Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Глава Генштаба проверил задействованных в операции на Украине военных Политика, 10:37
В России после ухода IKEA вырос спрос на мебель на заказ Бизнес, 10:34
Бывший тренер женской сборной России рассказала о трех изнасилованиях Спорт, 10:33
Полянский счел обращение Киева в суд ООН не заслуживающим внимания Политика, 10:28
Работать с 13 лет: все «за» и «против» Партнерский проект, 10:25
«Роскосмос» счел преждевременным разговор о полетах россиян на Starliner Технологии и медиа, 10:15
Goldman Sachs: как инвестируют страховщики во время инфляции и кризиса Pro, 10:00
ЕС запретит импорт смесей с российской нефтью. Что это значит Бизнес, 10:00
Что можно и нельзя делать российскому инвестору. Полное руководство Инвестиции, 10:00
В JPMorgan предупредили о нефти за $380 при предельных ценах для России Экономика, 09:56
Платный въезд в Москву: опыт мировых столиц Партнерский проект, 09:51
Spiegel узнал о реакции Литвы на решение ЕС по транзиту в Калининград Политика, 09:47
Клишас призвал «жестко» ответить на высылку дипломатов из Болгарии Политика, 09:39
Минпросвещения предложило создать центр по контролю за работой автошкол Общество, 09:22
Бизнес ,  
0 

Новые ограничения на продажу квартир для иностранцев. Как это работает

С начала марта иностранцы из «недружественных» государств должны получать разрешения на сделки с недвижимостью. Росреестр советует получать их и россиянам с двойным гражданством. Но критерии для этого неоднозначны
Фото: Семен Лиходеев / ТАСС
Фото: Семен Лиходеев / ТАСС

Со 2 марта в России вступили в силу новые правила для сделок с недвижимостью, в которых участвуют иностранцы из определенных стран, включая США и ЕС. Согласно указу президента, это дополнительные временные меры экономического характера «по обеспечению финансовой стабильности». Но в документе не указано, на какой срок они введены.

РБК разбирался, кого затрагивают новые правила и как теперь совершать сделки с недвижимостью.

Кого затрагивают новые правила

Новые правила затрагивают российских резидентов (преимущественно россиян), если они покупают или продают недвижимость у людей или компаний, связанных с иностранными государствами, «совершающими недружественные действия» против России (под этим, как правило, подразумеваются западные санкции). При регистрации сделки в Росреестре гражданам «недружественных стран» нужно получить разрешение на сделку от правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Россию. Ранее эта комиссия рассматривала только инвестиции в стратегические предприятия.

Сделки с недвижимостью: что ограничили для иностранцев из ЕС и США
Недвижимость
Фото:MaxZolotukhin/shutterstock

Если в сделке участвуют два российских резидента, но один из них купил недвижимость у лица «недружественной страны» после 22 февраля 2022 года, ему также потребуется разрешение правкомиссии. Регистрация иных сделок с недвижимостью, не подпадающих под ограничения, идет в штатном режиме и в установленные законом сроки, заверили РБК в пресс-службе Росреестра.

Кто такие российские резиденты и «недружественные страны»

К российским резидентам относятся граждане России, иностранцы и лица без гражданства, которые постоянно живут в стране на основании вида на жительство, а также российские юрлица.

К иностранным лицам, связанным с иностранными «недружественными государствами», относятся люди, которые имеют гражданство этих государств, зарегистрированы в них, работают там или получают в них основной доход, а также компании, «которые находятся под контролем указанных иностранных лиц».

Правительство утвердило перечень недружественных стран, в который вошли 48 государств, в том числе все 27 стран Европейского союза, Великобритания (включая остров Джерси и подконтрольные заморские территории — остров Ангилья, Британские Виргинские острова, Гибралтар), США, Швейцария, Япония.

Pro
Фото: Shutterstock Почему россияне отказываются от покупки квартир и что будет со спросом
Pro
Фото: Shutterstock Как защитить кожу от солнца: подробная инструкция от дерматолога
Pro
Нежелательный дипфейк: можно ли от него защититься — мировая практика
Pro
Фото: Shutterstock Что такое амнистия капитала и зачем она нужна владельцам криптовалют
Pro
Фото: Unsplash Время аутсайдеров: электрокары Китая вытесняют лидеров. Инвестдайджест
Pro
Фото: Scott Olson / Getty Images Скупой миллиардер: как Гейтс, Баффет и Брин тратят деньги в обычной жизни
Pro
«Черная метка»: что пишут зарубежные СМИ о дефолте в России
Pro
Эффект теломер. Революционный подход к более молодой, здоровой и долгой жизни

Распространяются ли новые правила на россиян, у которых есть также гражданство какой-либо из «недружественных стран», в Росреестре не поясняют. Пока ведомство не получило разъяснения от Центробанка, поэтому «рекомендует обращаться за разрешением правкомиссии», рассказали в пресс-службе Росреестра. Там добавили, что для регистрации сделки россиянину, как правило, достаточно предоставить паспорт гражданина России. При этом проверять, есть ли у участника сделки паспорт другой страны, Росреестр не уполномочен. РБК направил запрос в ЦБ и Минфин.

Юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова предполагает, что в случае с двойным гражданством нужно отталкиваться от того, является ли физическое лицо резидентом России, то есть находится ли в стране не менее 183 дней в году. «На сделки с ними разрешение не понадобится. Но практика покажет, как это будет работать в реальности», — говорит Волкова. Юрист Amulex.ru Екатерина Попова отмечает, что по закону «О гражданстве» гражданин России, имеющий также иное гражданство, рассматривается властями России только как российский гражданин. При этом она не исключает, что, несмотря на это, «в связи со сложившейся ситуацией» разрешение комиссии россиянам с двойным гражданством все же потребуется.

На какие сделки нужно получать спецразрешение

Разрешение правительственной комиссии нужно получать гражданам из «недружественных стран» как при покупке, так и при продаже недвижимости российским резидентам. При сделках должно возникать право собственности на недвижимое имущество, то есть сделки аренды отдельно визировать не нужно.

Уже возникли сложности не только с регистрацией договоров купли-продажи, но и с регистрацией договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве в проектах зарубежных девелоперов. В Петербурге финский застройщик ЮИТ и шведский Bonava столкнулись с ограничениями — Росреестр остановил регистрацию их сделок до получения разрешения правкомиссии.

Посольство России сочло, что санкции США загоняют отношения стран в тупик
Политика
Фото:Susan Walsh / AP

В пресс-службе Росреестра пояснили РБК, что при регистрации ДДУ иностранный застройщик должен будет получить разрешение правкомиссии, поскольку договор влечет за собой возникновение права собственности. Волкова отмечает, что формулировка президентского указа действительно позволяет сделать вывод, что под действие нормы подпадает и договор участия в долевом строительстве: застройщик обязуется в будущем передать недвижимость дольщику.

Но партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин считает неправомерными такие отказы в регистрации сделок, поскольку ДДУ не влекут за собой возникновения права собственности на недвижимое имущество. «Для возникновения такого права объект как минимум должен быть достроен, введен в эксплуатацию и передан дольщику. До этого момента недвижимого имущества как объекта гражданских прав не существует, а ДДУ удостоверяет право требования дольщика к застройщику о передаче будущей квартиры, а не права на саму квартиру», — настаивает он.

При этом Малинин указывает, что новые правила и действия Росреестра укладываются в «сложившуюся политико-экономическую конъюнктуру» в связи с продолжающейся специальной военной операцией на Украине. Правоприменительные органы скорее предпочтут перестраховаться и расширительно толковать обновленное нормативное регулирование, считает он: «Именно такой способ толкования позволяет включать в перечень ограниченных законом сделок договоры долевого участия в строительстве».

Если же российский застройщик зарегистрирован на зарубежный офшор, например на Британских Виргинских островах или на Кипре, которые относятся к «недружественным территориям», но при этом бенефициар — российский резидент, то получать разрешение правкомиссии не потребуется. При этом информация о контроле россиянина над юрлицом должна быть раскрыта Федеральной налоговой службе — документ, подтверждающий это, нужно предоставить при регистрации сделки.

Как получить разрешение на сделку

Для выдачи разрешений на сделки с иностранцами при правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций создана специальная подкомиссия, которую возглавил министр финансов Антон Силуанов. В состав подкомиссии по выдаче разрешений также входят по одному представителю администрации президента, Минэкономразвития и Центробанка.

Для получения разрешения от подкомиссии один из участников сделки должен направить обращение в Минфин по электронной почте или в бумажном виде, говорится на сайте министерства.

Крупнейшие нефтяные компании России попали под санкции ЕС
Политика
Фото:Владислав Шатило / РБК

Заявление составляется в произвольной форме и должно включать информацию о цели, предмете, содержании и существенных условиях сделки. Его нужно писать на русском языке, а если оно составлено на другом языке, то к нему нужно приложить апостиль с переводом. К заявлению нужно также приложить подтверждение регистрации в качестве юридического лица, учредительные документы, сведения о бенефициарах и контролирующих лицах, бухгалтерский баланс, сведения о балансовой стоимости активов резидента и т.д. Если заявление подает физлицо, то человек должен будет приложить копию паспорта, а также заверить свою подпись нотариально.

Срок рассмотрения заявления нормативными актами пока не определен, указывает партнер, глава практики недвижимости и строительства CMS Russia Арташес Оганов. При удовлетворении обращения и выдаче разрешения комиссия имеет право по своему усмотрению определить условия совершения сделки и срок действия разрешения, говорит он. Решения принимаются подкомиссией единогласно, но пока неизвестно, как часто она будет заседать, говорит Волкова.

По каким причинам комиссия может отказать в сделке или разрешить ее, неясно. «Как раз в этом вопросе мы и видим главную проблему. На данный момент отсутствуют какие-либо публичные документы, которые детально бы регулировали порядок принятия решений комиссией и определяли факторы, влияющие на окончательное решение. Это делает процедуру непрозрачной, а исход рассмотрения — непредсказуемым для сторон потенциальной сделки», — говорит Оганов.

«Вероятно, что к сделкам физических лиц, которые владеют небольшими активами, например квартирой, будут более снисходительны. Более серьезно будут оцениваться сделки по продаже больших имущественных комплексов», — полагает Волкова.

Авторы
Теги
Магазин исследований Аналитика по теме "Недвижимость"