Красносельский район Петербурга оказался на транспортной обочине

Фото: bpearl.net

В рамках спецпроекта "Недвижимость" РБК продолжает серию публикаций "портретов" городских районов. С помощью экспертов мы анализируем текущее состояние девелоперской активности на территории района, обозначаем основные транспортные проекты, а также пытаемся увидеть дальнейшие перспективы развития конкретной части города. На очереди — Красносельский район.

С одной стороны, его территория, несмотря на достаточное количество ведущихся строек, представляет практически непаханное поле для девелоперов. По разным оценкам аналитиков, здесь можно застроить жильем порядка 500 га земли (общая площадь района — более 11 тыс. га). С другой - значительное количество хаотичной малоэтажной застройки на привлекательных участках, а также отсутствие серьезных планов развития транспортной инфраструктуры района пока приводят к тому, что новостройки сосредоточены в локациях, количество которых можно пересчитать по пальцам одной руки.

Далеко и дешево

Кварталы сложившейся жилой застройки в Красносельском районе эксперты в основном относят к категории "непопулярных". Основная причина — в районе нет ни одной станции метро, а ближайшие - "Проспект Ветеранов", "Автово" и "Кировский завод" - находятся на территории уже соседнего Кировского района. Оставляет желать лучшего и качество самих жилых домов. В основном, это возведенные в 1950-70-х годах пятиэтажные "хрущевки", "корабли" (особенно в конце Ленинского проспекта и начале Петергофского шоссе), а также несколько кварталов, застроенных после Великой Отечественной войны в основном двух-трехэтажными домами. Точечно по всей территории района располагаются также кирпичные или блочные 9-12-этажные дома более поздней постройки, но и они уже либо не отвечают современным представлениям покупателей о комфортном жилье, либо пользуются низким спросом из-за плохой транспортной доступности (например, новостройки, возведенные чуть более 10 лет назад в конце проспекта Ветеранов). Поэтому вторичный рынок недвижимости Красносельского района довольно спокойный, а цены — одни из самых низких в городе, в особенности в Лигово и Сосновой Поляне. Средняя цена кв. метра на вторичном рынке в Красносельском районе — около 84 тыс. руб. (в среднем по городу — более 94 тыс. руб).

Первые по реновации

Впрочем, уже в ближайшее время рынок недвижимости Красносельского района должен несколько оживиться. Именно с одного из кварталов в Сосновой Поляне (между проспектами Ветеранов, Народного Ополчения, улицами Летчика Пилютова и Пограничника Гарькавого) будет начата программа реновации "хрущевок" и уже к лету 2014 года должны быть построены первые пять современных зданий, в которые переедут жители старых домов, а оставшиеся квартиры будут проданы. Реновация также ждет и соседний квартал, однако сроки начала работ пока не определены. По оценке аналитиков, с одной стороны, реновация может повысить привлекательность ближайших к обновляемому участку кварталов за счет того, что на их территории будет создаваться и новая, частично доступная для любого жителя инфраструктура. С другой стороны, повышение интереса как к существующей застройке, так и к квартирам в новых зданиях будет не столь высок, как мог бы, и все по уже озвученной причине — отсутствия метро.

Новостройки с видом на залив

Девелоперская активность в Красносельском районе на данный момент сосредоточена не более чем в пяти локациях. В первую очередь, концентрация наблюдается в конце Ленинского проспекта в районе улиц Маршала Казакова, Доблести, проспекта Кузнецова. Эти земли в свое время город готовил под застройку и выставлял на торги и сейчас они постепенно осваиваются. Главный "козырь" застройщиков (в котором, правда, сомневаются эксперты рынка) — близость к Финскому заливу и "вид на воду" с последних этажей высоток. Всего в данной локации можно насчитать чуть более полутора десятков завершенных или намеченных к вводу в 2013-2015 годах комплексов.

