Дом для авто: сколько застройщики хотят за парковочное место?

Фото: РБК

Организация достаточного количества парковочных мест для личного автомобильного транспорта жильцов многоквартирного дома, а тем более крупного жилого комплекса, - весьма непростая для строительной компании задача. Для соблюдения нормативов по парковкам (а без этого проект просто не будет согласован) в границах имеющегося земельного участка приходится либо жертвовать драгоценными «жилыми» квадратными метрами, оставляя свободную территорию под хранение машин, либо тратиться на сооружение подземного или надземного многоярусного паркинга.

Второй вариант, с одной стороны, предпочтительнее, так как есть возможность вернуть понесенные затраты, продавая места или сдавая их в аренду жильцам. Казалось бы, что может быть лучше, чем хранить свой автомобиль в крытом паркинге? Однако плюсы подобной опции пока ценят в основном покупатели дорогого жилья, в массовом же сегменте предпочтение отдается хранению автомобиля на улице, даже если иногда найти свободное место во дворе проблематично. РБК с помощью экспертов и девелоперов разбирался, во сколько обходятся застройщикам «обязательные» и «факультативные» паркинги, а также какие суммы готовы за них платить покупатели жилья.

Метры под колесами

Правила землепользования и застройки Петербурга (ПЗЗ) предусматривают, что на каждые 80 квадратных метров общей площади квартир в жилом доме или жилом комплексе должно приходиться одно машиноместо. Половина парковочных мест, если есть возможность, может быть вынесена за пределы имеющегося у застройщика земельного участка, но при этом эти места должны находиться в пешеходной доступности. «Однако даже после осуществления указанного выноса оставшиеся машиноместа зачастую не умещаются в пределах земельного участка, поэтому застройщику приходится либо уменьшать площадь проектируемого здания либо размещать требуемые машиноместа во встроенном паркинге», - говорит генеральный директор АРИН Елена Лашаева.

Таким образом, решение строить или не строить подземный или встроенный паркинг чаще всего принимается не исходя из прогнозируемой востребованности (а значит потенциальной возможности продать машиноместа и получить прибыль) этого объекта, а исключительно ради соблюдения норм. Впрочем, чем выше класс жилья, тем, естественно, больше востребованность паркингов. «В дорогих сегментах жилой недвижимости паркинг уже является весомым фактором, который влияет на принятие решения о покупке квартиры, поэтому застройщики здесь предусматривают количество машиномест, исходя из количества квартир, часто закладывая в проект 1,5-2 машиноместа на квартиру», - отмечает генеральный директор УК группы «УНИСТО-Петросталь» Арсений Васильев.

Парковка дороже автомобиля

По оценкам экспертов, себестоимость строительства одного парковочного места в отдельно стоящем многоэтажном паркинге начинается от 200 тыс. руб., во встроенном паркинге - в среднем от 500 тыс. руб., верхняя планка может достигать 1,5 млн руб и более, если речь идет не о просто встроенном, а подземном паркинге со всевозможными дополнительными опциями. Стандарные опции — это наличие в паркинге отопления, освещения, систем пожарной сигнализации и пожаротушения, видеонаблюдения.

В жилых комплексах высокого класса в паркингах могут быть предусмотрены лифты, позволяющие подняться из паркинга в квартиры, не выходя на улицу, определенные технические средства для, например, более удобного заезда и выезда автомобилей с низкой посадкой, мойка автомобилей, дополнительные системы контроля доступа и так далее.

Разброс цен, по которым паркинги предлагаются покупателям, еще больше. Так, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», стоимость паркингов начинается от 280 тыс. руб. сегменте масс-маркет, а самый дорогой паркинг в элитном сегменте в Петербурге на данный момент стоит 4,9 млн. руб. В сегменте масс-маркет можно найти предложения по 350 тыс. руб. за парковочное место и по 1,2 и даже по 1,9 млн руб., в сегменте «бизнес» минимальное предложение — 800 тыс. руб. за машиноместо, а максимальное — 2,6 млн руб., в элитном сегменте цены на паркинги начинаются от 1,3 млн руб.

Комфортно или бесплатно?

Хранить автомобиль в крытом отапливаемом паркинге, безусловно, удобно. Однако при наличии бесплатной альтернативы — хранению на улице — большинство владельцев автомобилей, приобретая новую квартиру, не спешат приобретать или арендовать парковочное место. Одна из причин, естественно, дороговизна. По словам Елены Лашаевой, практика показывает, что спрос на паркинг более высок среди людей, планирующих приобретение жилья класса «комфорт+» (более 70%), чем среди покупателей жилья массового спроса (40-50%).

«Если посчитать вдумчиво, то КАСКО обходится дешевле паркинга. Если машина стоит меньше миллиона рублей, то страховка будет стоить в среднем около 50 тыс. руб. Паркинг на стадии строительства в эконом-классе стоит 700-900 тыс. руб. и выше. Если паркинг будет стоит 1,5-2 млн. руб., то это 30 лет КАСКО за 50 тыс. руб. Получается нецелесообразно», - отмечает эксперт. Она также добавляет, что спрос на паркинг серьезно зависит от инфраструктуры района: если есть, где оставлять автомобили, то парковочные места пользуются меньшей популярностью, особенно если это очередной микрорайон, который построен на пустыре; если же преобладает плотная застройка, то паркинги покупают гораздо активней.

