Перейти к основному контенту
Обвал рубля ,  
0 

Аналитики предсказали тяжелейший кризис на рынке офисов в Москве

Ставки аренды премиальных офисов в Москве в этом году упадут на 25%, достигнув минимального значения за последние 10 лет, прогнозируют аналитики Cushman & Wakefield. На восстановление рынка уйдет до пяти лет
Фото: Олег Яковлев / РБК
Фото: Олег Яковлев / РБК

Хуже, чем в прошлый кризис

Наступивший кризис может оказаться самым тяжелым за всю историю офисного рынка Москвы, считают аналитики международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield (C&W). Их выводы содержатся в последнем отчете European Office Forecast 2015–2017, вышедшем в начале июля. По данным компании, в 2014 году средние ставки аренды на офисы класса A упали на 6,6%, до $800 в год. По итогам 2015 года, по ее прогнозу, ставки упадут еще на 25%, до $600.

Такими дешевыми качественные офисы в Москве были только в 2005 году, когда рынок только формировался. Даже в 2010 году, когда рынок достиг дна после кризиса 2008–2009 годов, ставки аренды были выше — $645 в год.

Но если 10 лет назад, в 2005 году, в Москве пустовало менее 5% офисов класса А, то сегодня вакантность достигла рекордных 19–20%, отмечают в C&W, и сохранится на этом уровне в ближайшие два с половиной года.

Кроме того, после предыдущего кризиса рынок достаточно быстро восстановился (ставки выросли на 13% уже в 2011 году). В этот раз такого эффекта не будет. Весь следующий год, по оценке C&W, ставки аренды премиальных офисов останутся на среднем уровне этого года. Начиная с 2017-го ставки начнут постепенно расти, но максимум на 5% в год.

По прогнозу C&W, московский офисный рынок в этом году покажет самый плохой результат среди всех европейских городов, которые анализировала компания. На втором месте антирейтинга ​— Брюссель, где офисы подешевеют на 2,9%, на третьем — Бухарест (минус 2,6%).

Рынок будет стагнировать

Ставки аренды действительно сильно просели за последний год, соглашается директор департамента рынка капитала Colliers International Саян Цыренов. Colliers следит за ставками аренды в самых востребованных офисных кластерах столицы, и, по данным компании, они сейчас составляют $754 за 1 кв. м в год против $914 год назад. Однако в ближайшие год-два ставки вряд ли просядут так же существенно, прогнозирует Цыренов.

«В следующие пару лет максимальные ставки аренды, безусловно, будут снижаться, — считает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. — При текущем невысоком спросе на этот нишевый продукт и при высоких ставках аренды вакантные площади могут заполняться медленно». При этом, по его мнению, средние ставки аренды офисов класса А по итогам 2015 года упадут до $500 за 1 кв. м против $800 в начале 2014 года.

Помимо макроэкономической ситуации серьезное влияние на офисный рынок продолжат оказывать и темпы ввода новых бизнес-центров класса А. Так, по прогнозу международной консалтинговой компании CBRE, до конца этого года площадь офисов класса А в Москве увеличится на 500 тыс. кв. м и превысит 4 млн кв. м. Ввод новых площадей — около 840 тыс. кв. м — станет максимальным за последние пять лет, говорит директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.

По прогнозу CBRE, уровень вакантности в офисах класса А в конце 2015 года будет максимальным — 27%, а в 2016–2017 году начнет снижаться. «В 2017 году в Москве может не появиться ни одного нового качественного [премильный сегмент] ​ офиса класса А, — поясняет причины Гаврилов. — Мы не думаем, что в следующем году офисный рынок будет себя чувствовать так же плохо, как и в этом, а значит, и площади, выходящие на рынок, постепенно будут поглощаться».

Кому живется лучше

На рынке офисов класса А хуже всего сейчас обстоит ситуация в «Москва-Сити», где, по данным Knight Frank, вакантность колеблется в районе 40%. При этом собственники офисных площадей премиального сегмента класса А чувствуют себя существенно лучше рынка. Так, например, средняя вакантность по портфелю недвижимости O1 Properties хоть и выросла в два раза с прошлого года, но составляет всего 8%, рассказал РБК генеральный директор компании Александр Островский.

Средняя ставка по портфелю компании в первом квартале 2015 года составила $738 за 1 кв. м, а в офисах класса А сегмента премиум — $980 за 1 кв. м, рассказал Островский. В первом квартале О1 активно пересматривала условия договоров аренды, предполагавшие фиксацию курса на один-два года. Из-за этого чистый арендный доход компании до конца 2015 года, по словам Островского, может несущественно — до 10% — снизиться. В прошлом году чистый операционный доход O1 Properties составил $351,3 млн.

Главные проблемы с заполняемостью сейчас испытывают недавно построенные бизнес-центры, но есть сложности и в других центрах. Так, у компании Millhouse в бизнес-центре «Белые сады» на «Белорусской» спустя два года после ввода в эксплуатацию пустует около 60% площадей, а в «Четырех ветрах», построенных на Тверской-Ямской в 2008 году, — почти 30%.

Но, несмотря на рекордное снижение основных показателей, офисный рынок продолжает привлекать инвесторов, отмечает Саян Цыренов из Colliers. В итоге в офисный сегмент будет вложено, как и в прошлом году, минимум $1,4 млрд. При этом доля офисных инвестиций в общем объеме сделок увеличится, прогнозирует Цыренов.

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Курс евро на 30 сентября
EUR ЦБ: 103,16 (+1,07)
Инвестиции, 29 сен, 16:25
Курс доллара на 30 сентября
USD ЦБ: 97,41 (+0,41)
Инвестиции, 29 сен, 16:25
Абаскаль призвал «Спартак» показать правильную реакцию на разгром в РПЛ Спорт, 19:20
Почему киберпреступники перестали красть деньги, и что похищают сейчас РБК и Kaspersky, 19:11
Как торговый оборот России и США упал в 11 раз. Инфографика Экономика, 19:00
«Авангард» прервал четырехматчевую серию поражений в КХЛ Спорт, 18:59
Нидерланды прекратили добычу на крупнейшем в ЕС месторождении газа Бизнес, 18:57
Собравшегося на военную операцию мэра Печоры арестовали по делу о взятке Политика, 18:45
Соратник Трампа выступил за отставку спикера из-за сделки с демократами Политика, 18:35
Видите в ChatGPT конкурента?
Узнайте, как превратить нейросеть в помощника, в новом интенсиве РБК Pro
Купить интенсив
«Спартак» второй раз в истории разгромно проиграл «Крыльям Советов» Спорт, 18:28
Как за 10 лет изменилась экологическая обстановка в столице РБК и ДПиООС, 18:28
Федерация хоккея не будет по примеру УЕФА допускать российских юниоров Спорт, 18:20
Папа римский призвал Ереван и Баку к диалогу и прочному миру Политика, 18:05
Умер народный артист России Виталий Коняев Общество, 17:57
Александр Медведев в 68 лет попал в стартовый состав в Медиалиге Спорт, 17:53
Семейный топ: подборка больших квартир РБК и ПИК, 17:42