Свои проекты здесь реализовали и продолжают строить ЮИТ ("Оптимист", "Тринити"), ГДСК ("Южный", "Южная акватория"), Setl Group ("Монреаль"), "Лидер Групп" ("Маршал-2", "Адмирал", "Южный маяк"), ЦДС ("Острова") и ряд других. Чуть дальше от конкурентов возводятся сразу два проекта ГК "Город" - "Прибалтийский" и "Ленинский парк", а также БФА-девелопмент ("Дудергофский проект"). Еще одна зона, где сосредоточена новая застройка, — проект "Балтийская жемчужина" на Петергофском шоссе. На территории боле 200 га жилье строят как сама Шанхайская индустриально-инвестиционная компания, которая выступает главным инвестором проекта (кварталы "Жемчужная премьера", "Жемчужная симфония", "Жемчужный фрегат", Duderhof Club), так и соинвесторы, например, Setl Group с комплексом MORE. Новостройки есть и на более удаленных территориях Красносельского района, например, в Горелово (ул. Политрука Пасечника) и в самом Красном Селе, например, на улице Спирина (в данном случае это, в первую очередь, жилье для военных и для бюджетников), на Гатчинском шоссе рядом с улицами Красногородской и Восстановления.

Аналитики отмечают, что для девелоперов привлекательность Красносельского района определяется наличием значительного количества свободных территорий под застройку. "Основное преимущество Красносельского района заключается в благоприятной экологической обстановке", - объясняет интерес покупателей к данной территории ведущий аналитик АН "Итака" Екатерина Бармашова. Кроме того, привлекает покупателей и более низкая по сравнению с другими районами стоимость квадратного метра в новостройках — около 74 тыс. руб за кв. м. (средняя по городу — 88 тыс. руб.)

Стройка в полевых условиях

К перспективным для жилищного строительства зонам в Красносельском районе руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева относит, например, территорию Ново-Горелово (пересечение Волхонского и Таллиннского шоссе), а также земли за "Балтийской жемчужиной" на Петергофском шоссе в направлении Петродворца. Также, по мнению экспертов, будет дальше развиваться зона рядом с Финским заливом за Ленинским проспектом.

Ожидают аналитики и эффекта от реновации — не исключено, что в случае серьезного экономического эффекта от первого опыта, подобными проектами, в том числе на территории Красносельского района, заинтересуются и другие компании.

Магистрали на бумаге

Освоение новых земель под застройку, безусловно, будет зависеть от того, насколько активно будут в Красносельском районе реализовываться транспортные проекты. Пока о таковых не слышно. Замысел строительства линии легкорельсового трамвая от станции метро "Проспект Ветеранов" до "Балтийской жемчужины" отменен еще пару лет назад. Есть планы протянуть его ветку до Гатчины, захватив и территорию Красносельского района, но пока готового проекта нет.

А совсем недавно выяснилось, что может быть отложено на 2021-2025 годы и строительство новых (а по сути — первых и так нужных в районе) станций Красносельско-Калининской линии метро, которые должны были появиться уже в 2016 году. Причина — проведение в Петербурге этапов Чемпионата мира по футболу-2018, и к этому событию метро кажется более необходимым именно в районе нового стадиона. Впрочем, пока еще вопрос не решен окончательно, и надежда на появление подземки в Красносельском районе еще остается. Пока же основные транспортные связи на его территории — это автобусные, троллейбусные и трамвайные маршруты, проходящие по главным артериям — проспектам Ветеранов, Маршала Жукова, Народного Ополчения, Петергофскому, Таллиннскому шоссе. Довольно активно используется также железнодорожная ветка. Связь с центром города и в перспективе — с северными районами, обеспечивается через КАД и пока еще строящийся Западный скоростной диаметр.

В целом в районе нет как таковых напряженных транспортных узлов и проблема "пробок" не столь остра, как в некоторых других частях города. Однако значительная протяженность района приводит к серьезным временным затратам жителей на дорогу до станций метрополитена, чтобы попасть в центр города, где сосредоточена основная деловая активность.

