Эксперты: Законы тормозят коммерческую ипотеку в Петербурге

В настоящий момент понятие "ипотека" ассоциируется в сознании граждан с приобретением в кредит жилой недвижимости и решением жилищных проблем. Ипотека коммерческой недвижимости широко распространена во всем мире. Тем не менее в России этот вид ипотеки еще не получил должного распространения. По данным ООО "Городской ипотечный банк" в Санкт-Петербурге, доля бизнес-ипотеки от общего объема ипотечного кредитования в Северной столице составляет сегодня около 1%, процентные ставки по коммерческой ипотеке - 13-17% в валюте, сроки погашения кредита - от 5 до 15 лет. Под залог коммерческой недвижимости бизнес-ипотека выдается 2-5 банками Петербурга.

По мнению экспертов, развитие коммерческой ипотеки сегодня сдерживают существенные пробелы в законодательстве. При изменении Федерального закона "Об ипотеке" доля коммерческой ипотеки в короткие сроки существенно возрастет, прогнозируют участники рынка. "В настоящий момент законом об ипотеке не предусмотрена возможность покупки в кредит коммерческой недвижимости, - комментирует ситуацию начальник отдела по работе с федеральным и арестованным имуществом Фонда имущества Петербурга Екатерина Федорова. - Согласно существующему закону, в перечне объектов, которые могут стать предметом ипотечного залога, отсутствует понятие "нежилое помещение". Это существенно усложняет процедуру покупки коммерческой недвижимости в кредит. Ипотечные сделки по приобретению коммерческой недвижимости сегодня можно осуществлять под залог приобретаемого объекта коммерческой недвижимости или под залог уже находящегося в собственности заемщика объекта. Принципиальное отличие коммерческой ипотеки от жилой - невозможность оформления закладной на недвижимое имущество до момента заключения договора купли-продажи. В результате получить деньги на приобретение объекта заемщик может только оформив приобретаемый объект в собственность. Однако Федеральный закон не предусматривает регистрацию права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой. Несовершенство механизмов оформления и регистрации залога для приобретения коммерческой недвижимости привело к формированию на рынке нескольких способов проведения подобных сделок.

Самая сложная и длительная процедура представляет собой на первом этапе заключение договора купли продажи между продавцом и покупателем. При этом продавец получает часть средств на погашения долга от покупателя и гарантию банка на то, что покупка будет оплачена. После того, как покупатель получает объект в собственность, банк выдает покупателю кредитные средства и покупатель полностью выкупает недвижимость. Согласно другой схеме, покупатель по предварительному договору выплачивает продавцу часть собственных средств. А продавец получает от банка гарантию на выплату долга при регистрации залога покупателем в банке. Далее залог регистрируется, и только после этого права собственности передаются от продавца к покупателю. Получив кредит, покупатель полностью рассчитывается с продавцом.

Третью схему риэлтеры называют "выкупом юридического лица". В этом случае создается компания и на данное юридическое лицо оформляется объект недвижимости. Далее заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая таким образом, кредит. Оформление коммерческой ипотеки по трем перечисленным схемам возможно только при обоюдном соглашении трех сторон - продавца, покупателя и банка - в индивидуальном порядке ". По мнению руководителя ипотечного управления ОАО "Балтийская ипотечная корпорация" Марианны Бельковой, сделок по ипотечному кредитованию под залог приобретаемого объекта на рынке практически нет. Однако ипотечные сделки, под залог имеющегося в собственности юридического лица объекта, практикуются.

Позволить себе такой вид коммерческой ипотеки могут только крупные компании, которые уже имеют в собственности недвижимость. У малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения. Тем не менее и в этом сегменте рынка существует масса сложностей с получением кредита. Основная особенность кредитования под залог коммерческой недвижимости заключается в том, что при страховании нежилого помещения страхователем выступает, как правило, юридическое лицо в лице, например, генерального директора, на которого оформлена недвижимость. Это значит, что страховая компания будет иначе подходить к оценке риска, нежели это происходит при совершении обычной ипотечной сделки, где страхователем выступает физическое лицо. Оценить платежеспособность физического лица намного проще.

При оценке платежеспособности юридического лица, во-первых, возникает вопрос, по какой стоимости юридическое лицо предпочтет застраховать помещение - по балансовой, остаточной или действительной. При любом решении страхователя страховая сумма не должна быть ниже суммы кредита +10%. Однако в вопросе тарифов на страхование залогового коммерческого помещения у страховых компаний нет единого мнения. Одни компании применяют более низкие тарифы по сравнению со страхованием жилого помещения, другие более высокие. Как бы там ни было в условиях мирового финансового кризиса банку будет очень сложно продать такой кредит. Кроме того, выдача кредита на приобретение коммерческой недвижимости под залог имеющегося имущества является повышенным кредитным и рыночным риском для банка из-за высоких кредитных сумм при оформление такой сделки".

"Принятие поправок в Федеральный закон "Об ипотеке" кардинальным образом изменит ситуацию на ипотечном рынке", - считает Е.Федорова. - Поскольку с изменением законодательства появится возможность оформлять коммерческую ипотеку по существующей сегодня схеме кредитования покупки жилой недвижимости. Это позволит снизить процентные ставки и увеличить сроки погашения кредита по коммерческой ипотеке. Изменение законодательства особенно актуально для представителей малого и среднего бизнеса, которые не могут сегодня позволить себе приобретение в кредит коммерческой недвижимости". "При внесении законодательных корректив доля коммерческой ипотеки возрастет, поскольку владельцам бизнеса станет выгодно оформлять такой кредит, даже под 13-14 % , так как они будут перекрывать его своей доходностью в 30-40 % годовых", - уверена начальник отдела сделок ипотечных кредитов ОАО "Инвестсбербанк", филиал "Санкт-Петербургский" Екатерина Жукова.