Лента новостей
СМИ анонсировали начало братьями Березуцкими тренерской карьеры 20:30, Спорт Рабочий момент: 10 лайфхаков для ремонта 20:26, РБК и Мир После проверки уволился глава «дочки» «Роскосмоса» 20:17, Бизнес На Украине проверят канал NewsOne из-за показа карты с российским Крымом 20:10, Политика Перед крушением вертолет хозяина «Лестер Сити» перестал слушаться пилота 20:00, Общество Курс биткоина опустился до $6,05 тыс. 19:37, Крипто Вице-президент Тинькофф Банка — о роли новостей для розничных инвесторов 19:36, РБК и Thomson Reuters ЦБ назначил руководителя службы текущего банковского надзора 19:29, Финансы РФС оштрафовал Федуна за оскорбления болельщиков в его же адрес 19:24, Спорт Вслед за Либерманом израильское правительство покинет еще один министр 19:23, Политика «Аэрофлот» рассказал о планах ввести биометрический контроль в аэропортах 18:58, Бизнес Обвиняемый в госизмене ученый отказался от сделки со следствием 18:55, Общество Ледяные трюки: 5 самых впечатляющих зимних погонь в кино 18:46, РБК и Toyo Мамаев рассказал об иконостасе в своей камере в СИЗО 18:43, Общество 15 часов на одном заряде: компактный ноутбук для долгих поездок 18:43, РБК и Lenovo Bank of America запатентовал систему хранения криптовалют 18:40, Крипто Золотая миля: самые дорогие улицы мира 18:37, Фотогалерея  Столешников переулок опустился в рейтинге самых дорогих улиц мира 18:36, Бизнес Роскомнадзор предложил Google подписать антипиратский меморандум 18:35, Технологии и медиа Фонд Сбербанка и экс-глава Disney вложились в стартап по анализу эмоций 18:30, Бизнес Сотрудники ФСБ пришли с обысками в петербургский «Горэлектротранс» 18:21, Общество Как завести горизонтальные связи на бизнес-мероприятиях 18:21, РБК и Открытие Всемирный конгресс ингушского народа обратился в КС по делу о границе 18:19, Политика Крупнейшая экономика Европы показала рекордное с 2013 года падение 18:18, Экономика Абэ пообещал заключить договор с Россией на основе доверия Путину 18:04, Политика Росреестр остановил сервис выписок о владельцах квартир из-за DDoS-атаки 17:55, Бизнес 5 модных трендов этой осени 17:54, РБК Pink и KUPIVIP.RU В матче против Германии ворота сборной России будет защищать Андрей Лунев 17:54, Спорт
Рантье без банка: Гуцериев и Ананьев остались в топ-10 владельцев офисов
Бизнес, 09 ноя, 14:20
0
Рантье без банка: Гуцериев и Ананьев остались в топ-10 владельцев офисов
Десятка крупнейших собственников офисов в Москве за год осталась неизменной, хотя у лидера рейтинга — O1 Properties — сменился владелец, а собственник «А.Н.Д.» Михаил Гуцериев лишился Бинбанка
Михаил Гуцериев (Фото: Евгений Разумный / Ведомости / ТАСС)

Аналитики Knight Frank составили ежегодный рейтинг крупнейших владельцев офисной недвижимости Москвы (есть в распоряжении РБК; учитывает изменения с октября 2017 года по сентябрь 2018 года). На десятку крупнейших офисных девелоперов приходится 21%, или 3,5 млн кв. м всего офисного предложения столицы, подсчитали авторы рейтинга. Московский рынок офисов — самый крупный в стране: в столице, по оценке CBRE, сконцентрировано 78% от всего объема российского рынка качественных бизнес-центров, который составляет около 20 млн кв. м.

Крупнейшим владельцем качественной офисной недвижимости (к ней относят бизнес-центры классов А и В) в Москве стала O1 Properties, которой принадлежит 609 тыс. кв. м площадей. В этом году у компании сменился основной владелец — 61,2%, которые принадлежали Борису Минцу, перешли кипрской Riverstretch Trading&Investments. Кроме того, банк «ФК Открытие», проходящий сейчас процедуру санации, может получить 35% акций O1 Properties.

О том, кто владеет самым большим количеством бизнес-центров в Москве, а у кого они самые дорогие, — в обзоре РБК.

Крупнейшие рантье

В тройку лидеров по объему предложения бизнес-центров в Москве наряду с O1 Properties вошли также компания «Плаза Девелопмент» Михаила Абрамова (464 тыс. кв. м) и турецкая ENKA (396 тыс. кв. м).

Четвертое место в рейтинге заняла «Корпорация А.Н.Д.» Михаила Гуцериева. За год ее портфель офисов вырос на 22 тыс. кв. м, до 358,9 тыс. кв. м., за счет ввода в эксплуатацию бизнес-центра «Новион» — это крупнейший годовой прирост среди участников рейтинга. «Корпорация А.Н.Д.​» осталась среди крупнейших владельцев офисной недвижимости и сохранила владельца, несмотря на то что Михаил Гуцериев лишился своего банковского бизнеса — Бинбанк в прошлом году попал под санацию. Похожая ситуация и у группы ПСН Дмитрия Ананьева, которая заняла девятое место. Бывший банк Ананьева — Промсвязьбанк — сейчас также перешел под контроль государства.

