Лента новостей
Экс-глава Минстроя Михаил Мень станет аудитором Счетной палаты 12:39, Экономика В Петербурге девушку осудили за склонение подростков к самоубийству 12:35, Общество Песков сказал «отлегло от сердца» об отсутствии жертв при ДТП с такси 12:35, Политика «Нафтогаз» обжаловал приостановку решения суда по тяжбе с «Газпромом» 12:34, Бизнес Совет ЕС продлил санкции по Крыму еще на год 12:26, Политика ЛДПР предложила альтернативу повышению пенсионного возраста 12:25, Пресс-релизы В школьную программу предложили добавить курс самообороны 12:25, Общество Логистическая революция: как роботы и дроны изменят снабжение 12:25, Партнерский материал «Амкар» прекратил свое существование 12:21, Спорт Глава Кузбасса отчитался о реальных доходах после «нулевой» декларации 12:15, Общество Синоптики назвали 18 июня самым теплым днем в Москве с начала года 12:10, Общество Режиссер «Карточного домика» едва не сгорел в Tesla 12:08, Общество Как войти в систему tax free 12:08, Потребрынок Экс-замглавы уральского города получил 9 лет колонии за взятку квартирой 12:02, Общество Зеленые тона черной металлургии: как компании снижают свой экослед 11:55, Партнерский материал Покупать или продавать: цена криптовалюты Cardano опустилась до $0,157 11:49, Крипто Минприроды опровергло отказ от обсуждения схем размещения свалок 11:49, Общество 4500 до центра: как зарабатывают таксисты во время ЧМ-2018 11:48, Авто Дадин отсудил у МВД компенсацию в 5 тыс. руб. 11:39, Общество СК завел уголовные дела после обстрелов ВСУ мирных жителей Донбасса 11:36, Политика Индустрия 4.0: как России не пропустить технологическую революцию 11:31, Партнерский материал Диего Марадона назвал позором игру сборной Аргентины 11:29, Спорт Супер 8: все о самом роскошном купе BMW 11:28, Авто Власти США выделят деньги на слежку за сделками с российским оружием 11:24, Политика В Финском заливе на мель сел сухогруз с удобрениями 11:22, Общество NYT узнала о наделении киберкомандования США правом на превентивные атаки 11:14, Политика СМИ узнали о запуске сервиса получения заказов AliExpress в постаматах 11:14, Бизнес Блокчейн-токен поможет очистить планету от мусора 11:10, Партнерский материал
Следите за вторичкой: почему жилье будет дешеветь
Рынок недвижимости, 06 апр 2016, 16:10
0
Сергей Свиридов Следите за вторичкой: почему жилье будет дешеветь
Большинству частных собственников в России квартиры достались условно бесплатно, поэтому рост затрат на содержание этого жилья может привести к скачку предложения и падению цен

​Пустующие советские квартиры

Сегмент массового жилья сильно зависит от рынка вторичной недвижимости. С какой бы интенсивностью ни строились новые дома, существующий фонд вторичного жилья остается ключевым фактором изменений в сегменте в целом.

Дело в том, что значительная часть собственников жилья в России являются таковыми в силу сложившихся обстоятельств, а не благодаря высокому уровню дохода. В результате приватизации большинству частных собственников квартиры достались условно бесплатно. Им принадлежит порядка 78% жилого фонда в городах — таких показателей нет практически нигде в мире. Если сравнивать с Америкой, то сходное количество владельцев частного жилья достигается за счет пригородных зон. В урбанизированных же центрах американских городов, например на Манхэттене, жилую недвижимость в основном арендуют.

При этом в США львиная доля домов, которые находятся в частной собственности, имеют ограничение на оборот, поскольку все они заложены по ипотечным программам. Конечно, там существует развитый рынок вторичной ипотеки, что позволяет продать и такое жилье. Тем не менее это все-таки субпродукт. В России все в точности наоборот. В Москве частникам принадлежит колоссальная доля жилья в центре города, но эффективность использования такой недвижимости крайне низка. По нашим данным, в Москве пустует более 100 тыс. квартир. При этом их обороту, по сути, ничего не препятствует. В том случае, если содержание недвижимости станет для их владельцев обременительным, предложение жилья на рынке вторичной недвижимости может резко возрасти.

