Ведущие банки разделят риски строительного бизнеса с девелоперами

Ситуация на рынке недвижимости продолжает ухудшаться, и в условиях сложностей с ликвидностью девелоперы начинают втягивать в свои проблемы кредитующие их банки. На столичном рынке жилья зафиксировано снижение предложения готовых новостроек. По данным аналитического центра "Миэль", финансовый кризис "заморозил" строительство порядка 800 тыс. кв. м, что составляет пятую часть начатых жилых строек. Как показал опрос, с учетом "бумажных" проектов масштабы долгостроя могут увеличиться вдвое. Девелоперы прогнозируют, что по окончании кризиса в Москве возникнет дефицит жилья в новостройках. Однако эксперты рынка уверены, что квартиры вторичного рынка с лихвой его компенсируют.

По данным АКЦ "Миэль", на сегодня в столице запущено 300 девелоперских проектов, которые предполагают строительство 60 тыс. квартир общей площадью 4 млн кв. м. Финансовый кризис остановил работы на 20% строительных площадок, отмечает генеральный директор АКЦ "Миэль" Владислав Луцков. Этот относительно скромный масштаб бедствия не учитывает остановленные проекты на "бумажной" стадии. С их учетом объем долгостроя может составить 40-45%, считает управляющий партнер Panorama Estate Омар Гаджиев. Старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский напоминает, что сегодня новое строительство вообще не начинается, а "заморозка" коснулась заявленных ранее проектов. Приступать к строительству он советует не раньше середины 2010г.

В сложившихся условиях у девелоперов возникают сложности с привлечением кредитных средств на завершение строительства объектов, и некоторым из них приходится расставаться с залогами. В среду, 29 апреля, стало известно, что банк ВТБ намерен получить в залог от "Дон-строя" не только проекты девелопера, но и долю в его капитале. 7 апреля АФК "Система" сообщила о продаже 19,5% акций ОАО "Система-Галс" банку ВТБ за 30 руб. и выдаче call-опциона на выкуп 31,5% акций еще за 30 руб. При этом банк обязался реструктурировать задолженность девелопера в размере 690 млн долл.

ВТБ – не единственный, кому пришлось столкнуться с невыплатами по кредиту. 28 апреля текущего года Сбербанк обнародовал информацию, что банк стал владельцем главного актива компании Capital Group - комплекса "Город столиц" в "Москва-сити". Как сообщается в отчетности банка по МСФО за 2008г., 20 марта 2009г. Сбербанк в результате урегулирования задолженности получил права на имущество девелопера в размере 13,934 млрд руб. В феврале текущего года Capital Group просрочила очередной платеж по кредиту в 400 млн долл. и предложила Сбербанку забрать залог. 30 марта стороны подписали договор о реструктуризации кредита, а завершение проекта легло на плечи банка: Сбербанк заключил договор соинвестирования на сумму 3,044 млрд руб. Ранее Сбербанку перешли бизнес-центры Midland Plaza. Сумма сделки составила 300 млн долл.

Число сделок по переходу прав собственности на объекты от застройщиков к кредитующим организациям гораздо больше перечисленных выше, и вовлеченными в девелоперский бизнес оказываются и частные банки. В настоящее время тенденция лишь начинает формироваться, а со временем число подобных сделок возрастет. Эксперты не ожидают скорого восстановления цен на рынке недвижимости. Более того, участники рынка ожидают продолжения их снижения.

Отчасти вина за спад спроса на недвижимость лежит и на самих банках, которые с началом экономического кризиса слишком высоко подняли ставки по ипотеке, в то время как возможности привлечь "длинные дешевые" деньги, возможно, есть: ряд крупных российских банков имеет опыт работы с японской иеной.

Застройщиков понять можно. Им действительно удобнее уступить банку находящийся в залоге объект, чем платить высокие проценты по кредиту и надеяться на восстановление спроса. Однако для ведущих банков страны ситуация может оказаться очень серьезной. Самые крупные ссуды (ипотека, кредиты на строительство) обычно обеспечиваются недвижимостью. В условиях массового перехода прав собственности на залоги к банкам на фоне снижения цен на недвижимость банки принимают все финансовые риски на себя. Условия передачи залога также не всегда удовлетворительны: переходящие под контроль ВТБ 51% "Системы-Галс" имеют рыночную стоимость в 57 млн долл., в то время как размер задолженности в 12 раз больше. Кроме того, вряд ли финансовые институты смогут эффективно управлять девелоперскими проектами в силу непрофильности бизнеса и рискуют существенно подпортить свои балансы.

По мнению управляющего партнера Jet Asset Management Магомеда Киева, увеличение позиций ведущих банков с госучастием в недвижимости наверняка произойдет. Скорее всего, под их контроль перейдут социально значимые проекты. Если не экономический, то определенный политический смысл эксперт в этом видит. Виноватыми в проблемах девелоперов М.Киев считает самих застройщиков, поскольку они являются полноценными предпринимателями и несут инвестиционные риски при принятии решений. Штатным аналитикам и собственникам компаний нужно было это понимать при первых проявлениях финансового кризиса и очевидного наличия "пузыря" на рынке недвижимости. В целом, массового передела прав собственности на девелоперские проекты, по словам эксперта, ожидать не следует, а в центре внимания окажутся, прежде всего, социально значимые и наиболее привлекательные с экономической точки зрения проекты.

Начальник отдела рыночной аналитики ФК "Открытие" Валерий Пивень не ожидает скорого исправления сложившейся ситуации. Для банков существуют определенные ограничения по работе с залогами, с определенного момента при слишком долгом их невозмещении снижается значимость залогов как средства, позволяющего снизить объемы отчислений в резервы. Поэтому вряд ли эти девелоперские проекты последние, перешедший под контроль кредитора. Что касается вины банков в высоких ставках по ссудам, то ее эксперт считает относительной. "Чтобы предлагать средства в "дешевых" валютах, надо их привлечь, обеспечить их возвратность и, наконец, избежать замены кредитного риска валютным. А текущая ситуация на валютном рынке не самая стабильная, чтобы говорить о минимальности этого риска", - пояснил В.Пивень.

Говоря о влиянии перехода прав собственности на заложенные объекты на деятельность банков, эксперт отметил, что для них это замена одного рискового актива на другой. В случае восстановления рынка недвижимости они смогут получить более высокий доход, чем тот, который поступал в виде процента за кредиты. В то же время это частично размывает чисто банковский характер деятельности кредитных организаций и может потребовать дополнительных ресурсов, чтобы убытки от невыплаты кредитов не превратились в убытки от операционной деятельности. Последнее В.Пивень считает весьма вероятным.

Quote.ru