Проведенные мероприятия

ARENDATOR.RU - главный ресурс Российского Интернета о коммерческой недвижимости, надежный помощник для любого, кто ищет бизнес недвижимость в России. Это первый независимый информационный портал, где собрана наиболее интересная и полезная информация по всем вопросам, касающимся коммерческой недвижимости. Главным достоинством проекта является самая полная база данных по офисным зданиям, торговым центрам и складским комплексам города Москвы и регионов России, а также актуальные предложения офисных и торговых помещений. Портал Арендатор.ру предоставляет своим посетителям информационно-аналитические материалы, объективно отражающие ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Информация постоянно обновляется и дополняется, что позволило нам быстро стать ведущим сайтом среди других российских Интернет проектов, посвященных рынку коммерческой недвижимости.

Участники
Кирилл Субботин - руководитель департамента офисной недвижимости "ДС-Девелопмент"	Евгений Бондарчук - главный редактор Arendator.ru
Елена Алпатова - ведущий консультант, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield	Михаил Гец - первый вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood
Константин Лосюков - директор Knight Frank

Аудиозапись Вы можете прослушать здесь

Здравствуйте, уважаемые коллеги! Сегодня, 2 ноября 2007г., пресс-центр РБК начинает "круглый стол" на тему: "Коммерческая недвижимость. Покупка или аренда?". Рост российского валового внутреннего продукта на две трети обеспечен несырьевыми отраслями экономики, и лидер этого роста как раз строительство. Президент России назвал эту тенденцию настоящим строительным бумом. Какую роль в этом строительном буме играет коммерческая недвижимость? Каковы современные принципы работы с коммерческой недвижимостью? Что ждет рынок аренды и какова динамика в целом? Обо всем об этом и многом другом мы поговорим сегодня с нашими гостями, которых я вам сейчас представлю. Итак, сегодня в нашем "круглом столе" принимают участие: руководитель департамента офисной недвижимости "ДС-Девелопмент" Кирилл Субботин, главный редактор Arendator.ru Евгений Бондарчук, ведущий консультант, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Елена Алпатова, первый вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец и директор Knight Frank Константин Лосюков. Я хотела бы представить организатора сегодняшнего "круглого стола" - это руководитель проекта "Обзоры рынков РБК" Татьяна Козловская.

Вступительное слово Т.Козловской.

Спасибо большое всем, кто откликнулся на наше предложение поучаствовать в конференции. Тема очень актуальная, и я уверена, что наши пользователи будут вам благодарны за полученные ответы на их вопросы.

Вступительное слово Е.Бондарчука.

Мне как представителю интернет-портала также очень приятно высокое внимание интернет-аудитории к нашему сегодняшнему мероприятию. Надеюсь, что такой формат делового общения в дальнейшем также будет активно развиваться. Спасибо!

Вступительное слово М.Геца.

Я хотел бы сказать большое спасибо организаторам, большое спасибо интернет-сообществу, которое проявило такой интерес к данной конференции. Мы с удовольствием ответим на все заданные вопросы. Я считаю, что конференция должна пройти успешно.

Вступительное слово К.Лосюков.

Добрый день! Я тоже хотел бы поблагодарить организаторов данной конференции. Надеюсь, что наша сегодняшняя дискуссия будет интересна всем, и мы поделимся своими знаниями, опытом и видением в отношении тех вопросов, которые мы должны обсуждать. Спасибо!

Вступительное слово Е.Алпатовой.

Добрый день, коллеги и интернет-пользователи! Спасибо большое за организацию этой конференции, спасибо за поступившие вопросы. Я надеюсь, что на все вопросы мы сможем ответить интересно, полно, и наше сегодняшнее мероприятие пройдет успешно.

Вступительное слово К.Субботина.

Благодарю всех собравшихся сегодня интернет-пользователей и РБК за интересную тему дискуссии, которая была заявлена. Я думаю, что нам будет что сказать на эту тему. Спасибо большое!

Е.Баширова: Какой ожидается прогноз роста рынка коммерческой недвижимости в 2007-2008гг. и как изменилась ситуация по сравнению с 2006г.?