"Зеленая" компенсация

Не может похвастаться Красносельский район и избытком социальной и сопутствующей инфраструктуры, а также высокой деловой активностью. Так, по данным администрации Петербурга, на январь текущего года, именно Красносельский район — единственный, где сохраняется очередь в детские сады, и она насчитывает чуть более 1100 детей в возрасте 3-7 лет. Впрочем, поскольку до конца так и не определен дальнейший механизм, по которому кварталы новой застройки будут обеспечиваться социальными объектами, проблема в ближайшее время может только усугубиться. Наблюдается в районе и явный дефицит качественных торговых объектов — здесь нет ни одного крупного торгового комплекса, первый будет построен на территории "Балтийской жемчужины" только к концу этого года.

Особенно остро ощущают нехватку магазинов и сопутствующих услуг жители новых кварталов рядом с Красным Селом и Горелово: несмотря на очевидный спрос, торговые сети и малый бизнес не торопятся открывать здесь свои точки. В районе работают несколько десятков средних и крупных предприятий, однако по-настоящему современное производство — всего одно и это завод "Оптоган". Однако серьезные надежды руководство района связывает с дальнейшим развитием трех промышленных зон, которые располагаются в Красном Селе и на Таллинском шоссе. Правда, пока о появлении здесь крупных производств не слышно.

Зато с чем проблем в районе нет, так это с зелеными зонами. Парки, в том числе с озерами, скверы и сады занимают более 600 га территории района, обеспечивая весьма благоприятную экологическую ситуацию, что, в некоторой степени, позволяет компенсировать другие недостатки района и позволяет поддерживать здесь уровень спроса на жилье.

Мнения девелоперов

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург":

В Красносельском районе имеется возможность удовлетворить желание многих покупателей — близости жилья к воде. Кроме того, поскольку все новые кварталы в районе реализовывались достаточно давно, когда город еще не отказывался финансировать создание необходимой инфраструктуры. ЮИТ реализовал в Красносельском районе проекты жилых комплексов комфорт-класса на участках, которые были подготовлены городом под застройку и приобретены на торгах. Нельзя сказать, что мы остались недовольны результатом продажи объектов и в целом уровнем спроса. Например, на последние квартиры в ЖК "Тринити" на Ленинском проспекте, клиенты, по сути, стоят в очереди. Район не является каким-то откровенным "изгоем", который чем-то особенно непривлекателен. Цена продаж квартир, в принципе, весьма достойная. Поэтому если появятся участки, обеспечивающие элементарную экономическую эффективность, мы будем рады реализовать новые проекты в этой части города.

Павел Андреев, руководитель компании Л1:

В условиях, когда в черте города практически не осталось свободных мест под застройку, все более закономерен интерес девелоперов к окраинам Петербурга. Но главная проблема осваиваемых территорий не теряет актуальности. Широкий спектр объектов дорожно-транспортной, социальной и развлекательной инфраструктур появится в новом районе намного позже, чем здания введут в эксплуатацию. На юго-западной окраине города строительство идет достаточно быстрыми темпами. Однако невысокие цены на жилье можно объяснить значительной удаленностью от центра города и плохой транспортной доступностью. Таким образом, покупателю, чтобы проживать относительно комфортно, придется подождать, пока в районе не проложат линию метро, а до этого момента жильцы новостроек Красносельского района будут вынуждены мириться с транспортными проблемами.

Дмитрий Брызгалин, генеральный директор ГК "Город":

Красносельский район – одна из немногих городских локаций, где возможна застройка в масштабах целых кварталов. Девелоперу это позволяет реализовать комплексный подход к созданию полноценной жилой среды, в которой сочетаются современные архитектурные решения, передовое инженерно-техническое оснащение зданий и квартир, полная обеспеченность торгово-социальной инфраструктурой . Безусловное преимущество Красносельского района – экологическая обстановка, одна из самых благополучных в городе, а особая достопримечательность – близость побережья Финского залива. Активное освоение кварталов Юго-Западной приморской части началось сравнительно недавно. В ближайшем будущем мы видим юго-запад Красносельского района высокоразвитой городской средой, чья современная архитектура и инфраструктура будут гармонично "вписаны" в благоприятный экологический "контекст" района.