Льготы для всех: неочевидные способы оформить дешевую ипотеку

Строительство жилого комплекса (Фото: Сергей Бобылев/ТАСС)

По данным ЦБ на июнь 2016 года, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам сегодня составляет 12,67%. Это сравнительно мало: ровно год назад этот показатель был равен 14,23%. Тем не менее для многих россиян даже такие условия оказываются неподъемными.

С начала года количество ипотечных кредитов с просрочкой выросло на 22% и составило 103 тыс. кредитов, или 3,9% от общего числа открытых кредитов, гласит статистика Объединенного кредитного бюро (ОКБ). Не исключено, что для многих из этих кредитов можно было найти посильные аналоги. РБК решил разобраться, могут ли те, кто только собирается взять ипотеку, получить ее на облегченных условиях.

Льготы для избранных

Не секрет, что для некоторых заемщиков условия по кредиту намного выгоднее стандартных. Например, жители Республики Ингушетия могут взять ипотечный кредит, по которому вообще нет процентов. Его предлагает Сбербанк в рамках региональной программы «Тысяча квартир». Правда, на полное субсидирование ставки могут рассчитывать только те, чьи жилищные условия нуждаются в улучшении. В постановлении правительства республики к их числу приписывают матерей-одиночек, молодых ученых, врачей и так далее. Судя по результатам 2015 года, таких в Ингушетии немного: ипотеку без процентов получили лишь 52 семьи.

Еще одна категория льготников — военнослужащие: по данным сервиса «Сравни.ру», военную ипотеку сейчас предлагают 13 банков. Ставки по ней ниже средневзвешенной: минимальная ставка — 10,5% — у банка «Россия», максимальная — 12,5% — у Сбербанка. Такие же условия по ипотеке для военных предлагает и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). За пользование другим льготным ипотечным кредитом, «Молодая семья», придется платить чуть больше: 13,25–13,4%. Такие условия установили три банка, в которых действует это предложение: Сбербанк, «Образование» и «Акцент». Из названия кредита ясно, что воспользоваться им могут далеко не все: главное условие заключается в том, что обоим супругам должно быть не больше 35 лет.

Подарок от застройщика

К счастью, на льготы по ипотеке могут рассчитывать и те, кто не относится ни к одной из перечисленных категорий. ​Им стоит присмотреться к предложениям, которые банки реализуют вместе с застройщиками. Они устроены так: банк сначала кредитует стройку, а потом начинает выдавать ипотеку на том же объекте, рассказывает руководитель ипотечного центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Алексей Новиков. По его словам, застройщик доплачивает банку-кредитору за разницу ставок: той, что банк предлагает на широком рынке, и той, что он дает клиентам конкретного застройщика. Новиков отмечает, что, как правило, заниженная ставка действует недолго. Обычно она повышается, когда заканчивается строительство дома, добавил эксперт.

Изучив предложения 20 крупнейших российских застройщиков, по версии агентства строительного комплекса РАСК, РБК обнаружил восемь предложений со ставкой ниже 10% годовых (см. таблицу). Одну из самых выгодных акций разработали Райффайзенбанк и группа компаний «Мортон». Программа «Отличное начало» предусматривает ставку 7,5% годовых в течение первого года, далее она не превышает 9,25% годовых. В рамках совместной акции со Связь-банком ГК «Мортон» предлагает ставку 8,1–9% годовых в первые два года кредитования, однако на третий год она устанавливается на рыночном уровне — 12% годовых. Тем не менее предложение пользуется большой популярностью среди граждан, уверяет начальник управления продаж по ипотеке ГК «Мортон» Юрий Никитчук.

Среди действующих сегодня акций есть предложение, в рамках которого ставка не меняется в течение всего срока кредитования. Ее реализуют санкт-петербургская компания «Дальпитерстрой» и банк «Ростфинанс»: ставка составляет 9,7% годовых, а первоначальный взнос — как минимум 30%.