К.Лосюков: По тем данным, которые есть в нашей компании, мы считаем, что рост достаточно стабильный и на протяжении нескольких лет составляет примерно 30% в год. Соответственно, если сравнивать 2007г. с 2006г., то я думаю, что показатель будет примерно таким же в общем и целом. И что касается 2008г., то наши ожидания таковы, что темпы роста рынка не будут снижены. Соответственно, можно рассчитывать на такой же рост, то есть тоже порядка 30% до конца 2008г.

М.Гец: Я бы хотел добавить, что в принципе рост мог бы быть и больше, потому что спрос на качественные помещения коммерческой недвижимости, как офисные, торговые, так и складские гораздо превышает то предложение, которое есть на рынке. Но все это останавливается из-за того, что в Москве или в ближайшем Подмосковье не так просто быстро построить качественный объект. Сроки согласования, сроки приобретения площадок, сроки строительства - здесь очень много нюансов, которые замедляют сроки строительства и введения тех объектов, которые на самом деле очень востребованы на рынке. Поэтому те 30%, о которых уже сказано, я считаю, что это как минимум половина от того спроса, который реально увеличивается каждый год на качественную площадь.

К.Субботин: Я согласен, что неудовлетворенный платежеспособный спрос в настоящий момент огромен, и разрыв между предложением и спросом увеличивается, несмотря на то, что девелоперы прилагают огромные усилия для того, чтобы сократить этот разрыв и предложить на рынок большой объем офисных помещений высокого качества. Только в нашей компании около 1 млн кв. м в работе, и мы постараемся насытить рынок, но в силу тех причин, о которых уже сказал Михаил, сделать это удается не так быстро, как хотелось бы.

Е.Бондарчук: Я хотел бы добавить по поводу спроса. Дело в том, что, по статистике нашего сайта, уровень вакантности по классу "А" на сегодняшний день составляет в районе 5-6%, а по классу "Б" - 6-7%. Для сравнения я приведу цифры рынка офисной недвижимости рынка США: там сейчас эта цифра составляет около 12-13%, и это считается самым низким уровнем за последние 6 лет. Учитывая еще тот факт, что у нас новые объекты, а они уже фактически сдаются на стадии строительства, то нашему рынку до этих цифр развиваться еще достаточно долго.

Е.Алпатова: Все, сказанное здесь, верно, и за последнее время стало заметно, что спрос растет, наверное, уже большими темпами, чем предложение. И мы наблюдаем уже такие факты, что крупные компании вынуждены за 2 года до готовности проекта входить в него, подписываться по договорам и ждать это здание, и это единственное, что они могут сделать, чтобы обеспечить себе офис в будущем.

К.Субботин: Я бы еще хотел добавить, что данный спрос является техническим. Выходит объект на рынок, и не все компании еще в Москве и в России привыкли принимать помещение в преаренду, то есть заранее думать о выборе офиса за какое-то время - за полгода, за год, как это делается во всех цивилизованных рынках. Как только завершается строительство объекта, он уже фактически занят арендаторами. Поэтому спрос даже выше уровня, о котором уже говорил Евгений.

К.Лосюков: Я хотел бы сказать, что уже были прецеденты, когда собственник предлагает некий тендер, кто будет у него являться арендатором. И как факт уже есть примеры, и один из первых - это то, что было на проекте "Бизнес-Плаза", но, тем не менее, это находит продолжение. Это очень похожий подход, когда компании предлагается сделать свои предложения относительно того, по каким ставкам и на каких условиях они готовы арендовать эти площади.

Вопрос: Коммерческая аренда: покупка или недвижимость - что же выгоднее? Хотелось бы узнать мнение всех присутствующих спикеров.

М.Гец: Мое мнение: если вам это нужно для бизнеса, для того, чтобы размещать там свой офис, то тогда однозначно аренда. Если вы имеете определенные денежные активы, которые вам надо разместить, и у вас есть ряд подразделений, которые тоже должны где-то находится, то, может быть, стоит рассмотреть покупку и последующее размещение на этих площадях ваших потенциальных бизнесов или сдачу в аренду этих площадей. Очень простой вопрос: если вам нужно самим - то только аренда, если нужно куда-то вкладывать деньги - покупка.

