Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
В архиве нашли возможную причастность Джека Руби к покушению на Кеннеди 05:49, Общество Швеция и Уругвай внесли в Совбез ООН новую резолюцию по химоружию в Сирии 05:34, Политика Путин утвердил расширение оснований для отказа в валютных операциях 05:00, Экономика Военная прокуратура Украины нашла червей и тараканов в пище курсантов 04:50, Общество В ОАЭ автомобильный номер ушел с молотка за $3 млн. 04:05, Общество Власти Аргентины зафиксировали попытки пропавшей подлодки выйти на связь 04:04, Политика В Пекине жертвами пожара стали 19 человек 03:52, Общество Япония заявила о планах выращивать клубнику на Курилах 03:37, Бизнес СМИ узнали о предложении Белого дома выделить Украине $47 млн на оружие 03:16, Политика Генпрокурор Испании умер в столице Аргентины 02:30, Политика Лидер ирландских националистов Адамс покинул пост после 34 лет работы 02:28, Политика В МИД Украины назвали «срывом соглашений» отказ Польши впустить чиновника 02:00, Политика Силы ВМС США направились на поиск пропавшей аргентинской подлодки 01:33, Общество Эрдоган выразил сомнения в возможности доверять НАТО 01:27, Политика Перестрелка в «Москва-Сити» произошла на банкете с участием звезд эстрады 01:12, Общество Эсминец США столкнулся с буксиром у берегов Японии 00:55, Общество Отставание «Реала» от «Барселоны» в чемпионате выросло до 10 очков 00:52, Спорт Акция протеста в Париже против рабства в Ливии переросла в беспорядки 00:32, Общество Как раскрутить свое дело, не выдумывая креативные способы продвижения 00:23, РБК и Промсвязьбанк Представители Усманова рассказали о предложении купить ФК «Андерлехт» 00:10, Бизнес Семь человек пострадали в ДТП с микроавтобусом в Коми 00:09, Общество Полиция задержала двух подозреваемых в стрельбе в «Москва-Сити» 18 ноя, 23:45, Общество СМИ узнали об участии жены Порошенко в краже денег для детей-инвалидов 18 ноя, 23:27, Общество Двое рыбаков погибли на озере в Ленобласти 18 ноя, 23:08, Общество Чемпионат Испании по футболу. «Атлетико» — «Реал». Онлайн 18 ноя, 22:45, Спорт Генерал ВВС США допустил невыполнение приказа Трампа о ядерном ударе 18 ноя, 22:43, Политика В Зимбабве анонсировали встречу Мугабе с военным командованием 18 ноя, 21:59, Политика В РЖД отказались от должности президента 18 ноя, 21:58, Бизнес
Невыносимый снос: как избавиться от пятиэтажек без ущерба для москвичей
Экономика, 03 мар, 16:54
0
Константин Янкаускас Невыносимый снос: как избавиться от пятиэтажек без ущерба для москвичей
Еще до начала сноса нужна открытая дискуссия о том, чтобы плюсы от сноса ветхих домов не обесценились минусами от уплотнения застройки и перегруженной инфраструктуры

Подготовка новой программы сноса пятиэтажек в Москве началась по лекалам классического предвыборного пиар-проекта. Сначала с просьбой принять подобную программу к мэру обратились муниципальные депутаты от «Единой России», ранее не проявлявшие никакого интереса к этой теме. После муниципальных депутатов идею поддержала профильная комиссия Мосгордумы по градостроительству. И наконец, сам мэр получил благословение на новую программу расселения и сноса у первого лица государства.

Очевидно, что таким образом Сергей Собянин начал свою предвыборную кампанию по переизбранию на третий мэрский срок. И, к сожалению, пока что озвученные им планы по расселению и сносу пятиэтажек не выглядят как системная программа по улучшению жилищных условий 1,5 млн человек.

