Лента новостей
Когда подорожает биткоин: курс опустился ниже $3,5 тыс. 10:51, Крипто Цивилев вылетел с продуктами к отшельнице Агафье Лыковой 10:38, Общество Как прошла церемония вручения нобелевских премий 10:27, Фотогалерея  Имитация тунца: как искусственная рыба вытесняет натуральную 10:19, Потребрынок  АвтоВАЗ отозвал более 41 тыс. автомобилей Lada Vesta 10:13, Общество Турция начала строительство базы военного флота на Черном море 10:09, Политика Продолжение следует: что показало решение КС по делу о границе 09:57, Мнение Рада опубликовала закон о прекращении договора о дружбе с Россией 09:54, Политика Ставка на приставку: как 2 москвича сделали привод для инвалидных колясок 09:50, Свое дело 9 способов навести порядок в мыслях и на рабочем месте 09:44, РБК, Jardin и Greenfield Скидки, бонусы и новые цены: когда выгоднее всего покупать машину 09:41, Авто Сбой произошел на двух линиях московского метро 09:33, Общество CNN сообщил об опасениях Трампа по поводу импичмента 09:28, Политика Компания миллиардера Клячина купила производителя сырков «Дружба» 09:21, Бизнес FT сообщила о переговорах по продаже Альфа-банка 09:13, Финансы Экстренное торможение: как легально обналичить криптовалюту 08:57, РБК и EXMO Восходящий тренд: кто застраивает Москву небоскребами 08:52, Недвижимость Муж финдиректора Huawei предложил за нее залог в $11 млн 08:37, Общество Абдулатипов написал письма в защиту арестованных чиновников и Магомедова 08:30, Политика «ИрАэро» пообещала вывезти всех застрявших в Китае туристов до 15 декабря 08:18, Общество ЕС определил главных распространителей пиратского контента в России 08:05, Общество Битва дизайнеров: как совместить в одном интерьере прошлое и настоящее 08:00, РБК и Whirlpool В Москве из-за гололеда посоветовали пользоваться городским транспортом 07:46, Общество МЧС закроет свой институт во главе с актером Бурляевым 07:31, Общество Помпео назвал отправку Ту-160 в Венесуэлу «разбазариванием госсредств» 07:02, Политика Газовый гигант EQT разделился надвое: что будет с акциями обеих компаний 07:01, Quote Эксперты оценили шансы на второе за год повышение ключевой ставки ЦБ 07:00, Финансы Смартфон Huawei P20 Pro: как сделать хит, опередивший время 06:55, РБК и Huawei
Рантье без банка: Гуцериев и Ананьев остались в топ-10 владельцев офисов
Бизнес, 09 ноя, 14:20
0
Рантье без банка: Гуцериев и Ананьев остались в топ-10 владельцев офисов
Десятка крупнейших собственников офисов в Москве за год осталась неизменной, хотя у лидера рейтинга — O1 Properties — сменился владелец, а собственник «А.Н.Д.» Михаил Гуцериев лишился Бинбанка
Михаил Гуцериев (Фото: Евгений Разумный / Ведомости / ТАСС)

Аналитики Knight Frank составили ежегодный рейтинг крупнейших владельцев офисной недвижимости Москвы (есть в распоряжении РБК; учитывает изменения с октября 2017 года по сентябрь 2018 года). На десятку крупнейших офисных девелоперов приходится 21%, или 3,5 млн кв. м всего офисного предложения столицы, подсчитали авторы рейтинга. Московский рынок офисов — самый крупный в стране: в столице, по оценке CBRE, сконцентрировано 78% от всего объема российского рынка качественных бизнес-центров, который составляет около 20 млн кв. м.

Крупнейшим владельцем качественной офисной недвижимости (к ней относят бизнес-центры классов А и В) в Москве стала O1 Properties, которой принадлежит 609 тыс. кв. м площадей. В этом году у компании сменился основной владелец — 61,2%, которые принадлежали Борису Минцу, перешли кипрской Riverstretch Trading&Investments. Кроме того, банк «ФК Открытие», проходящий сейчас процедуру санации, может получить 35% акций O1 Properties.

О том, кто владеет самым большим количеством бизнес-центров в Москве, а у кого они самые дорогие, — в обзоре РБК.

Крупнейшие рантье

В тройку лидеров по объему предложения бизнес-центров в Москве наряду с O1 Properties вошли также компания «Плаза Девелопмент» Михаила Абрамова (464 тыс. кв. м) и турецкая ENKA (396 тыс. кв. м).

Четвертое место в рейтинге заняла «Корпорация А.Н.Д.» Михаила Гуцериева. За год ее портфель офисов вырос на 22 тыс. кв. м, до 358,9 тыс. кв. м., за счет ввода в эксплуатацию бизнес-центра «Новион» — это крупнейший годовой прирост среди участников рейтинга. «Корпорация А.Н.Д.​» осталась среди крупнейших владельцев офисной недвижимости и сохранила владельца, несмотря на то что Михаил Гуцериев лишился своего банковского бизнеса — Бинбанк в прошлом году попал под санацию. Похожая ситуация и у группы ПСН Дмитрия Ананьева, которая заняла девятое место. Бывший банк Ананьева — Промсвязьбанк — сейчас также перешел под контроль государства.

