Перейти к основному контенту
Город ,  
0 
Эксклюзив

Реальные цены на новостройки в Москве снизились впервые с осени 2019 года

Стоимость квартир скорректировалась на фоне падения спроса
Сбербанк зафиксировал первое снижение цен на квартиры в новостройках Москвы за 2,5 года
Сбербанк впервые с осени 2019 года зафиксировал снижение цен на квартиры в новостройках в Москве. Динамика цен до конца года будет зависеть от ставок по ипотеке, в том числе на вторичном рынке
Фото: Кирилл Зыков / АГН «Москва»
Фото: Кирилл Зыков / АГН «Москва»

Средняя цена квадратного метра при покупке квартир на первичном рынке в Москве в мае 2022 года снизилась на 1,5% по сравнению с апрелем, свидетельствуют данные «СберИндекса», с которыми ознакомился РБК. В мае квартиры в новостройках столицы продавались в среднем по 260,2 тыс. руб. за 1 кв. м, а в апреле на 4 тыс. руб. дороже — 264,3 тыс. руб.

Реальные цены на новостройки в Москве снизились впервые с осени 2019 года

Месячное снижение, зафиксированное в мае, произошло впервые с ноября 2019 года, когда цена «квадрата» снизилась также на 1,5% — до 159,7 тыс. руб. После этого почти 2,5 года цены на квартиры в новостройках в столице только росли, на что повлияли рост спроса после введения программы льготной ипотеки весной 2020 года и увеличение себестоимости строительства.

«СберИндекс» рассчитывает среднюю цену квадратного метра на основании фактических сделок, а не цен в объявлениях о продаже, которые зачастую отличаются от реальных. К примеру, в объявлениях застройщиков на сайте «Домклик» цена 1 кв. м составила в мае в среднем 333 тыс. руб. Весной 2022 года ЦИАН также зафиксировал снижение цен в объявлениях, а риелторские компании сообщили о снижении средней цены квадратного метра на вторичном рынке жилья Старой Москвы.
 

Как «СберИндекс» считает цены на недвижимость

На первичном рынке большинство квартир продается с привлечением ипотечных кредитов: например, в Москве и Подмосковье доля ипотечных сделок по новостройкам в июне составила 79%. В расчете «СберИндекса» используются цены по ипотечным сделкам Сбербанка, который занимает половину рынка.

Аналитики «СберИндекса» каждый месяц рассчитывают медианную цену на первичном и вторичном рынках недвижимости в каждом городе отдельно для 10 подклассов жилья, в которых учитываются в том числе материал стен, год постройки и размеры квартиры. Далее из этих показателей собирается взвешенный индекс цен на недвижимость в городе и регионе на основе исторического распределения сделок между подклассами жилья.

В среднем по России, по данным «СберИндекса», цены на квартиры выросли на 2,6%, до 127 тыс. руб. за 1 кв. м. Почти во всех регионах, кроме Москвы, в мае реальные цены на первичном рынке росли. Снижение в мае менее чем на 1% произошло только в Амурской и Вологодской областях. Причем в Амурской области цены хотя и незначительно, но снижаются второй месяц подряд.

Почему цены снизились

После начала боевых действий на Украине 24 февраля и введения санкций в отношении России Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5 до рекордных 20%. После этого продажи жилья в марте выросли, эксперты объясняли это тем, что покупатели заключали сделки по ранее одобренным ипотечным кредитам. Но затем, в апреле и мае, спрос упал.

Реальные цены на новостройки в Москве снизились впервые с осени 2019 года
Реальные цены на новостройки в Москве снизились впервые с осени 2019 года

В Москве за май в новостройках было продано 4,9 тыс. квартир, что на 7% меньше, чем в апреле. В годовом выражении рынок упал на 35%. На вторичном рынке в мае в столице зарегистрировали 7,2 тыс. сделок, что почти на 37% меньше, чем в апреле этого года, и на 45% меньше, чем в мае 2021 года. Выдача ипотеки в России в мае упала до минимума за пять лет. В июне ЦБ снизил ключевую ставку до 9,5%, а ставку по льготной ипотеке на новостройки власти сократили с 9 до 7%. После этого выдача ипотеки начала восстанавливаться.

Россияне возглавили рейтинг иностранных покупателей жилья в Турции
Политика
Фото:Chris McGrath / Getty Images

Снижение стоимости жилья на рынке может быть связано с точечными проектами, которые вынужденно понижали цены, чтобы привлечь покупателей, говорит коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Но в целом на рынке наблюдается скорее стагнация, добавляет он.

В среднем спрос снизился относительно 2021 года на 15–20%, но это не является фактором для снижения цены, уверен руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет» Леон Пряжников. «Девелоперы будут скорее выводить [в продажу] меньше метров, чем выведут большой объем и снизят цены», — поясняет он. Снижение цен на 1,5% он называет «незначительной корректировкой».

