Рынок строящегося жилья Петербурга нащупал точку равновесия

Предложение строящегося в Петербурге жилья и спрос на него находятся в равновесии, констатируют аналитики рынка и застройщики. По оценке руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, сбалансированности рынка удалось добиться за счет резкого сокращения вывода в продажу нового предложения. В первом квартале 2015 года, по оценке О.Трошевой, объем выведенного в продажу жилья составил 880 тыс.кв. м. «По сравнению с первым кварталом прошлого года этот показатель сократился очень существенно, на 66%. Получается, что в период с января по март текущем году застройщики намеренно притормозили вывод своих объектов», - рассуждает эксперт.

Одновременно, по данным «Петербургской недвижимости», за первый квартал 2015 года в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти было реализовано более 800 тыс. кв. м жилой недвижимости. «Это практически совпало с объемом выведенного на рынок жилья, что говорит о сбалансированности рынка»,- констатирует О.Трошева.

«Присутствовавший на рынке «навес предложения», по сути, съел сильнейший всплеск спроса в декабре 2014 года. Предложение и спрос в настоящее время вновь оказались достаточно сбалансированы», - соглашается директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. Она также подтверждает тенденцию к отсрочке запуска новых проектов: «Застройщики не хотят выводить на рынок предложение, которое не покрывается спросом. Наиболее дальновидные и грамотные девелоперы еще в 2014 году четко осознали перспективу снижения спроса и скорректировали свои планы по стартапам. Но многие застройщики вынуждены сейчас решительно останавливать проекты, особенно если у компании какие-то проблемы и нет своих средств на завершение строительства. Они понимают, что в нынешней ситуации, имея избыток предложения, не смогут профинансировать строительство за счет продаж».

По прогнозу директора департамента жилой недвижимости NAI Becar Полины Яковлевой, в перспективе 2-5 лет будет наблюдаться снижение объемов ввода относительно предыдущих лет [в 2014 году в строй было введено 3,2 млн кв. м, в 2013 - 2,6 млн кв. м], что станет отражением последствий кризиса на рынке жилой недвижимости и, как следствие, отказа девелоперов от реализации некоторых будущих проектов.

Руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев более оптимистичен: «В Петербурге по-прежнему сохраняется низкая обеспеченность жильем, при этом регулярно увеличивается количество иногородних покупателей, а также людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Кроме того, инвестиции в недвижимость остаются одним из самых понятных инструментов сохранения средств». Именно эти предпосылки, по словам С.Терентьева, позволили ГК «ЦДС» по итогам I квартала 2015 увеличить продажи на 15-20% относительно аналогичного периода 2013 года. «Если сравнивать с прошлым годом – показатель находится немного ниже уровня продаж начала 2014-го, что связано с массовым ажиотажным спросом на покупку жилья в прошлом году», - говорит С.Терентьев.

Екатерина Гуртовая также прогнозирует «реанимацию спроса». «Как только это произойдет, на рынок сразу выйдет много нового предложения, так как у застройщиков сформировался некий объем подготовленных и согласованных проектов, которые можно быстро запустить в продажу», - говорит эксперт.

Риски сохраняются

Несмотря на сложившуюся довольно благоприятную картину, директор направления «Новое строительство» АН «Итака» Яна Долотова предостерегает: навес предложения над спросом может возникнуть при дальнейшем ухудшении экономической ситуации в стране. В случае подобного развития событий кто-то из застройщиков все равно окажется в хвосте очереди за клиентами. «Хуже всего придётся мелким строительным компаниям, нацеленным на масс-маркет, которые не успели зарекомендовать себя на строительном рынке, а также компаниям, которые обладают небольшим капиталом», - считает Я.Долотова.

Впрочем, несмотря на отсутствие затоваривания на рынке новостроек в целом, некоторые проекты уже сегодня испытывают проблемы. «В связи с тем, что строительство ведется неравномерно, можно констатировать определенную избыточность нового строительства в ряде территорий», - констатирует директор по продажам ГК «КВС» Артем Босов.

По его мнению, в зоне риска находятся также объекты на начальном этапе строительства со сроками сдачи через два-три года, от малоизвестных застройщиков, в инфраструктурно неразвитых районах, с отсутствием дополнительных улучшений от застройщика, с низкой скоростью строительства. «В текущей ситуации в число самых рискованных попадают проекты, которые находятся на нулевом этапе и реализуются «непонятными» застройщиками», - соглашается Е.Гуртовая.

Эксперты отмечают несколько признаков, сигнализирующих о повышенных рисках для потенциального покупателя. «Первое – демпинг, - перечисляет О.Трошева. - Чудес не бывает – цена ниже рыночной может свидетельствовать о проблемах у застройщика».

«В пригородных зонах основной диапазон цен при единовременной оплате составляет 60-80 тыс. рублей за квадратный метр. В среднем, на 30% дороже стоят квартиры в обжитых городских районах. Если цена застройщика ниже средней в данной локации на 20% и более, значит, он демпингует, и это сигнал насторожиться», - рассуждает А.Босов.

Второй важный признак проблем у застройщика, по мнению Ольги Трошевой, – отсутствие активности на строительной площадке. «Ответственные застройщики, например компания Setl City, эксклюзивным брокером которой является «Петербургская недвижимость», размещают на своих сайтах веб-камеры, которые позволяют наблюдать за строительством жилья в реальном времени. Даже если камеры на сайте застройщика нет, надо не полениться и самостоятельно съездить на место строительства, чтобы увидеть своими глазами, насколько активно ведется возведение дома», - рассуждает Ольга Трошева.

«Отличительной чертой добросовестной компании также являются партнерские отношения со стабильными кредитными организациями», - продолжает перечисление директор по маркетингу ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» Денис Лола. - Банки при аккредитации запрашивают и внимательно проверяют всю разрешительную документацию на объект, поясняет эксперт. Если объект строится уже несколько месяцев, а ни один банк его еще не аккредитовал, это может говорить о проблемах с разрешительной документацией. В частности, наши объекты аккредитованы в большом количестве банков, а Сбербанк является стратегическим партнером ГК «Пионер».

«Еще один из симптомов, - дополняет Артем Босов, - уклонение компании от общения с прессой, уход от ответов на вопросы дольщиков».

В свою очередь, Екатерина Гуртовая предлагает смотреть на вещи более реалистично. «Совсем не обязательно, что должны быть какие-то явные признаки проблемной ситуации у компании, - рассуждает она. - Известны примеры некогда заметных на рынке застройщиков, возможность банкротства которых никто не мог представить – вплоть до свершившегося факта. По мнению Екатерины Гуртовой, оптимальный вариант, с точки зрения интересов клиентов и возможности оценить надежность застройщика - публичная, открытая компания, акции которой котируются на бирже. «Впрочем, подобные публичные компании – европейские и российские – на рынке недвижимости Петербурга можно пересчитать по пальцам одной руки. Остальные же компании могут оказаться, по сути, своего рода «черным ящиком», - констатирует Екатерина Гуртовая.