К.Лосюков: В принципе я присоединяюсь к мнению М.Геца в этом вопросе, хочу только добавить то, что, конечно, каждая компания должна самостоятельно принимать это решение, в первую очередь основываясь на том, какая у этой компании ставка внутренней доходности. Если, скажем, изъятие средств из оборота и вложение их в покупку какой-то недвижимости (с учетом роста стоимости этого актива) будет не соответствовать той доходности, которую получает компания, если она будет инвестировать эти средства в свой основной бизнес, то тогда смысла покупать, наверное, нет - лучше инвестировать в свой собственный бизнес, чтобы зарабатывать больше денег. Если же, наоборот, ситуация такова, что в силу роста рынка и цен на продажу это имеет смысл и есть такая возможность, то, конечно, тогда можно рассматривать более серьезно уже приобретение какой-то недвижимости.

Е.Алпатова: Я согласна со своими коллегами. Хотелось бы еще добавить, что крупные компании-арендаторы должны обращать внимание на то, как развивается и растет их бизнес. Покупка, с одной стороны, заключает офис компании в определенный объем помещений, из которых уже трудно перемещаться. Аренда дает больше гибкости: можно расти, можно расширяться в здании, можно переезжать в другие здания. Это очень важный аспект, и на это все арендаторы должны обращать внимание.

Е.Бондарчук: Я хотел бы добавить, что процесс принятия решения - покупать или арендовать - в принципе индивидуален для каждой компании. Тут нет каких-то общих рецептов, нужно исходить из конкретной ситуации, и на это влияет множество факторов. Как сказал К.Лосюков, это рентабельность собственного бизнеса, доступ к заемным средствам, зарубежному финансированию. Это все нужно рассматривать в комплексе. По итогам нашего "круглого стола" мы сможем, возможно, выделить наиболее важные факторы, которые влияют на процесс принятия этого решения.

К.Субботин: Я также считаю, что покупка или аренда - это индивидуальное решение для каждой компании, потому что цены на рынке недвижимости на покупку помещения в собственность достаточно высокие, и это серьезное отвлечение средств из оборота любой компании. И, конечно, покупка помещения - это серьезная ответственность: необходимо вкладывать деньги в этот актив, надо поддерживать его в работоспособном состоянии, делать капитальный ремонт, то есть это не единовременное вложение средств, а постоянное отвлечение ресурсов из собственного бизнеса. Фактически компания может вместо собственного бизнеса заниматься только развитием и поддержанием в работоспособном состоянии своей недвижимости. Это в принципе не всем подходит.

А.Шмелев: Сколько будет стоить метр коммерческой недвижимости в 2008г. и какой рост ожидается в ближайшие годы? Коллеги, ваш прогноз.

Е.Алпатова: Я думаю, что назвать среднюю цифру сейчас достаточно трудно - мы видим, что за последние полгода ставки в классе А, в зданиях, которые расположены в центре города, выросли значительно, в некоторых зданиях в разы, а ставки в классе B, или в зданиях, которые более удалены от центра, тоже растут, но меньшими темпами. Тем не менее, если говорить о классе А, мы сейчас уже наблюдаем на здания, находящиеся в центре, ставки, доходящие до 2 тыс. долл., и пока, я думаю, нет никаких предпосылок для того, чтобы они снижались (мы говорим о качественных проектах и профессиональных девелоперах). Ставки класса В достигают порой 1 тыс. долл.

К.Лосюков: Я бы хотел уточнить: это вопрос по поводу ставок аренды или ставок покупки/продажи?

Ведущий: Это по поводу ставок покупки/продажи.

Е.Алпатова: Тогда прошу прощения, потому что я комментировала ставки аренды.

М.Гец: По поводу покупки: здесь надо исходить из очень простого - она не может быть меньше стоимости, которую затратил инвестор на приобретение участка, согласование и строительство. Соответственно, минимальная стоимость качественных площадей доходит минимум до 2 тыс. долл./кв. м, поэтому отсюда надо начинать, а потом уже умножать в разы. Если вы где-то за МКАД строите офисные площади, то, к примеру, ставка продажи (мы сейчас продали большое количество площадей в Никитинской пойме) составляет где-то 3,5 тыс. долл./кв. м. Если мы говорим про Третье кольцо, то 6-7 тыс. долл./кв. м - это та сумма, которая уже не пугает потенциальных покупателей. Если мы говорим про центр, то тут все зависит только от эксклюзивности - здесь могут быть цены и в 15, и в 20 тыс. долл./кв. м. Насколько я знаю, в башне "Федерация", которая еще не введена в эксплуатацию, уже год назад были цены в районе 13-14 тыс. долл./кв. м, а сейчас и того дороже. Если это какое-то эксклюзивное здание, которое стоит в 50 м от Кремля, то там цена может быть от 20 тыс. долл./кв. м и выше.

