В Петербурге ожидается резкое подорожание офисов
Рынок офисной недвижимости Петербурга продолжает переживать стремительное падение. По словам экспертов, когда дефицит качественных помещений в бизнес-центрах города достигнет максимума, начнется резкий рост ставок.
Тренд на рынке может измениться, только когда основные структуры ПАО «Газпром» завершат переезд в Северную столицу, а дефицит площадей и рост арендных ставок подтолкнет девелоперов к реализации новых проектов, говорят аналитикм консалтинговой компании Colliers International.
Офис для гиганта
По данным Colliers International, в 2017 году в Петербурге были зафиксированы самые низкие за последние годы объемы строительства новых офисных зданий. Общий объем ввода офисной недвижимости стал минимальным за последние десять лет — 116,1 тыс. кв. м.
Аналитики говорят, что в городе нарастает дефицит высококлассных офисов. Косвенную причину этого они видят в переезде «Газпрома». За последние пять лет доля сделок на рынке недвижимости Петербурга с участием нефтегазового сектора составила более 30%. Сейчас энергетический гигант и его дочерние компании занимают 550 тыс. кв. м офисной площади в Петербурге (примерно 25% рынка офисной недвижимости класса А и В), из них более половины компания арендует целиком. Еще 25% — приходится на бизнес-центры, принадлежащие газовому монополисту, рассказал Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers international.
Ввод в эксплуатацию первой очереди «Лахта центра» вряд ли приведет к освобождению всех этих площадей. Центр предоставит «Газпрому» только 129 тыс. кв. м, новая штаб-квартира сможет вместить не более 6,4 тыс. человек, отмечают в Colliers. Таким образом, рынок офисной недвижимости может потенциально получить чуть более 100 тыс. кв. м. В итоге вакансия в классе А составит 6%.
Если же после открытия «Лахта центра» занятые сейчас «Газпромом» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок (и их займут другие структуры газовой компании, продолжающие переезжать в Петербург), к 2020 году объем вакансий в классе А может снизиться в городе до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти, предполагают аналитики.
Справка
По данным арендодателей, в офисном сегменте за первый квартал арендные ставки в классе А выросли на 1,5% — до 1700 руб. за кв. м в месяц. В классе В ставка выросла до 1200 руб., прибавив 1%.
Основной спрос на офисы, как и в предыдущие годы, продолжают формировать компании IT-сектора, но в первом квартале отмечается активизация спроса со стороны компаний финансового сектора, консалтинговых и логистических, сообщают аналитики Maris в ассоциации с CBRE.
После ввода в эксплуатацию второй очереди «Лахта центра» и первой очереди «Морской резиденции» (2022 год) рынок недвижимости получит еще 114 тыс. кв. м, которые смогут вместить 7,6 тыс. сотрудников «Газпрома». В результате спекулятивный рынок получит еще около 90 тыс. кв. м в качественных бизнес-центрах. Однако эти площади также не смогут насытить спрос на рынке.
Переломный год
По мнению экспертов, переломным может оказаться 2023 год. К этому моменту общая площадь ПАО «Газпром» и его структур в Петербурге может превысить 1 млн кв. м. Именно в это время острая потребность рынка в новых площадях и высокие ставки аренды послужат началом новой волны спекулятивного девелопмента в Петербурге.
«Фактор «Газпрома» поставил девелоперов в «режим ожидания», в результате которого на рынке Петербурга в последние годы нарастает дефицит высококлассных офисов», — говорит гендиректор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
По его словам, потребность в новом строительстве станет очевидной для девелоперов только в 2020 году, после завершения переезда подразделений ПАО «Газпром» в «Лахта центр» и перераспределения освободившихся площадей между структурами компании. «К тому моменту и рост ставок аренды, отражающий дефицит площадей, должен поспособствовать решениям о запуске новых проектов. Принимая во внимание минимальный трехлетний цикл строительства, рост спекулятивного ввода на рынке офисной недвижимости можно ожидать лишь к 2023 году», — отмечает эксперт.
Затишье на рынке
Затишье на рынке коммерческой недвижимости наблюдается сейчас не только в офисном сегменте. За последние полтора года в Петербурге не было введено ни одного нового торгового центра. Как следует из данных Maris в ассоциации с CBRE, в период с августа 2016 года по апрель 2018 года прирост на петербургском рынке коммерческой недвижимости происходил исключительно за счет строительства гипермаркетов и специализированных торговых объектов. По данным NAI Becar, новые крупные торговые объекты появятся в городе не раньше 2019 года.
В условиях дефицита нового предложения начало снижаться количество свободной площади в действующих объектах. Так, в торговых комплексах Петербурга доля «вакансии» достигла минимального уровня за последние семь лет — 4,5%. При этом в наиболее качественных ТЦ количество свободных площадей близко к нулю, подсчитали аналитики Colliers. В офисной недвижимости за первые три месяца этого года общая вакансия снизилась на 0,8 п.п. и составила 8,2%. По данным NAI Becar, арендные ставки в торговых центрах в первом квартале 2018 года по сравнению с IV кварталом прошлого года выросли на 3%.
БАНК ВТБ (ПАО). ГЕНЕРАЛЬНАЯ ЛИЦЕНЗИЯ БАНКА РОССИИ № 1000. РЕКЛАМА. 0+
Ставки по кредиту ниже
от 30 тыс. до 40 млн ₽
Оставьте заявку онлайн
Оформить прямо сейчас
