Перейти к основному контенту
Бизнес ,  
0 

Владельцы моллов перевели ставки аренды в рубли по докризисному курсу

Примерно 90% собственников торгцентров в Москве перевели ставки аренды из долларов в рубли, при этом валютные резко снизились – во многих случаях сразу на 40–50%, сообщили РБК консультанты из CBRE, Knight Frank и JLL
Фото: Getty Images
Фото: Getty Images

«Новостройкам» хуже всего

Согласно исследованию Knight Frank, в феврале 2015 года по сравнению с началом 2014-го не изменились только долларовые ставки для гипермаркетов (от 7 тыс. кв. м) и супермаркетов (1,5–3 тыс. кв. м) – они составляют $100–250 и $250–500 за 1 кв. м в год соответственно. Для всех остальных форматов валютные расценки снизились: для DIY-магазинов (товары для ремонта и благоустройства дома) – на 14–25%, до $150–300 за 1 кв. м в год, для магазинов бытовой техники – на 40–52%, до $120–300, для спортивных – на 63–75%, до $100–300, для детских – на 11–20%, до $200–400, для одежных – на 20–2​5%, до $600–2000.

Долларовые ставки консультанты подсчитывают сами: почти 90% владельцев торговой недвижимости к февралю перевели расчеты в рубли, говорит ​директор по сдаче в аренду торговых центров Knight Frank Юлия Соколова.

О похожем тренде сообщил и представитель CBRE: так, в недавно открытых торгцентрах продуктовый гипермаркет (от 8 тыс. кв. м) мог платить в первом квартале 2014-го $100–250 за 1 кв. м в год, а уже в январе 2015-го – $80–160, то есть на 20–36% меньше; при этом ценник в «старых» торгцентрах не изменился. Для фудкортов аналогичным образом ставки снизились с $1600–2300 до $1300–1850, то есть примерно на 20%, но только если речь идет о новых объектах. «Это разделение стало явным к началу 2015 года, – объясняет управляющий директор отдела торговых помещений CBRE Михаил Рогожин. – Если в «устоявшихся» комплексах мы зафиксировали снижение ставки в иностранной валюте на 10–30% в зависимости от площади и типа арендаторов, то в новых – на 20–50%».

По данным JLL, сейчас средняя ставка аренды в торговых центрах Москвы варьируется в диапазоне $400–1450 за 1 кв. м в год, хотя годом раньше было $500–1800. Максимальные ставки – в премиальных объектах – почти не изменились: $2400–4500 в сравнении с прошлогодними $3000–4500, утверждают в JLL.

Причиной такого сокращения стала не только рецессия в экономике, но и рекордный ввод новых торговых площадей: по данным «Магазина магазинов», в 2014-м в столице было запущено 684 тыс. новых квадратных метров, что стало абсолютным рекордом для местного рынка, который вырос примерно вдвое с 2007 года – до 400 кв. м на 1 тыс. жителей.

Предложение выше спроса

Есть два фактора, которые влияют на снижение ставок аренды, рассказывает руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазина магазинов» Андрей Васюткин: «Первый – это превышение предложения [торговых помещений] над спросом, а второй – снижение прибыльности ретейлеров, особенно в непродуктовом сегменте. Продолжающееся снижение потребительской активности на фоне роста себестоимости продукции приводит к тому, что сети не готовы платить такой же процент с товарооборота, как ранее».

Программа развития РБК Pro Освойте 52 навыка за год
Программа развития — удобный инструмент непрерывного обучения новым навыкам для успешной карьеры

В результате доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы увеличилась с 3,5% на конец 2013 года до 6% по итогам 2014-го, согласна начальник департамента торговых площадей компании JLL Татьяна Ключинская. «В 2015 году мы ожидаем дальнейшего роста показателя – до 8%», – добавляет она. Вакантность в 8% могла бы считаться успехом – достичь ее можно только в том случае, если новые проекты будут открывать заполненными хотя бы на 75%, подчеркивает региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Анна Никандрова.

В свою очередь, Рогожин из CBRE предлагает готовиться к худшему развитию событий: «Сопоставимый с 2014-м объем ввода торговых центров в 2015 году [630 тыс. кв. м] и сохранение негативных тенденций могут привести к росту вакансии до 11% и более». За неполные два месяца в Москве открылись два торгово-развлекательных центра – «Кунцево Плаза» и Columbus суммарной арендопригодной площадью 205 тыс. кв. м. Это почти в четыре раза больше всего первого квартала 2014 года, когда на рынок вышло, по данным Knight Frank, 57,7 тыс. кв. м.

