Застройщики Петербурга увидели потолок роста

Фото: РБК

Рынок жилой недвижимости Петербурга и области в 2013 году, по мнению многих экспертов, «взял разгон». Во-первых, в продажу в городе и в приграничных районов Ленобласти поступило, по разным оценкам, от 3,9 до 4,5 млн кв. м жилой недвижимости (на разных этапах строительства и с разными сроками ввода в эксплуатацию). Во-вторых, за год завершено и введено в строй рекордное со времен докризисного 2008 года количество "квадратов" - 2,6 млн.

На фоне общего спада покупательской активности застройщики не перестают заявлять о все более и более амбициозных планах по реализации новых масштабных проектов и освоении крупных участков земли под жилое строительство. (Более подробно о том, какие проекты будут введены в эксплуатацию в 2014 году, читайте здесь). В стадии проработки, по оценке АРИН, сейчас находится около 40-45 млн кв. м жилья.

Можно ли в таком случае ожидать затоваривания первичного рынка и переизбытка предложения, а также, как следствие, снижения цен, как повлияет ситуация на первичном рынке на вторичный и на каким застройщикам удасться сохранить свой бизнес - РБК решил разобраться с помощью экспертов и девелоперов.

Горизонты роста

По оценке управляющего партнера УК «Магистр» Екатерины Марковец, в границах Петербурга общий объем предложения на первичном рынке продолжает расти: в 2012 году он увеличился на 20%, в 2013 - на 34% и сейчас составляет 3,3 млн кв.м. При этом объем продаж составил 3,2 млн.кв.м. В то же время, как подсчитала руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, в течение последних трех-четырех лет спрос в среднем ежегодно прирастал на 500 тыс.кв.м, а за 2013 год было реализовано 3,9 млн кв.м (в городе и Ленинградской области) - это на 21% больше, чем в 2012 году.

«Активный вывод новых проектов – закономерная реакция девелоперов на стабильно растущий спрос. При этом, если ситуация поменяется, то за счет масштабов реализуемых жилых комплексов у застройщиков есть возможность гибко реагировать на происходящее. Можно выводить объект в продажу по очередям или даже отдельными домами», - говорит Ольга Трошева.

Мигранты и студенты

Эксперты называют несколько основных факторов, которые позволят поддерживать спрос на новостройки на нынешнем уровне и предотвратить избыток предложения. Самый очевидный - желание людей переехать из коммуналок и просто старых квартир, которых еще достаточно в Петербурге.

Остается высоким процент инвестиционных покупок: проявляют активность покупатели, которые зарабатывают, приобретая квартиру на «нулевом» этапе строительства и перепродавая ее затем после сдачи дома в эксплуатацию по значительно более высокой цене.

Другой источник спроса, прежде всего на жилье эконом-сегмента, - миграция в Москву и Петербург из регионов. Генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова напоминает про ежегодный приток в город студентов, которые в дальнейшем, как правило, остаются здесь и также формируют спрос, про приезжих из северных регионов.

«Мы конечно же делаем ставку и на миграционные потоки. За последние два-три года доля иногородних покупателей жилья стабильно растет. В структуре наших продаж она на данный момент составляет в среднем 20-30% в зависимости от конкретного объекта. Хотелось бы рассчитывать на дальнейший рост этого показателя», - отмечает заместитель генерального директора ЗАО «Ленстройтрест» по продажам и маркетингу Анжелика Альшаева. При этом она подчеркивает, что в условиях, когда уровень жизни населения не повышается, нельзя заявлять о безоговорочном поглощении спросом все увеличивающегося предложения. «Спрос действительно высок, но в данной ситуации необходимо, чтобы желания еще и совпадали с возможностями. А платежеспособность населения - это уже не в компетенции девелоперов», - отмечает она.

