателей. И тогда произойдет, то, чего эксперты ожидают уже несколько лет – рынок «продавца» заменится рынком «покупателя». То есть, станет, наконец, цивилизованным. При этом те застройщики, которые не пожелают перестроиться в надежде на скорую реставрацию, будут выброшены с рынка. В условиях сжавшегося спроса это облегчит жизнь остающимся и создаст им, как считает М.Ельцов, более благоприятные условия для развития.

В точности то же самое произойдет и на рынке риэлторских услуг. «Вопрос только в том, как долго продлится период низкого спроса и у кого хватит выносливости его пережить», - замечает эксперт. Пока ситуация настолько нестабильная, что предсказывать что-либо трудно. В частности, в апреле, по словам М.Ельцова, спрос оказалась хуже прогнозировавшегося. Не оправдали ожидания и майские праздники – покупатели не проявили былой активности, как в 2014 году.

Владимир Грязневич