Очень разные пятиэтажки

Именно неопределенность планов мэрии по сносу пятиэтажек пугает многих москвичей. Пятиэтажный фонд Москвы неоднороден. Меньшую его часть составляют кирпичные пятиэтажки, построенные в позднесталинские или раннехрущевские годы, до начала массового строительства панельных хрущевок в конце 1950-х годов. Это более комфортное жилье, чем построенные позже панельки, — за счет высоких потолков (от 2,7 м), больших по площади квартир, толстых стен и ряда других особенностей. Как правило, кварталы старых пятиэтажек спланированы удобно для жителей. Целью более позднего строительства стал максимум квадратных метров, из-за чего сильно увеличилась плотность застройки. Например, самый «пятиэтажный» район Москвы — Зюзино, построенный в 1960-е годы, занимает 7-е место по плотности населения среди всех 125 районов столицы (без учета Новой Москвы). Кроме того, благоустройство хрущевских кварталов и микрорайонов сильно отставало от темпов строительства жилья.

В связи с этим реально работающая программа сноса ветхого пятиэтажного жилья в Москве должна быть дифференцированной. Для более комфортных кирпичных пятиэтажек, а также для отдельных серий блочных вместо сноса нужно по возможности ускорить сроки проведения капремонта. Пока же все выглядит так, будто чиновники мэрии либо обещают то, что не собираются выполнять, либо не совсем разбираются в истории вопроса.

Дома под снос

Самой ветхой частью пятиэтажного фонда являются панельные серии 1960-х годов. Только на одну серию домов I-515 приходится почти 20% всех пятиэтажек. Сейчас эти дома уже очень сильно изношены физически и устарели морально. Значительная часть панелек ни разу не проходила капитального ремонта. При этом, согласно советским ведомственным строительным нормам (ВСН), минимальная продолжительность эффективной эксплуатации этих зданий до капремонта должна была составлять 15–20 лет. Но, согласно утвержденной правительством Москвы региональной программе, капитальный ремонт большей части таких домов намечен на 2025–2040-й годы.

В тех немногих пятиэтажках, которые сейчас ремонтируются, рабочие сталкиваются почти со стопроцентным износом некоторых инженерных конструкций и элементов зданий. Например, замена стояков горячего и холодного водоснабжения возможна целиком в подъезде или невозможна в принципе. Если кто-то из собственников не соглашается на замену стояка у себя в квартире, заменить их в шахматном порядке на других этажах невозможно. Старые трубы просто плавятся при попытке приварить к ним новые. Дома ветшают на глазах. Кстати, подобная участь ждет и девятиэтажки, построенные в начале 1970-х из тех же самых панелей, что и хрущевские пятиэтажки.

Кроме физического износа очевидна и проблема комфорта: тесные квартиры с очень тесными кухнями, в части домов установлены сидячие ванны, отсутствие мусоропровода и лифта, что сильно осложняет жизнь пожилым людям и людям с ограниченными возможностями. Из-за общей тесноты квартир и отсутствия холлов на этажах молодым семьям часто просто негде разместить детскую коляску или велосипед. Поэтому при условии согласия жителей программа расселения и сноса является единственным выходом из положения.

Проблемы на пути сноса

Первая проблема — источники финансирования. На встрече с президентом Путиным мэр Москвы заявил, что финансовые возможности столицы позволяют реализовать массовый снос пятиэтажек. Если финансирование будет происходить исключительно за счет бюджета Москвы, то программа заранее обречена на провал. Дело в том, что действующая программа расселения и сноса пятиэтажек, начатая в 1998 году, длится уже почти 20 лет. За это время московские власти не смогли снести 6 млн кв. м жилья. Сейчас речь идет о 25 млн кв. м. Несложно посчитать, что при таких темпах новая программа сноса займет не менее 80 лет. «15–20 лет», о которых говорил министр строительства Михаил Мень, пока звучат как сказка. Показателен и еще один факт. Именно при мэре Собянине правительство Москвы начало сносить пятиэтажки исключительно за счет городского бюджета, исключив из программы частных инвесторов. В итоге если в 1998–2010-х годах в Москве в среднем ежегодно сносилось примерно 100 пятиэтажек, то в 2011–2016-х годах — около 50.