К.Субботин: Я могу прокомментировать это с точки зрения девелопера, так как растет также себестоимость объектов, потому что это никто не отменял. В сложившейся на сегодня макроэкономической ситуации, с неустойчивым курсом доллара также растут цены на строительные материалы, то есть все составляющие проектов растут в цене - начиная со стоимости земельных участков, которые мы покупаем, чтобы реализовывать свои проекты, и заканчивая стройматериалами, стоимостью подрядных работ и так далее. Поэтому стоимость будет расти.

К.Лосюков: Я думаю, что К.Субботин меня поддержит в том, что большинство заключенных подрядных контрактов заключено в рублях, и здесь на конечную стоимость влияет еще и соотношение рубля и доллара.

К.Субботин: Даже непредсказуемость этого соотношения влияет на контракты, потому что стороны закладывают в контракты курсовые риски.

Е.Алпатова: Безусловно, сейчас наблюдается повышенный интерес к Сочи со стороны девелоперов и арендаторов в том числе. Многие московские девелоперы в последние 1-2 года заявили о том, что они начинают проекты в Сочи. Но в первую очередь это все-таки влияет на жилую недвижимость, за ней следом пойдет уже торговая и офисная.

М.Гец: Так как один из сегментов, где мы оперируем и с которого мы начинали, - это жилая недвижимость, то мы две недели назад открыли офис в Сочи, и это прошло довольно успешно, очень много девелоперов пришло. У нас много потенциальных проектов, потому что мы проконсультировали порядка 15 работ только за последний год на сочинском рынке. Что касается коммерческой недвижимости, то все-таки это больше гостиничный сегмент, apart-отели, то есть все, что связано с курортной недвижимостью, - это Сочи, Красная Поляна, Геленджик и вся прибрежная полоса. Этот сегмент очень сильно не насыщен, и мы ожидаем, что он будет очень интересен как для девелоперов, так и для потенциальных покупателей этих площадей, и для управляющих компаний, которые потом будут управлять этими гостиничными сетями и apart-отелями. Что касается офисной недвижимости, то в принципе планируется ряд офисных объектов, и в данный момент, конечно, насыщенность офисными площадями крайне мала. Мы себе искали офис очень долго, в результате сняли под Олимпийским комитетом, на этаж ниже (там всего одно офисное здание, насколько я знаю), чтобы быть ближе к принятию важных решений. Это всего одно нормальное офисное здание. Планируется строительство нескольких зданий, но однозначно, если построить одновременно 50-тысячное здание, то оно может быстро насытить рынок, поэтому я не считаю, что офисному рынку Сочи требуется больше, чем 50-100 тыс. кв. м офисных площадей. Нужны несколько торговых центров, пара-тройка офисных зданий, но основное, конечно, это гостиницы.

Е.Бондарчук: Я считаю, что действительно гостиничная недвижимость будет флагманом, ведущим сегментом на сочинском рынке недвижимости. Уже сейчас очень много крупных компаний, таких как "Базовый элемент", "Интеррос", объявили о своих проектах в этой сфере. Спрос на офисную и торговую недвижимость в Сочи действительно сейчас невысок. Еще я хотел бы добавить, что 6 декабря у нас будет проходить мероприятие по девелопменту в Сочи, которое организует наш портал - www.arendator.ru, и я приглашаю всех прийти туда.