Цивилизованная ипотека - вопрос времени

Рост объема предложения будет стимулировать еще один драйвер, подталкивающий спрос, - развитие ипотечного кредитования. В последние два-три года количество ипотечных кредитов растет примерно на 22-25% ежегодно, в 2013 году по предварительным оценкам рост составит до 30%. За 10 месяцев прошлого года банки в Петербурге выдали кредитов на сумму около 41 млрд руб., точные данные по итогам года пока не подсчитаны, но годом ранее сумма достигла около 64 млрд руб. Каждая третья квартира и в Москве, и в Петербурге на данный момент покупается с привлечением ипотечного кредита. «Сейчас банки все более активно начинают конкурировать за качественных заемщиков, а значит снижаются ставки, делают более привлекательными условия кредита», - говорит генеральный директор АН «Новый Петербург» Андрей Вересов.

Впрочем, как подчеркивают эксперты, потенциал роста объемов выдачи ипотечных сделок в России все еще далеко не исчерпан - не хватает прозрачности и порядка в банковской сфере.

Ценовой компромисс

В 2013 году цены на новостройки росли значительно медленнее, чем раньше, и выросли в пределах инфляции, и в ближайшие годы рост цен останется на этом же уровне, считает генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова.

Руководитель компании Л1 Павел Андреев отмечает неравномерность роста цен. «Сегодня квадратный метр в обжитых районах Петербурга стоит примерно на 25% дороже, чем в проектах массовой застройки на окраинах. Это объясняется активной скупкой и соответственно ростом цен на жилье в городе и переизбытком предложения и стагнацией цен в пригородах. Так, самые ходовые квартиры эконом-класса в черте города за 2013 год подорожали примерно на 10%, а в пригородах – на 5-7%. Похожая ценовая динамика, скорее всего, сохранится и в следующем году», - считает Павел Андреев.

«Вторичка» проигрывает

Сейчас процент покупателей, которые хотят использовать средства от продажи старой квартиры для покупки новой на первичном рынке в зависимости от компании варьируется от 10 до 50% в общем объеме сделок, и девелоперы отмечают тенденцию к росту. «Согласно данным нашего исследования «Портрет покупателя в 2013 году», с увеличением комнатности рассматриваемой квартиры растет доля покупателей, планирующих продажу имеющегося жилья на вторичном рынке: однокомнатные квартиры - 26%, двухкомнатные – 36%, трехкомнатные – 48%», - говорит коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков. Теоретически большой объем нового жилья, продаваемого по доступным ценам, может спровоцировать массовое желание владельцев квартир в старом фонде продать эту недвижимость и улучшить свои жилищные условия. Однако такой сценарий еще больше усугубит ситуацию на вторичном рынке, где уже сейчас наблюдается серьезная стагнация и постепенное снижение цен.

«Ситуация на вторичном рынке сейчас действительное не самая позитивная – большая часть сделок и денег сконцентрировано на первичном рынке в итоге цены практически не растут – за весь прошлый год они поднялись лишь на 1,7%», - говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.

По мнению Анжелики Альшаевой, в ближайшие годы ситуация на вторичном рынке сильно изменится за счет появления так называемой «новой вторички». «Это квартиры, которые застройщик не успел продать по договорам долевого участия в период строительства. С учетом возрастающего темпа строительства, таких непроданных запасов будет все больше, и это не может не повлиять на ситуацию в целом, ведь покупатель сможет выбирать в пределах одного ценового уровня между старым домом (старше 20 лет) и новым современным жильем. При прочих равных условиях выбор явно будет не в пользу первого», - полагает она. (О проблемах нераспроданных квартир в новых домах читайте здесь.)

МНЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРОВ:

Коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков:

На данный момент и в среднесрочной перспективе ожидать переизбытка предложения не стоит. Мы наблюдаем сбалансированность спроса и предложения. Безусловно, спрос будет только расти, так как обеспеченность населения качественным жильем в Санкт-Петербурге продолжает оставаться на низком уровне. Большое количество семей все еще проживают в недостаточно комфортных условиях, арендуют жилплощадь.