Так что без привлечения частных инвестиций реализовать задуманное невозможно. Но этому мешают два обстоятельства. Во-первых, инвестконтракты на снос и расселение пятиэтажек работали при стоимости кредитов на рынке не более 11–12%. Во-вторых, уровень спроса на жилье в начале и особенно в середине 2000-х годов серьезно превышал нынешний, что позволяло отбить расходы на переселение жителей сносимых домов за счет продажи оставшихся квартир. Без общего снижения процентных ставок или городской программы их субсидирования, а также без восстановления рынка жилья и ипотечного кредитования проекты по сносу пятиэтажек будут нерентабельными.

Вторая большая проблема — инфраструктурные ограничения. Массовое жилищное строительство даже при небольшом уплотнении застройки значительно увеличит объем энергопотребления в городе и потребует расширения мощностей. В противном случае возникает риск блэкаутов, как в 2005 году. Серьезно возрастет нагрузка на социальную и транспортную инфраструктуры. Например, загрузка детских садов и школ в Юго-Западном округе Москвы, часть которого застроена пятиэтажками, как правило, составляет 90–95%. Без строительства новых социальных учреждений именно в районах сноса нас ожидают колоссальные очереди в детские сады и школы. Должна быть учтена и транспортная проблема, иначе жителям придется еще больше часов проводить в пробках. Экспертные оценки стоимости программы в 2,5–3 трлн руб. являются явно заниженными, так как не учитывают всех сопутствующих расходов.

Третья проблема — законодательное регулирование и администрирование сноса. Очевидно, что правительство Москвы не хочет вступать в равноправные отношения с собственниками квартир в пятиэтажках и заключать договоры обмена или выкупа квартир в будущих сносимых домах. Во всяком случае на встрече с президентом мэр говорил о требованиях рыночного выкупа жилья в сносимых домах как о «неурегулированной нише» в законодательстве. Похоже, мэрия добивается принятия Госдумой закона, допускающего принудительное изъятие имущества под реконструкцию пятиэтажек. Как может выглядеть такое изъятие с применением ОМОНа и бульдозеров, мы уже наблюдали при строительстве олимпийских объектов в Сочи.

Такая логика выглядит особенно цинично на фоне взимаемых с каждого собственника налога на имущество (по растущей каждый год кадастровой стоимости), а также взносов на капремонт. Налицо двойные стандарты: собственник жилья должен быть собственником, когда платит налог, но перестает им быть, как только речь заходит о заключении договора на переселение.

Весьма показательно молчание городских властей относительно отмены взносов на капремонт для жителей пятиэтажек и возврата ранее уплаченных взносов. Статья 174 Жилищного кодекса, посвященная этому вопросу, в нынешней редакции выглядит весьма двусмысленно и требует уточнения. Перед собственниками квартир, где так и не будет проведен капремонт, откроются хорошие судебные перспективы. Люди платили деньги за услугу, которую в итоге не получили.

Непонятно еще, кто в правительстве Москвы будет отвечать за реализацию этой колоссальной программы. До 2014 года вопросами расселения занимался департамент жилищной политики города Москвы, который был ликвидирован по решению мэра. Серьезные сокращения прошли в строительных отделах управ и префектур.

Наконец, четвертая проблема — как не допустить критического переуплотнения застройки в новых кварталах и ухудшения качества городской среды? Именно переуплотнение застройки на месте снесенных в 2000-е годы пятиэтажек стало главным негативным последствием программы сноса: маленькие дворы-колодцы в кольце 25-этажных домов, в которых неуютно находиться, нехватка парковочных мест во дворах и пробки. Поэтому заблаговременно, еще до начала сноса, нужна открытая профессиональная дискуссия о том, как сделать так, чтобы увеличение плотности застройки и этажности было минимальным. Иначе негативные последствия от уплотнения перевесят многие плюсы от сноса и расселения старых пятиэтажек.

Об авторах
Константин Янкаускас Муниципальный депутат района Зюзино (Москва)
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.