Среди крупнейших владельцев офисов в Москве также KR Properties (277 тыс. кв. м), Capital Group (263 тыс. кв. м), MR Group (241 тыс. кв. м), City and Molls (241 тыс. кв. м), Millhouse (189 тыс. кв. м), «Большой город» (189 тыс. кв. м). Расположение компаний в рейтинге в этом году осталось неизменным.

«Мы не предвидим серьезных изменений в структуре лидеров на офисном рынке. Однако «отъесть» себе большую долю рынка могут такие игроки, как MR Group и «А.Н.Д.», у которых уже заявлены новые проекты. Также можно отметить KR Properties с новыми проектом DM Tower», — рассказал директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.

Самые заполненные офисы

За год объем свободных площадей в бизнес-центрах крупнейших офисных девелоперов в целом снизился на 3–5%, что, по данным аналитиков, соответствует среднерыночным показателям.

По итогам третьего квартала 2018 года наибольшая доля свободных площадей, по подсчетам Knight Frank, оказалась у Capital Group, в чьих бизнес-центрах в совокупности свободно около 26% (69 тыc. кв. м). Но в абсолютных значениях наибольшее количество свободных метров у «Плаза Девелопмент» — 98 тыс. кв. м, что составляет 21% от их портфеля. Меньше всего свободных площадей отмечено у City and Molls — 1% (2,8 тыс. кв. м).

Наибольшее снижение доли вакантных площадей за год произошло у MR Group — 13 п.п. (с 23 до 10%). В абсолютных значениях также лидирует MR Group — почти 30 тыс. кв. м сдалось в течение года. В тройку также входят: O1 Properties — 29 тыс. кв. м и «Плаза Девелопмент» — 28 тыс. кв. м.

Если смотреть статистику за последние три года, то сильнее других долю свободных площадей в своем портфеле сократила Capital Group — с 54 до 26%. В основном сокращение вакансии произошло за счет сдачи в аренду бизнес-центра «Око» в «Москва-Сити», где свободные площади уменьшились со 105 тыс. кв. м осенью 2015 года до 45 тыс. кв. м осенью 2018 года. При этом БЦ «Око» и сейчас остается самым незаполненным арендаторами объектом в портфеле Capital Group, на его долю приходится 65% всех свободных площадей в портфеле компании. Это частично связано с высокими ставками аренды — в среднем 35 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

В абсолютных значениях больше всех офисов за три года сдала компания «Плаза Девелопмент» — количество свободных площадей в бизнес-центрах компании сократилось более чем на 100 тыс. кв. м.

У кого дороже

Самые дорогие офисы, по подсчетам Knight Frank, оказались у компании ENKA — средняя ставка по итогам третьего квартала 2018 года составила 34,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Высокая стоимость аренды в офисах Enka объясняется тем, что самые крупные бизнес-центры компании («Башня на набережной», «Красные Холмы», «Павелецкая Плаза» и т.д.) относятся к классу А, то есть самому дорогому. Кроме того, у ENKA за прошедший год больше других выросли средние ставки — девелопер увеличил их почти на 40%, год назад офисы в бизнес-центрах компании предлагались по 25 тыс. руб. за 1 кв. м год.

Среди участников рейтинга дешевле всего офисы можно арендовать у девелопера «Большой город» — в среднем по 9,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В портфеле этой компании только бизнес-центры класса B, расположенные не в самых ликвидных районах, говорится в исследовании.

Выгодно ли владеть офисами

По прогнозам Colliers International, за 2018 год в Москве завершится строительство 292,4 тыс. кв. м офисов. Это станет минимальным показателем за последние 15 лет. Такие низкие значения уже привели к дефициту офисных площадей в Москве, что, в свою очередь, повлияло на рост ставок в отдельных районах, говорит управляющий партнер Colliers International Николай Казанский.
По оценке Cushman & Wakefield, ставка аренды в ближайшие годы будет расти на 2–4% в год.

«Офисная недвижимость остается одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости как для инвесторов, так и для девелоперов», — уверен Казанский. По данным Colliers International, средняя стоимость квадратного метра в валюте в купленных офисных зданиях класса А в Москве в последние три года стабилизировалась на уровне $3500–3800. При этом показатели доходности на московском рынке (9–10%) заметно выше, чем, например, в крупнейших столицах других стран Восточной Европы, что говорит о потенциале для роста объемов инвестиций в российскую недвижимость. По словам руководителя департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Юлии Токаревой, в текущих рыночных условиях окупаемость бизнес-центра при его покупке или строительстве может составить 8–11 лет.

По данным CBRE, уровень доходности на готовые премиальные заполненные бизнес-центры составляет 9% в год. При инвестировании в строительство офисного объекта ожидаемая доходность составляет 15–20%, что объективно более выгодно, но также и более рискованно, отмечает старший директор отдела рынков ​капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова. «Риски связанны с тем, что процесс девелопмента занимает не менее трех лет, а в текущих условиях сложно спрогнозировать конъюнктуру рынка на такой период. При этом, учитывая низкий объем прироста нового предложения, мы видим «окно» для девелоперов для реализации новых проектов», — говорит Ушакова.

Магазин исследований: аналитика по теме "Недвижимость"