К.Лосюков: Мы наблюдаем хорошее, устойчивое повторение сценария, который проходил московский рынок в региональных рынках. Компания Knight Frank достаточно активно участвует и идет в эти рынки в разных направлениях: это не только офисная, а и торговая, и складская недвижимость. Но что касается офисной, то мы сейчас работаем в нескольких региональных городах, и первые контракты мы заключили в таких городах, как Челябинск, по объекту "Аркаим-Плаза", в Самаре у нас тоже бизнес-центр класса "А", и можно сказать, что в принципе при строительстве этих зданий учитывается специфика местного рынка, тем не менее необходимо смотреть, что же происходит в Москве, какие параметры являются приемлемыми и соответствуют классу "А", с тем чтобы строить подобные здания в своих городах. И мы видим в перспективе своими потенциальными клиентами, конечно же, в первую очередь те региональные компании, которые приходят из Москвы. Ставки, конечно, сильно отличаются от московских, это естественно, и варьируются (в зависимости от города) от 350 до 500 и более долл. за квадратный метр. Практикуется схема, опять же это фактически повторение московского сценария, когда ставка базовой аренды выделяется отдельно, дополняется операционными расходами, а третья составляющая - это налоги НДС. В принципе такие помещения находят хороший спрос, и опять же, в первую очередь, это представительства московских компаний, которые выходят на эти рынки и которым требуются качественные помещения, соответствующие их статусу, бизнесу.

Е.Алпатова: Я бы хотела добавить, что этот сценарий, который повторяется в регионах, действительно похож на московский, но в регионах темпы заметно быстрее. Если московский рынок устанавливался в течение 10 лет, то в регионах это происходит за 2-3 года, и они нагоняют ту ситуацию, которая здесь была года 2 назад. Это очень ясно видно. Например, в Казани мы начали работать года два назад, когда там не было ни одной управляющей профессиональной компании, не было долгих договоров, то есть ничего из московской практики. Сейчас мы уже видим, что все арендаторы, которые туда пришли - московские или иностранные, получают те же самые условия, которые они имеют в Москве. Рынок достаточно быстро сам себя образовал. И, конечно же, это происходит не без помощи московских профессионалов, которые активно работают в регионах.

К.Лосюков: Те девелоперы, которые работают в регионах, нужно отдать им должное, не стесняются обращаться к авторитетным компаниям-консультантам по недвижимости и запрашивают практически полный спектр услуг, включая и стратегический консалтинг на этапе проекта, и помощь в маркетинге того или иного проекта, то есть правильного позиционирования на рынке, спрашивают совета в управлении недвижимостью, насколько это возможно, вплоть до каких-то инвестиционных продаж, привлечению инвестиций.

М.Гец: Наша компания, например, приняла 3-летнюю региональную программу региональной экспансии, открытия филиалов в регионах, потому что однозначно, спрос, который формируется в регионах, очень высокий. В Москве, конечно, есть такая ситуация, как эксклюзивность Садового кольца, чьи ставки никогда не будут в регионах, но ставки, которые есть от Третьего кольца до МКАДа и дальше, они, практически сравнялись. Темпы роста ставок в регионах быстрее, чем темпы роста в Москве в пределах Третьего кольца до МКАДа. Но есть опасение у девелоперов, которые идут в регионы, чтобы не получилось так, как в некоторых регионах уже произошло, когда одновременно много девелоперов пошло, и они начинают выводить большое количество качественных площадей, а спрос еще не подготовлен, и они не могут заполниться, и поэтому появляются свободные площади. Процент незаполняемых площадей может быть гораздо выше, чем в московских, но это только в некоторых. Нужно смотреть на регионы, внимательно изучать все это с консультантами и выбирать тот сегмент недвижимости, в который вы хотите идти.

Е.Бондарчук: Михаил сейчас верно заметил, что на самом деле ситуация с коммерческой недвижимостью дифференцирована в разных городах, регионах, и это зависит еще и от сегмента: в некоторых наблюдается уже проблемы со сдачей. Я сейчас не говорю об офисной недвижимости. Здесь очень многое зависит от профессионализма девелопера, который занимается этим проектом. Очень часто какие-то местные компании считают, что сейчас пришло время строить, например, офисную недвижимость, это происходит без профессиональной поддержки консультантов, и потом уже возникают проблемы с той же сдачей в аренду.

К.Субботин: Москва всегда являлась лидером в России, поскольку она генерирует примерно 20% валового национального продукта России, поэтому мы пока остаемся в Москве. Многие региональные проекты все-таки опережают свое время и у них будут проблемы с реализацией, поэтому мы работаем пока только в Москве.