Текущее снижение цен управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка объясняет тем, что на рынок вышел значительный объем новых проектов. По данным «Метриума», цены продолжили снижение и в июне: в новостройках массового сегмента «старой» Москвы средневзвешенная стоимость квадратного метра в июне 2022 года составила 281,6 тыс. руб., что на 0,2% меньше, чем в мае. «Мы действительно наблюдали ценовую коррекцию, связанную с переоценкой объемов на старте продаж», — согласен коммерческий директор компании «ПроГород» (входит в ВЭБ.РФ) Игорь Соломатин.

Минстрой разработал пессимистичный сценарий строительства жилья
Бизнес
Фото:Олег Яковлев / РБК

Стала ниже не только средняя цена «квадрата» в Москве, но и средняя стоимость сделки. Ее размер сократился почти на 1 млн руб. по объектам комфорт-класса, говорит гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. В марте и апреле этот показатель составлял 12,3 млн руб., в мае — 11,4 млн руб. В июне он вырос на 0,5 млн руб. Глазунова также объясняет снижение тем, что произошло изменение выборки, то есть в продажу вышли новые проекты.

Ситуация на вторичном рынке

В среднем по России цены на вторичном рынке, который по количеству сделок, как правило, в четыре-пять раз больше первичного, выросли в мае на 2,6%. В Москве средняя цена таких сделок составила 281 тыс. руб. за 1 кв. м, что почти на 2% выше, чем в апреле. В целом цены на готовые квартиры в столице в этом году росли на 2% в месяц.

В 34 регионах реальные цены на вторичном рынке снизились, свидетельствуют данные «СберИндекса». В большинстве из них зафиксировано снижение меньше чем на 1,5%. Например, в Краснодарском крае цены сделок уменьшились на 0,72%. Сильнее всего цены на вторичном рынке снизились в Чечне — в мае по отношению к апрелю они стали меньше на 7%, снижение в апреле к марту составило 14%. Цены на вторичном рынке в республике снижаются с начала года: в январе 1 кв. м в среднем стоил 52 тыс. руб., в мае — 39,7 тыс. руб.

Что будет с ценами дальше

По оценке Bloomberg Economics, Россия находится в десятке стран с самым высоким уровнем риска снижения цен на недвижимость. Из-за повышения процентных ставок по кредитам аналитики ждут снижения цен также в Канаде, США, Новой Зеландии и других странах.

По словам Пряжникова, цены на квартиры в новостройках в Москве в ближайшие месяцы могут снизиться еще на 2–3%, но к концу года они вырастут из-за уменьшения объемов жилья в продаже, начала новых проектов и снижения ипотечных ставок. «Цены стабилизировались, в будущем мы прогнозируем рост цен, величина которого будет зависеть от расположения проекта», — говорит Соломатин.

Гуторов полагает, что рост цен на рынке вряд ли случится. «Скорее всего, цены будут стагнировать, колеблясь в пределах 1–1,5% до осени», — считает он. В группе ФСК также не ожидают сильного роста цен. «По крайней мере, до момента каких-либо изменений с субсидированием вторичной недвижимости, которое помогло бы выправить дисбаланс первичного и вторичного рынков», — говорит директор департамента аналитики и планирования продаж ФСК Ксения Цаплина.

Авторы
Теги
Магазин исследований Аналитика по теме "Недвижимость"
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.

  

Лента новостей
Курс евро на 29 марта
EUR ЦБ: 99,71 (-0,56)
Инвестиции, 28 мар, 16:51
Курс доллара на 29 марта
USD ЦБ: 92,26 (-0,33)
Инвестиции, 28 мар, 16:51
Гражданина Узбекистана арестовали за поддержку теракта в «Крокусе» Общество, 12:58
Какие компании больше всех выиграли от ИИ-безумия — The Economist Pro, 12:55
Несостоявшийся губернатор стал главой Росморречфлота Политика, 12:52
Белорусских маркетологов обвинили в срыве плана по экспорту в Россию Экономика, 12:51
Гашек раскритиковал власти Словакии за играющих в КХЛ хоккеистов Спорт, 12:43
Цены на помещения с арендным бизнесом в Москве выросли на 10% за год Недвижимость, 12:42
В приложении Райффайзенбанка произошел сбой Финансы, 12:40
Тайм-менеджмент: как больше успевать
За 5 дней вы пересмотрите свой подход к планированию и научитесь разным инструментам тайм-менеджмента
Подробнее
Манекен в онлайне: как fashion-ретейлеру кратно повысить продажи Pro, 12:29
Сырский заявил о подготовке резервов для нового наступления Политика, 12:17
«ВТБ Мои Инвестиции» включили в топ-10 акций «Позитив» и «Ростелеком» Инвестиции, 12:17
На «потом» не сдвинут: новостройки, которые сдадут раньше срока РБК и ПИК, 12:11
Дети провалились в болото в центре подмосковного Солнечногорска. Видео Общество, 12:08
Премьер Польши предупредил о предвоенном времени в Европе Политика, 12:06
Какие частные компании прокуратура требует передать государству Бизнес, 12:04