Как отмечает директор департамента развития бизнеса московского региона Связь-банка Марина Царегородцева, за 2016 год Связь-банк выдал около 17,4% (по Москве 32%) от общих выдач ипотечных кредитов именно кредиты в рамках таких совместных акций. По ее словам, такие предложения популярны среди клиентов, у которых есть средства на первоначальный взнос в размере 35–50%. «Это может быть клиент, арендующий жилье, для которого сниженный платеж на период строительства крайне важен, и такой платеж позволит более комфортно погашать задолженность по кредиту», — отмечает Царегородцева. «Средний возраст заемщика в рамках таких программ — 35–40 лет, обычно это семьи с детьми, которые хотят улучшить свои жилищные условия», — добавляет заместитель начальника департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Олег Коркин.

Льготы с подвохом

Стоит ли брать ипотеку от застройщика? С одной стороны, сам факт наличия совместного проекта застройщика и банка доказывает, что девелопер прошел банковский контроль. «Ни один банк не выдаст кредит на объект, если у застройщика не в порядке документация: он должен быть уверен, что будет иметь предмет залога», — говорит управляющий партнер агентства недвижимости «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Значит, дом, скорее всего, будет сдан в срок.

В то же время спецпредложения застройщиков могут оказаться попыткой сбыть с рук недвижимость со сниженной ликвидностью, отмечает Литинецкая. «Раз банки стимулируют продажи, опуская процентные ставки по ипотеке, значит, эти квартиры по каким-то причинам продаются не очень хорошо», — соглашается главный эксперт «Интерфакс-ЦЭА» Алексей Буздалин.

Сами застройщики говорят, что такая ситуация возможна, если спецпредложение распространяется на отдельный объект (жилой комплекс или дом). «Некоторые недобросовестные застройщики используют субсидирование для реализации неликвидных объектов», — говорит Никитчук из ГК «Мортон». При этом он уверяет, что в ипотечных проектах его компании участвуют все ее проекты.

При выборе между стандартной и льготной программами Литинецкая из «Метриум Групп» советует сделать детальный расчет для каждого варианта. При этом она советует учитывать не только условия по самой ипотеке, но и дополнительные траты: стоимость бронирования квартиры, расходы на регистрацию сделки, нотариальные услуги и так далее. «Имея на руках эти цифры, можно будет корректно сравнивать условия», — резюмирует она.

Кредит класса люкс

Еще один способ облегчить условия кредита — получить у заемщика рассрочку. Ее главное отличие от ипотеки в том, что по ней не начисляются проценты: клиент просто возвращает банку сумму займа, как правило, большими «порциями». Из топ-20 российских застройщиков (данные рейтингового агентства строительного комплекса РАСК) она есть только у трех застройщиков.

Компания «ВКБ-Новостройки», которая работает на юге России, дает возможность до конца 2016 года оформить рассрочку на полгода или год. Правда, это актуально далеко не для всех регионов: на таких условиях можно купить жилье в Краснодаре, Анапе, Новороссийске, Геленджике и Ростове-на-Дону. Платить можно раз в квартал либо в конце срока. Похожая программа и у ставропольского застройщика «ЮгСтройИнвест». Он предлагает рассрочку с первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры. Остаток суммы придется выплачивать раз в квартал в течение года.

Основной минус всех этих предложений один: слишком короткий срок кредитования. Рассрочку на более долгий период — до трех лет позволяет оформить только московская компания «Галс-Девелопмент» совместно с «ВТБ24 Лизинг» (первоначальный взнос — 35%). Из-за этого ежеквартальные платежи по ней очень большие, говорит Новиков из Est-a-Tet. «Рассрочка — финансовый инструмент для более высоких ценовых сегментов», — рассказывает он. По словам Новикова, для покупателей жилья комфорт- и тем более экономкласса такие большие платежи неподъемны.