Е.Алпатова: Действительно, во всех регионах разная ситуация, и случается такое, что очень быстро строят всего много одновременно. Например, в Казани к 100-летию города было выведено очень много офисных и торговых площадей, и ставки вакантных площадей там достигли 30%, что в принципе даже для Европы является перенасыщением. Казань до сих пор борется с этой ситуацией. Девелоперам надо смотреть на конкретный регион, прежде чем выходить туда. Арендаторам тоже нужно быть знакомым с ситуацией.

Е.Алпатова: Безусловно, это очень позитивная тенденция, которая развивается успешно. Многие операторы уже пришли в Москву, какие-то уже заявили о своих планах о выходе сюда. И все это происходит на фоне того, что на гостиничную недвижимость в Москве делается очень большой акцент. Если приходят профессиональные западные сетевые операторы, то это, во-первых, упрощает и ускоряет процесс строительства новых гостиниц и улучшает качество построенных объектов. Поэтому все это очень хорошо и позитивно.

Е.Алпатова: Я думаю, что надо обращать внимание на рост, который компания для себя видит, на ее планы по развитию бизнеса и на финансовые возможности. Если компания начинающая, но планирует активно расти, то есть очень хорошие варианты по аренде офисов, которые предлагают готовые помещения. Там компания имеет возможность расти достаточно легко, получая дополнительные метры и сокращаться при необходимости, если возникает такой вопрос. Эта гибкость на начальном этапе очень важна. И универсальный совет - обращайтесь к профессионалам. Например, мы беседуем с клиентом на предмет его планов роста, стараемся рассчитывать его на ближайшие 3-5 лет, в зависимости от того, на какой срок аренды они смотрят, соответственно рассчитываются все арендные платежи, которые ему предстоят на этот срок, сопоставляется это с альтернативами покупки, если такая альтернатива рассматривается, и, собственно, выносится решение, которое зачастую все-таки сводится к финансам.

К.Субботин: Отношения к клиентами, с арендаторами, с мелкими и крупными мы, девелоперы, выстраиваем партнерские, и договоры аренды сейчас, как правило, заключаются долгосрочные. В рамках этого договора вы можете предусмотреть различные сценарии развития ситуации. Вы можете предусмотреть выход из этого договора, его долгосрочность, изменение гибкой ставки, то есть это все происходит очень гибко, нет какого-то диктата, условий. Мы стараемся подстроиться под компанию, которая является арендатором, потому что мы даем основу для ведения бизнеса. Совет мой таков: не надо бояться высококлассных офисов, потому что вы можете вывести свою компанию на новый уровень бизнеса, а клиенты и партнеры будут относиться к этой компании по-иному. Это хороший стимул для развития собственного бизнеса.

М.Гец: У меня есть предложение для небольших компаний, хотя сейчас потенциально небольшими уже являются компании, которые арендуют около 1000 кв. м, поэтому есть ведущие консультанты, и у них есть такая услуга - это представление интересов клиента. Я считаю, что поиск такого офиса - это определенный проект, и его нужно воспринимать как проект, где не нужно принимать сиюминутного решения: понравился главе компании какой-то офис около его любимого магазина, и, соответственно, он не учел все нюансы, которые могут возникнуть. В первую очередь, это анализ потребности компании, это определенные во времени шаги, то есть профессионалы работают с вами на проекте, прикрепляются к вам на полгода или на 3 месяца, на сколько нужно, в зависимости от площади и ваших потребностей, предусматривается и ваш рост, и последующая сдача в субаренду, возможность расширения и так далее. Здесь много нюансов, но это проект, который надо сделать качественно, и вы получите очень качественный продукт.

К.Лосюков: Как правило, все компании испытывают достаточно быстрый рост. Как правильно уже сказали, что договоры заключаются долгосрочные, по классу "Б" от 5 лет и более, и все помещения сдаются в состоянии "под отделку", соответственно при расчетах затрат, которые будут идти за аренду, будут очень большие составляющие на отделочные работы, поэтому мы обычно рекомендуем своим клиентам, учитывая, что это пятилетний контракт, брать площади с запасом, потому что площадей оказывается мало, и чтобы не переезжать из одного офиса в другой, теряя те затраты, которые ты уже вложил в отделку и испытывая штрафные санкции со стороны арендодателя, все-таки проще взять с запасом, может даже чуть больше, чем ты планируешь свой рост, и с помощью своего же консультанта найти какую-то субаренду и заполнить эти площади с тем, чтобы уменьшить свои расходы на тот период, пока тебе эта площадь не требуется за счет сдачи в субаренду.

