Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте www.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
В Канаде небольшой самолет совершил аварийную посадку на шоссе 05:46, Общество СМИ сообщили о решении арестованной в США россиянки начать голодовку 05:05, Общество Генеральный секретарь ООН заявил о возвращении холодной войны 04:57, Политика В УПЦ ответили на заявление Вселенского патриархата об отдельной церкви 04:12, Политика СМИ узнали о рассмотрении на пост бизнес-омбудсмена Москвы внука Зюганова 04:00, Политика В Находке сняли арест с судна после выплаты зарплаты российскому экипажу 03:23, Общество Суд поместил под домашний арест бывшего акционера Росгосстрах-банка 02:55, Общество Москва проверит район Великобритании на ведение военной деятельности 02:27, Политика Канада заявила о намерении G7 продолжить политику санкций против России 01:43, Политика ЕСПЧ присудил захватившим администрацию президента нацболам €300 тыс. 01:37, Политика СМИ узнали о задержании десятков протестующих у Армянской церкви в Москве 00:45, Политика Увеличение доли государства в экономике заметили 90% российских компаний 00:03, Экономика В МИД заявили о планах внести в ООН проект об экспертах кибербезопасности 22 апр, 23:53, Политика В МИД заявили об отказе России гарантировать невмешательство в выборы США 22 апр, 23:30, Политика В Полтаве осквернили памятник Скорбящей матери 22 апр, 23:20, Общество Дзюба не стал платить за выход на поле против «Зенита» 22 апр, 22:41, Спорт Акция в Ереване против назначения Сержа Саргсяна премьером. Фотогалерея 22 апр, 22:33, Фотогалерея  Против водителя попавшего в ДТП автобуса с паломниками завели дело 22 апр, 22:32, Общество Кому и чем грозит иск Демпартии по делу о сговоре на выборах в США 22 апр, 22:18, Политика Министр обороны ФРГ призвала занимать позицию силы в диалоге с Москвой 22 апр, 21:54, Политика Протестующих в Ереване призвали к «тотальным забастовкам» 22 апр, 21:47, Политика Тест: какая соцсеть исчезнет в 2018 году 22 апр, 21:45, РБК и Билайн «Локомотив» потерял уже девять очков в весенней части чемпионата России 22 апр, 21:22, Спорт Вселенский патриархат рассмотрел вопрос Порошенко об отдельной церкви 22 апр, 20:51, Политика МИД Ирана заявил о причастности США к военным преступлениям в Йемене 22 апр, 20:43, Политика В СК уточнили число погибших при ДТП с автобусом в Тверской области 22 апр, 20:09, Общество Россияне запустили бумажные самолетики в поддержку Telegram 22 апр, 19:58, Общество Акция Telegram в поддержку свободного интернета. Фоторепортаж 22 апр, 19:57, Фотогалерея 
Экономисты объяснили динамику стоимости квартир в Москве ценами на нефть
Экономика, 21 мар, 21:11
0
Экономисты объяснили динамику стоимости квартир в Москве ценами на нефть
Главными факторами, влияющими на ценообразование квартир в столице, традиционно выступают цены на нефть и курс рубля к доллару, пишут экономисты ЦМАКП. Но сейчас цены на жилье определяются ростом предложения, отмечают девелоперы
Фото: Анвар Галеев / ТАСС

Стоимость квартир в Москве сильнее всего связана не с динамикой зарплат или доходов, а с колебаниями цен на нефть и курсом рубля к доллару, подсчитали эксперты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Владимир Сальников и Ольга Михеева. В своей работе «Модели ценообразования для прогнозирования цен на московском рынке жилой недвижимости» (есть у РБК) экономисты рассмотрели 17 ключевых факторов ценообразования столичных квартир и оценили, насколько велика роль каждого из них.

Аналитики разделили все факторы на четыре группы. Первая — макроэкономическая: к ней относятся цены на нефть Urals в долларах и рублях, инфляция, курс рубля к американской валюте и средние рублевые цены на материалы, которые девелоперы приобретают для постройки жилья. Еще две группы факторов — показатели рынка недвижимости (ввод жилых домов, количество зарегистрированных сделок по ипотеке) и жилищного кредитования (объем выданных ипотечных кредитов и средневзвешенные ставки по ипотеке и банковским депозитам). Отдельно авторы также выделяют показатели уровня доходов населения: средняя зарплата, доходы на душу населения, расходы на непродовольственные товары, объем денег на депозитах, динамика сбережений по отношению к ценам на нефть.