Некоторые объекты на момент открытия в 2014 году действительно пустовали более чем на 70%, отмечает Никандрова из Colliers: сегодня наибольшая доля вакантных площадей сохраняется в объектах, которые были введены в четвертом квартале прошлого года, например в «Авиапарке», «Мозаике».

Отдельные собственники предпочли даже не открывать свои торгцентры из-за неготовности к открытию большинства арендаторов. Так, Центральный детский магазин на Лубянке должен был начать работу в конце декабря, но его владелец «Галс-Девелопмент» сообщил о переносе открытия на конец первого – начало второго кварталов. «Многим девелоперам торговых центров сегодня нелегко, – признается гендиректор Praktika Development (управляет торговой недвижимостью президента группы ПИК Сергея Гордеева) Булат Шакиров. – Особенно тяжело тем, кто открылся в конце 2014-го, хорошо, что наша «Ривьера» открывается только к осени–зиме 2015 года».

Глава московского департамента торговли и услуг Алексей Немерюк в конце февраля также отмечал, что арендаторы заполнили всего 40–60% площадей в столичных торгцентрах, открытых в конце 2014-го и начале 2015 года, хотя «обычно всегда где-то около 70–80% они в кратчайшие сроки добивают»Причиной низкого арендного спроса стало снижение покупательной способности населения, процитировало Немерюка РИА Новости.

Как временная мера

По мнению Ключинской из JLL, перевод ставки в рубли многие арендодатели рассматривают как временную меру: «У большинства есть кредиты в валюте, а кроме того, рублевая ставка усложнит продажу объекта – будет трудно прогнозировать NOI [чистый операционный поток] в валюте». Появляются и новые инструм​енты, например, ratchet, добавляет она: это пересчет оборота арендатора за определенный период, скажем, год, в фиксированную ставку аренды. «Таким образом, девелопер и арендатор достигают некоторого баланса интересов: первый закрепляет ставку на определенном уровне, второй получает арендный платеж, который в целом вписывается в его бизнес-модель».

Сами собственники неохотно рассказывают о реальном положении дел в своих торговых центрах. В пресс-службе AFI Development (торгово-развлекательный центр AfiMall) отказались отвечать на вопросы РБК. Предпочли промолчать в MR Group, группах БИН и «Регионы».

В пресс-службе торгового комплекса «Авиапарк» поспешили подчеркнуть, что сейчас самый большой торговый центр Европы (230 тыс. кв. м арендопригодных площадей) сдан в аренду на 85%, начали работу уже 50% арендаторов против 35% на момент открытия.

Глава департамента корпоративных коммуникаций и маркетинга группы «Ташир» Зара Аджемян сообщила, что «исключения бывают, однако большинство розничных сетей могут осилить докризисные рыночные ставки».

Авторы
Теги
Магазин исследований Аналитика по теме "Торговые центры"
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.

  

Лента новостей
Курс евро на 29 марта
EUR ЦБ: 99,71 (-0,56)
Инвестиции, 16:51
Курс доллара на 29 марта
USD ЦБ: 92,26 (-0,33)
Инвестиции, 16:51
Полянский обвинил Запад в срыве заседания Совбеза ООН по Югославии Политика, 22:47
Власти запланировали инвестировать ₽1,5 трлн в создание морских курортов Экономика, 22:44
В Белом доме сравнили российских чиновников с продавцами навоза Политика, 22:41
Все под рукой: где искать квартиры с развитой инфраструктурой РБК и ПИК, 22:18
РПЛ отправит пострадавшим в «Крокусе» по ₽1 млн за каждый гол тура Спорт, 22:12
США заявили, что передали России детальную информацию об угрозе теракта Политика, 22:00
Группа «Комсомольск» объявила о прекращении концертов Общество, 21:56
Здоровый сон: как легче засыпать и просыпаться
Интенсив РБК Pro поможет улучшить качество сна и восстановить режим
Подробнее
Россияне получат новую функцию в Telegram из-за призывов к терактам Технологии и медиа, 21:53
«Авангард» отыгрался с 0:2 и сравнял счет в серии с «Локомотивом» в КХЛ Спорт, 21:42
«Бессмыслица». ЦСКА отказался от вратаря, который поссорил Россию с IIHF Спорт, 21:40
Почему США и Япония захотели прямых переговоров с КНДР Политика, 21:30
«Коммерсантъ» узнал о решении прокуратуры изъять акции «Макфы» Бизнес, 21:28
Путин призвал увеличить вклад внутреннего туризма в ВВП России до 5% Экономика, 21:17
В полтавском военкомате сообщили о розыске 30 тыс. уклонистов Политика, 21:08