Среди крупнейших владельцев офисов в Москве также KR Properties (277 тыс. кв. м), Capital Group (263 тыс. кв. м), MR Group (241 тыс. кв. м), City and Molls (241 тыс. кв. м), Millhouse (189 тыс. кв. м), «Большой город» (189 тыс. кв. м). Расположение компаний в рейтинге в этом году осталось неизменным.

«Мы не предвидим серьезных изменений в структуре лидеров на офисном рынке. Однако «отъесть» себе большую долю рынка могут такие игроки, как MR Group и «А.Н.Д.», у которых уже заявлены новые проекты. Также можно отметить KR Properties с новыми проектом DM Tower», — рассказал директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.

Самые заполненные офисы

За год объем свободных площадей в бизнес-центрах крупнейших офисных девелоперов в целом снизился на 3–5%, что, по данным аналитиков, соответствует среднерыночным показателям.

По итогам третьего квартала 2018 года наибольшая доля свободных площадей, по подсчетам Knight Frank, оказалась у Capital Group, в чьих бизнес-центрах в совокупности свободно около 26% (69 тыc. кв. м). Но в абсолютных значениях наибольшее количество свободных метров у «Плаза Девелопмент» — 98 тыс. кв. м, что составляет 21% от их портфеля. Меньше всего свободных площадей отмечено у City and Molls — 1% (2,8 тыс. кв. м).

Наибольшее снижение доли вакантных площадей за год произошло у MR Group — 13 п.п. (с 23 до 10%). В абсолютных значениях также лидирует MR Group — почти 30 тыс. кв. м сдалось в течение года. В тройку также входят: O1 Properties — 29 тыс. кв. м и «Плаза Девелопмент» — 28 тыс. кв. м.

Если смотреть статистику за последние три года, то сильнее других долю свободных площадей в своем портфеле сократила Capital Group — с 54 до 26%. В основном сокращение вакансии произошло за счет сдачи в аренду бизнес-центра «Око» в «Москва-Сити», где свободные площади уменьшились со 105 тыс. кв. м осенью 2015 года до 45 тыс. кв. м осенью 2018 года. При этом БЦ «Око» и сейчас остается самым незаполненным арендаторами объектом в портфеле Capital Group, на его долю приходится 65% всех свободных площадей в портфеле компании. Это частично связано с высокими ставками аренды — в среднем 35 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

В абсолютных значениях больше всех офисов за три года сдала компания «Плаза Девелопмент» — количество свободных площадей в бизнес-центрах компании сократилось более чем на 100 тыс. кв. м.

У кого дороже

Самые дорогие офисы, по подсчетам Knight Frank, оказались у компании ENKA — средняя ставка по итогам третьего квартала 2018 года составила 34,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Высокая стоимость аренды в офисах Enka объясняется тем, что самые крупные бизнес-центры компании («Башня на набережной», «Красные Холмы», «Павелецкая Плаза» и т.д.) относятся к классу А, то есть самому дорогому. Кроме того, у ENKA за прошедший год больше других выросли средние ставки — девелопер увеличил их почти на 40%, год назад офисы в бизнес-центрах компании предлагались по 25 тыс. руб. за 1 кв. м год.

Среди участников рейтинга дешевле всего офисы можно арендовать у девелопера «Большой город» — в среднем по 9,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В портфеле этой компании только бизнес-центры класса B, расположенные не в самых ликвидных районах, говорится в исследовании.

Выгодно ли владеть офисами

По прогнозам Colliers International, за 2018 год в Москве завершится строительство 292,4 тыс. кв. м офисов. Это станет минимальным показателем за последние 15 лет. Такие низкие значения уже привели к дефициту офисных площадей в Москве, что, в свою очередь, повлияло на рост ставок в отдельных районах, говорит управляющий партнер Colliers International Николай Казанский.
По оценке Cushman & Wakefield, ставка аренды в ближайшие годы будет расти на 2–4% в год.

«Офисная недвижимость остается одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости как для инвесторов, так и для девелоперов», — уверен Казанский. По данным Colliers International, средняя стоимость квадратного метра в валюте в купленных офисных зданиях класса А в Москве в последние три года стабилизировалась на уровне $3500–3800. При этом показатели доходности на московском рынке (9–10%) заметно выше, чем, например, в крупнейших столицах других стран Восточной Европы, что говорит о потенциале для роста объемов инвестиций в российскую недвижимость. По словам руководителя департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Юлии Токаревой, в текущих рыночных условиях окупаемость бизнес-центра при его покупке или строительстве может составить 8–11 лет.

По данным CBRE, уровень доходности на готовые премиальные заполненные бизнес-центры составляет 9% в год. При инвестировании в строительство офисного объекта ожидаемая доходность составляет 15–20%, что объективно более выгодно, но также и более рискованно, отмечает старший директор отдела рынков ​капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова. «Риски связанны с тем, что процесс девелопмента занимает не менее трех лет, а в текущих условиях сложно спрогнозировать конъюнктуру рынка на такой период. При этом, учитывая низкий объем прироста нового предложения, мы видим «окно» для девелоперов для реализации новых проектов», — говорит Ушакова.