Влияние с разных сторон

Авторы исследования рассчитывают две модели, предсказывающие поведение цен на московские квартиры, — помесячную и погодовую (факторы, формирующие цены, в этих двух подходах частично разные). При помесячном анализе затрагивалась динамика цен с января 2010-го по июнь 2016 года. «Несмотря на то что в работах зарубежных авторов цена жилой недвижимости главным образом зависит от уровня доходов населения и экономического состояния исследуемого региона, в нашей модели такие факторы оказались незначимыми. Наилучшим образом изменение цены на жилую недвижимость (в рублевом выражении) описывает динамика курса доллара по отношению к рублю», — отмечают экономисты. Свое влияние при помесячной оценке оказывает и цена нефти, но «опосредованно» — оказывая влияние на валютный курс, который, в свою очередь, влияет на цены квартир.

При росте доллара «происходит одномоментный скачок рублевых цен [за квадратный метр], но уже в следующем месяце, при прочих равных, цены идут вниз, отыгрывая обратно порядка две трети повышения», отмечают экономисты. Ситуация, при которой ослабление рубля ведет к удорожанию квартир, говорит о том, что девелоперы фиксируют цены на квартиры в долларах, делают вывод авторы исследования. Впрочем, такая тенденция прервалась в середине 2015 — начале 2016 года, когда «многие застройщики стремились «отвязать» рублевые цены от долларовых» и даже старались снижать цены вопреки ослаблению отечественной валюты, чтобы поддерживать спрос. В то же время продавцы вторичной недвижимости на такое не решались, поэтому потребители переориентировались на первичный рынок квартир​, указывают экономисты.

При анализе изменения цен на жилье по годам (с 2010-го по 2015-й) на первый план также вышли не доходы населения, «которые, казалось бы, должны влиять на цену недвижимости», указывают авторы исследования. Более точным показателем стали цены на нефть, которые оказались тесно связаны с изменением спроса на недвижимость, номинированную в долларах. Эксперты делают вывод, что колебания нефтяных котировок более точно отражают динамику доходов в верхнем по доходам дециле населения (10% самых богатых россиян), представители которого и формируют основной спрос на недвижимость.

При анализе стоимости квартир, номинированной в рублях, также зафиксировано высокое влияние нефти, однако не через валютный курс, а во взаимосвязи с динамикой сбережений населения. А большую часть сбережений формируют именно граждане с самым высоким доходом, объясняют аналитики ЦМАКП. Но динамика реальных доходов в целом по экономике в основном дает представление о бедных слоях населения (так как их больше), а благосостояние обеспеченных граждан как раз хорошо отражает динамика цен на нефть, и именно она была драйвером роста их доходов. В то же время значимое влияние на ценообразование в недвижимости оказывает и стоимость стройматериалов.

«Психологический фактор»

«Рынок жилья действительно реагирует на изменение цен на нефть, обычно с некоторым запозданием и при установлении устойчивых трендов. Дорогая нефть обеспечивает приток денег во все сферы экономики, в том числе в недвижимость», — говорит руководитель направления стратегии и маркетинга ГК «Инград» Анна Соколова. Здесь важен и психологический фактор, отмечает она: при дорогой нефти и стабильном рубле люди считают, что «плохие времена закончились, можно доставать деньги из запасов и совершать крупные покупки».

Цена на нефть влияет на возможности покупателей, долю инвесторов, объем предложения, от нее также зависит кредитование девелоперских проектов, перечисляет директор по развитию ГК «Гранель»​ Андрей Цвет. «Кроме того, застройщики несут издержки и в части стройматериалов, поскольку вынуждены закупать стройматериалы, исходя из курса рубля к мировым валютам», — добавляет он.

В 2015–2017 годах наибольшее влияние на ценообразование оказал существенный рост предложения (ввод нового жилья), который привел к снижению цен на квартиры, говорит директор сервиса по анализу рынка новостроек bnmap.pro Сергей Лобжанидзе. Последние три-четыре года прямой корреляции цен на жилье нет ни с курсом доллара, ни с нефтью, указывает управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. «Более того, цены на квартиры давно отвязаны даже от роста цен на стройматериалы и энергоресурсы — они уже достаточно давно растут более высокими темпами, чем квадратные метры», — отмечает он.

Сейчас основной рост стоимости жилья происходит по мере роста стадии готовности дома, указывает Колченко, но ситуацию могут изменить новые законодательные инициативы, «которые уже в среднесрочной перспективе приведут к сокращению объемов предложения, а значит, и к росту стоимости жилья». Новые поправки, ужесточающие регулирование долевого строительства, вступят в силу с 1 июля 2018 года.

×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.