К.Субботин: Я думаю, что за такими проектами будущее - в рамках городской среды и большой плотности застройки, когда на одном небольшом (или большом) участке нужно уместить комплексы различного назначения, то есть "микст юс", то о чем Вы спрашиваете. Мы планируем такие объекты, у нас есть несколько таких объектов, где разумно сочетаются несколько функций - гостиница, офисная недвижимость, торговые центры, фитнес-центры и различные услуги. Мне кажется, что за такими комплексами будущее, и они имеют хорошие перспективы развития.

Ведущий: Можете привести примеры уже существующих комплексов?

К.Субботин: Таких комплексов очень много. Практически каждый объект "Москва-Сити", у нас будет очень крупный комплекс в Оружейном переулке на Садовом кольце. В Москве сейчас очень много таких проектов - это комплексы площадью свыше 100 тыс. кв. м.

К.Лосюков: Я бы хотел привести такие примеры: из последних это Otto Plaza, где уже есть торговый центр, офисный центр и сейчас строится гостиница. К.Субботин совершенно справедливо сказал, что практически все крупные проекты, которые входят в "Москва-Сити", имеют несколько составляющих, то есть апартаменты (наверху), офисные помещения, гостиницы, торговля и развлечения. Фактически все башни, которые сейчас строятся - "Евразия", "Империя", "Город столиц", имеют такое наполнение, а также три или более источников поступления денег, которые напрямую не связаны друг с другом. С точки зрения девелопмента можно сказать о том, что это некая диверсификация финансовых рисков, потому что происходит вложение в различные, независимые друг от друга отрасли, позволяющие снизить рисковую составляющую проекта. К.Субботин совершенно правильно сказал, и я с ним согласен, что это общий тренд на рынке - проекты укрупняются. Если еще два года назад проекты меньше чем в 100 тыс. долл. были чем-то из ряда вон выходящим, то сейчас новозаявляющиеся проекты за 100 тыс. долл. и более (к примеру, до 400 тыс. долл.) уже не вызывают ни у кого такого шока, это вполне нормально воспринимается.

М.Гец: Единственное, о чем надо предупредить девелоперов: если девелопер недостаточно профессиональный, и это его первый проект, нужно очень внимательно подходить к планировке и увязыванию многих площадей внутри многофункционального комплекса, потому что пойдут потери на различные входные группы, на различное использование. Тем самым доходность данного проекта, если вы делаете его многофункциональным, может снизиться, в отличие от того, если бы вы строили комплекс с какой-то одной функцией. Если вы начинающий девелопер, то для того чтобы упростить ситуацию, надо строить все-таки комплекс одной функции - или офисный, или торговый центр, или складской, если вы где-нибудь в Подмосковье строите. Естественно, если у вас хороший участок, например внутри Садового кольца, то из него нужно извлекать максимум прибыли, и здесь можно рискнуть. Я еще раз подчеркиваю, что если это МКАД или еще что-то, то в этом случае делать много функций в одном комплексе, если у вас это первый проект, наверно не стоит.

К.Субботин: Я хотел бы добавить к тому, что сказал М.Гец, что не всякая многофункциональность хороша. По моему мнению, очень плохо сочетается жилье с офисной составляющей в едином комплексе с торговым центром. Сложно развести эти функции и достичь синергии этих функций. Это задача многих специалистов, профессионалов на рынке - совместить несовместимое и создать такой объект недвижимости. Мне кажется, что какая-то одна функция должна быть доминирующей.

Е.Алпатова: Я согласна с К.Субботиным с точки зрения арендаторов. Все равно девелопер думает о том, кому он потом сдаст или продаст эти площади. Очень важно, чтобы вся логистика в таком комплексе была правильно организована, чтобы парковки были разнесены, чтобы были отдельные входы, то есть чтобы не пересекались потоки торговых и офисных арендаторов. От этого во многом будет зависеть то, как арендатор будет оценивать этот комплекс, насколько успешно там все продумано, потому что действительно жилье с офисом - это достаточно сложное и интересное сочетание, которое нужно хорошо продумывать.