Обременительное наследство

Здесь следует обратить внимание на второй фактор — условно бесплатное содержание квартир. Сегодня налог на недвижимое имущество и коммунальные платежи по сравнению с практикой, сложившейся, например, в Европе или США, где города получают наибольший доход от налога на имущество физических лиц, относительно невелик. Хотя налог растет, пока увеличение незначительно. Так, в Москве ставка для физических лиц на объекты с кадастровой стоимостью до 10 млн руб. составляет 0,1%. В США ставки налога на недвижимость где-то, например в Нью-Йорке, достигают 11%. Правда, в Вашингтоне они составляют около 1%, но даже это в 10 раз больше, чем в России.

Уже наметилась тенденция к повышению и кадастровой стоимости, и самого налога на недвижимое имущество. Экономический кризис может ускорить начавшиеся изменения. Как показывает мировой опыт, радикальные перемены трендов на рынке недвижимости обычно происходили в тот момент, когда менялось именно налоговое законодательство.

В Европе изменения затронули прежде всего владельцев крупных объектов, например поместий. Приход в 1960-х годах в Англии к власти лейбористов, инициировавших изменение налогового законодательства, привел к массовой смене собственников загородных имений, принадлежащих старой английской аристократии. Похожий процесс протекал и во Франции в 1970-е годы. Владельцы дорогой недвижимости лихорадочно избавлялись от крупных объектов, не имея больше возможности ее содержать, и это привело к снижению стоимости жилья.

Аналогичная ситуация может произойти и в России, но не с элитной недвижимостью, а в сегменте экономкласса. Рост прямых налогов, тарифов ЖКХ и сборов на капитальный ремонт может сделать владение жильем, доставшимся по наследству, чересчур обременительным. В результате на рынок может выйти очень большое количество вторичного жилого фонда.

Хотя у вторички по сравнению с первичкой много объективных минусов, таких как морально устаревшие планировки, требующие капитального ремонта инженерные системы, неоднородная социальная среда, неприемлемое качество отделки квартир и т.д., по цене она может успешно конкурировать с новым жильем. К тому же значительная доля вторичной недвижимости экономсегмента превосходит новостройки по качеству локации. Рынок массового жилья будут ожидать очень сложные времена.

Цивилизованная аренда

Еще одной предпосылкой для увеличения предложения над спросом может стать формирование цивилизованного рынка аренды недвижимости. В последнее время права арендаторов становятся более защищенными, рынок постепенно обеляется. Многие поймут, что им выгодно брать жилье в долгосрочную аренду, а ее прекращение не приведет к тому, что люди останутся на улице. За примерами далеко ходить не надо. Известно, что Промсвязьбанк купил базу Cian — интернет-ресурс, на котором в том числе представлены услуги сдачи помещений в аренду. Полагаю, банк не зря рассматривает его как инвестиционный проект. В итоге это также может ударить по объемам продаж в массовом ценовом сегменте — уменьшится спрос на покупку жилья в новостройках под высокие проценты ипотечного кредита.

Таким образом, потенциал для повышения предложения в сегменте массового жилья обусловлен, с одной стороны, неготовностью значительной доли собственников увеличивать расходы на содержание жилой недвижимости, тенденцией к росту ставок налога на недвижимое имущество, стоимости услуг ЖКХ, а также перспективой формирования цивилизованного рынка аренды. Однако следует подчеркнуть, что эта закономерность относится исключительно к жилью экономкласса. На рынке, например, элитной недвижимости действуют другие законы: там жилье чаще выступает в качестве инвестиционного инструмента. Но это уже другая история.

Об авторах
Сергей Свиридов коммерческий директор компании Sminex
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.