Одна из наиболее перспективных категорий потенциальных покупателей жилья в сегменте масс-маркет – это молодые семьи, их потребность в решении квартирного вопроса позволяет говорить о том, что объем нового предложения не преувеличен. Например, согласно результатам нашего исследования «Портрет наших покупателей в 2013 году», доля покупателей в возрасте 25-34 года растет: сейчас она составляет 42%, тогда как два года назад – 36%. Кроме того, 58% наших покупателей – это семейные пары, 61% имеют детей.

Генеральный директор группы компаний «Кивеннапа» Максим Красненко:

Согласно последним тенденциям, предложение на первичном рынке жилья будет продолжать расти, прежде всего за счет проектов комплексного освоения территорий (КОТ) как на периферии города, так и в ближайших пригородах. Можно сказать, что именно благодаря проектам КОТ в целом изменилась ситуация на рынке - ранее не было такого количества предложений доступного жилья, что в свою очередь перекроило ситуацию на рынке. В ближайшие годы можно прогнозировать увеличение числа подобных предложений, которые уже сильно изменили и еще изменят картину рынка в целом. При условии экономической стабильности данный процесс будет развиваться естественным образом. Мы идем в общей тенденции с рынком, и начиная с 2011 года ежегодно объем ввода жилья в компании увеличивался на 20-25%. В ближайшие два-три года мы планируем увеличить объем строительства в первую очередь за счет открытия новых проектов.

Председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Федор Туркин:

Учитывая активность вывода на рынок новых проектов и очередей, а также объем уже выданных разрешений на строительство, можно предположить, что в ближайшие два–три года объем ввода жилья в эксплуатацию в Санкт-Петербурге будет находиться на уровне 2013-го, т.е. приблизительно 2,5 млн. кв. м. Возможно, проявится умеренно-положительная динамика, но без каких-либо рекордов. В целом, петербургский жилищный рынок достиг этапа развития, когда на первое место выходит качество проектов, их инновационная и креативная составляющая. И с этой точки зрения, группа компаний «РосСтройИнвест» вполне соответствует рыночному тренду: в 2014 году мы запускаем в Невском районе (Усть-Славянка) проект строительства двух небоскребов с уникальными для нашего города характеристиками высотности и технологическими решениями. Башни небоскребов будут символизировать двух императоров, оставивших величайший след в истории нашей страны и города. Именно этим объясняется название будущего комплекса – "Петр Великий" и "Екатерина Великая".

Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин:

Если говорить в целом о тенденциях, то предположу, что на ближайшие два года мы будем наблюдать все ту же картину стагнации рынка. Уровень спроса особенно меняться не должен - ему не с чего резко расти, но и снижаться тоже он вряд ли будет, так как потребность в улучшении жилищных условий еще очень далека от удовлетворения. Растущий объем предложения, безусловно, налицо, и в 2014-2015 годах его рост внесет свои коррективы в правила игры на рынке. Если общая экономическая ситуация не изменится, цены останутся в среднем на том же самом уровне. В ближайшие несколько лет на рынке строящегося жилья преимущества и потенциал для развития будут иметь те игроки, которые имеют так называемый «подкожный жир» – резервные источники некредитного финансирования, то есть либо достаточные собственные средства для развития, либо привлеченные инвестиции на выгодных условиях. Еще одним преимуществом в конкурентной борьбе станет наличие собственных производственных мощностей.

Руководитель компании Л1 Павел Андреев:

В прошлом году на первичный рынок Петербурга вышло рекордное количество нового жилья – почти 4,7 миллионов квадратных метров. В наступившем 2014 году предложение будет расти и дальше. Однако 80% строящегося жилья расположено на границе с Ленобластью за пределами КАД. Поэтому петербургский рынок жилья в 2014 году и после будет развиваться на географическом контрасте. На одной чаше весов – массовое предложение в эконом-классе, которое окончательно переместилось за КАД. На другой – последние жилые комплексы в черте города, во многом из-за дефицита площадей – в комфорт- и бизнес-сегменте. Спрос на первичное жилье сейчас действительно очень большой, но нужно отметить и тот факт, что покупатели стали разборчивее. Сегодня люди выбирают для себя не просто стены и крышу над головой, а полноценную среду обитания.