Офисный рынок Петербурга побил исторический антирекорд

Фото: Ведомости/PhotoXPress.ru

Во втором квартале 2020 года впервые в истории офисного рынка Петербурга объем чистого поглощения опустился ниже нуля одновременно в бизнес-центрах класса А и класса В, достигнув рекордной отметки 48 тыс. кв. м. Ранее отрицательное чистое поглощение наблюдалось в кризисные 2009 и 2015 годы, подсчитали в JLL.

Чистое поглощение

В компании поясняют, что чистое поглощение — это показатель, используемый для анализа спроса. Причем речь идет не о сумме всех сделок, а о разнице между объемом занятых площадей на конец и на начало рассматриваемого периода. Сделки продолжают закрываться — и их количество может сохраняться на докризисном уровне, а объем пустующих офисов продолжает расти. Чистое поглощение учитывает не только новые сделки, но и высвобождение площадей арендаторами, поэтому оно может быть близко к нулю или даже отрицательным.

«Рынок офисной недвижимости за 20 лет уже трижды проходил через кризисы. Продолжительность цикла между фазами роста и спада — шесть лет. И каждый кризис мы фиксировали отрицательное чистое поглощение офисов, рост вакантности и снижение арендных ставок», — говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Наталия Киреева.

Эксперты отмечают, что с каждым новым кризисом масштабы отрицательного чистого поглощения в офисном сегменте увеличиваются. Причиной этого является не столько глубина падения экономики, сколько растущий с каждым годом объем офисного рынка. Позитивным фактом здесь является то, что в отрицательную зону поглощение уходит ненадолго — максимум на один-два квартала, потом ситуация восстанавливается, и за счет снижения арендных ставок пустующие площади снова начинают заполняться.

По подсчетам IPG.Estate, поглощение в сегменте офисной недвижимости по итогам первого полугодия 2020 года составило порядка 15 тыс. кв.м, в основном за счет небольших сделок первого квартала. Со снятием режима самоизоляции на конец июня 2020 года на рынке наблюдается постепенное восстановление деловой активности, однако переговоры по крупным сделкам по-прежнему приостановлены либо идут в вялотекущем режиме, отмечают эксперты. Средневзвешенная вакансия на конец июня 2020 года в офисном сегменте увеличилась на 4% и составила 9,5%.

Больше не драйверы

Напомним, что на начало 2020 года рынок офисной недвижимости в Петербурге находился в активной фазе роста. Спрос увеличивался, арендные ставки повышались, а девелоперы активизировали строительство. Но пандемия и локдаун в конце марта привели к снижению деловой активности. Многие арендаторы не смогли пережить период простоя, что привело к сокращению арендованных площадей в лучшем случае или к прекращению деятельности компаний — в худшем.

За полгода свободные офисы появились в 44 бизнес-центрах, которые ранее были заполнены на 100%. Если в декабре 2019 года площади предлагались в 219 объектах, то уже в июне 2020 года их количество увеличилось до 263. Однако массовую миграцию арендаторов в поисках лучшей локации сдерживают высокие арендные ставки.

Помимо малого и среднего бизнеса, в 2020 году также приостановили поиски новых офисов и отказались от планов по расширению текущих площадей IT-компании, хотя они были драйверами спроса на офисы в течение последних пяти лет.

По прогнозам JLL, во второй половине 2020 года отрицательное чистое поглощение вряд ли снова будет наблюдаться на рынке офисов. В классе А ситуацию спасет ввод второй очереди «Лахта Центра», который не добавит на рынок свободных площадей. Ситуация в классе В улучшится за счет скидок на те офисы, которые пустуют уже достаточно долго по среднерыночным меркам (более шести месяцев).

Четыре проекта

По данным IPG.Estate, общий объем качественного предложения в офисном сегменте Петербурга по итогам первого полугодия 2020 остался на уровне 2,7 млн кв.м. За первое полугодие 2020 года на рынок вышли четыре проекта: два вновь построенных офисных центра и два проекта после реконструкции. Суммарная арендопригодная площадь введенных проектов составляет 34,5 тыс. кв. м.

Пандемия COVID-19 и введенный в связи с ней режим самоизоляции не оказали существенного влияния на перспективы прироста качественных офисных площадей. По прогнозам IPG.Estate, до конца 2020 года рынок пополнят порядка 100 тыс. кв. м новых офисных площадей.