Однако чаще всего к моменту сдачи дома непроданными остаются от 15 до 50% парковочных мест. Распространенное явление для стимулирования спроса на парковочные места — всевозможные акции и специальные предложения, например, «паркинг в подарок», «паркинг за половину стоимости» при покупке квартиры. Некоторые компании, понимая невозможность быстро продать парковочные места и вернуть вложенные средства, готовы сдавать паркинги в аренду. «В этом случае заполняемость паркинга может быть существенно выше, а соответственно сроки окупаемости короче. Но для грамотного управления объектами компания должна обладать определенным опытом и квалификацией», - отмечает Арсений Васильев.

Что может переломить ситуацию и повысить спрос на паркинги? По мнению экспертов, только всевозможные законодательные инициативы, которые бы стимулировали строительство отдельно стоящих паркингов и делали невыгодным или невозможным хранение автомобилей во дворах. Пока таковых нет, большинство покупателей жилья массового спроса будет предпочитать организованным парковкам внутридворовые проезды, тротуары, а порой даже газоны и детские площадки.

КОММЕНТАРИИ ДЕВЕЛОПЕРОВ:

Директор по маркетингу ГК «РосСтройИнвест» Феликс Альбеков:

Возможности застройщиков варьировать количество машиномест в зависимости от маркетинговой ситуации по конкретному объекту «связаны» нормами градостроительного регулирования: сделать меньше парковочных мест, чем это предписано в ПЗЗ, нельзя, даже если ограниченный спрос очевиден. Поэтому подавляющая часть застройщиков закладывает в свои проекты ровно столько машиномест, сколько требуют нормативы. Исключения характерны для проектов категории «бизнес» и «элит»: здесь на каждую квартиру стараются выделить не менее одного машиноместа, для квартир с количеством комнат три и более – минимум 1,5–2 машиноместа. Впрочем, и здесь девелоперы могут сталкиваться с ограничениями, правда, уже другого рода: на пятне, расположенном в историческом центре, с его специфическим окружением, может просто физически не поместиться паркинг с такой вместимостью.

Заместитель генерального директора по проектированию ООО «ЛСТ Менеджмент» (ЗАО «Ленстройтрест») Мария Витько:

Главный показатель «комфорта» встроенного паркинга для жителей дома или квартала - это его цена. Возможно, это в меньшей степени касается владельцев квартир в элитных домах, но весьма актуально для жителей домов в сегменте масс-маркет. Дополнительные опции, пожалуй, только за исключением видеонаблюдения, лишь увеличивают стоимость парковочного места для потребителя. Единственное, на что хотят дополнительно тратиться жильцы - это охрана паркинга. Проблема с пустующими местами в паркинге характерна для всех застройщиков. Для жителей эконом и комфорт класса цена паркинга оказывается, зачастую, неподъемной, поэтому и возникают проблемы с продажей мест. А владельцы элитного жилья, наоборот, могут скупать по две-три квартиры в доме, с целью их объединить, но парковочных мест все равно приобретают не больше двух-трех на свою семью. Но поскольку на одну квартиру было запланировано 1,5-2 парковочных места, то в итоге часть паркинга остается пустовать.

Руководитель Департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев

:

Себестоимость строительства парковочного места в теплом подземном паркинге примерно одинакова как для объектов сегмента бизнес, так и в сегменте масс-маркет. Итоговая продажная стоимость определяется объемом спроса. В связи с повышенными нормами обеспеченности парковочными местами на имеющееся количество квартир сейчас в массовом сегменте, в котором работает наша компания, предложение превышает спрос. Поэтому в большинстве своих объектов мы вынуждены реализовывать парковочные места существенно ниже их себестоимости - от 300 тыс. руб. за место при себестоимости от 700 тыс. руб. В некоторых объектах, как правило, комфорт- и бизнес-класса уровень спроса на паркинги, напротив, высок, и стоимость места может доходить до миллиона и выше.

Директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова:

В Европе цена машиноместа в паркинге должна составлять примерно 40% от стоимости автомобиля. Но в наших реалиях цена, как правило, «привязана» к стоимости квадратного метра в конкретном жилом комплексе. Это обусловлено уровнем комфорта паркинга, местоположением нового дома. В домах в центре, где возможность поставить машину вне паркинга практически отсутствует, цены обычно выше. Но и покупатели подобного жилья в основном более платежеспособны, чем покупатели недвижимости в бюджетных домах на окраине. Обычно паркинг раскупается в последнюю очередь, люди действительно предпочитают пользоваться бесплатными стоянками. В экономе вопрос незаполненности парковочных мест решается особенно трудно. Чем выше класс жилья, тем больше платежеспособность и решимость покупателей платить за удобства. Ситуацию могло бы изменить тщательное исполнение закона о парковках, чтобы лишить автомобилистов возможности ставить автомобили на газоны, детские площадки.