М.Гец: Что касается потенциала Химок, то я думаю, что все видят, какой там потенциал: и IKEA, бизнес-парк уже строятся и заполняются активно, и торговых центров построено довольно много, и все они работают довольно успешно. В Мытищах тоже открыты несколько торговых центров и офисные здания строятся. На все находится спрос. Потенциал ближайшего Подмосковья очень высокий. Единственное, надо правильно делать концепцию и строить в правильном месте объекты, а объекты обязательно поглотятся, потому что я считаю это продолжением Москвы, только более удобным с точки зрения больших офисов расположением, потому что люди, которые работают в офисах, большей частью уже живут в Подмосковье. Делая большой офис рабочий, не основной, в несколько десятков тыс. метров за МКАДом, вы можете тем самым получить очень хороший приток потенциальных работников вашего офиса. Что касается инвестиций порядка 500 тыс. и чуть больше, то, наверное, нет смысла инвестировать их в коммерческую недвижимость, в покупку, когда вам предлагают частями купить, а лучше обратиться в паевые фонды, и, может быть, с этой точки зрения через них покупать недвижимость. Но я не совсем верю в то, что когда продается офисное здание, нарубленное на блоки, которое будет построено в течение ближайших 3 лет, в нем можно будет купить 100 кв. м по 5 тыс. долл. Я считаю, что это будет Шанхай с точки зрения управления таким зданием, это не очень серьезно. Больше инвестировать в жилье - можно, а в коммерческую недвижимость - вряд ли.

Е.Бондарчук: Да, действительно, у нас очень хорошая и большая полная база. Насколько я знаю, многие брокеры ее используют при осуществлении и сдаче в аренду различных помещений коммерческой недвижимости. Она находится в свободном доступе, и вы можете просто зайти на сайт, выбрать сегмент, который вам необходим, и воспользоваться поиском.

К.Лосюков: Как я сказал ранее, по сравнению с предыдущими годами рынок этот развивается примерно на 30% в год. Я думаю, что в 2008г. динамика будет почти такой же. Как совершенно справедливо заметили мои коллеги, на самом деле она могла бы быть еще больше, если бы не всевозможные задержки тех проектов, которые были анонсированы. Потому что сейчас, к сожалению, большинство проектов, которые находятся в стадии строительства, испытывают задержки с окончанием строительных работ. Я думаю, что ставки аренды будут расти, соответственно, в меньшей степени будут расти ставки на операционные расходы, но, тем не менее, уже сейчас мы отмечаем, что класс "А" перевалил уже отметку и 1000 долл., и есть целый ряд проектов, которые достигают и 1,5 тыс. долл., и даже 2 тыс. долл. за 1 кв. м в год за определенные площади. Я думаю, что на будущий год такая тенденция только усилится, и ставка аренды просто вырастет. Что касается класса "Б", то доля вакантных площадей здесь тоже относительно небольшая. Я думаю, что они будут подтягиваться за площадями класса "А" и следовать за ними и будут испытывать такие же примерно тенденции. Фактически класс "А" и класс "Б" будут двигаться вперед, расти, и пока что на следующий год насыщения рынка мы не предвидим.

Е.Алпатова: Спасибо за вопросы. Но я бы не стала называть этот опыт горьким, все-таки это всегда позитивно, когда идет активная стройка, развитие города. Кто виноват, трудно сказать, и опять-таки, не думаю, что кто-то виноват. Это просто ситуация, сложившаяся в силу того, что все готовились усиленно к 1000-летию, к большому празднику. Казань в принципе переживает достаточно хороший экономический подъем, и после 1000-летия эта ситуация продолжает развиваться. К этому все девелоперы одновременно пытались подготовится и вывести свои проекты в одно время, что и случилось фактически. Как они пытаются с этим справляться? Пытаются привлекать арендаторов, которые, допустим, в Казани еще не имеют офисов. Сейчас возникает очень интересная тема у иностранных и крупных российских компаний - отводить свои бэк-офисы в какие-то другие регионы, чтобы снижать расходы. Мы, в частности, в своем проекте в Казани сейчас работаем с такой компанией, которая планирует разместить достаточно большой офис, несколько тыс. кв. м, для своих нужд. Девелопер, арендодатель этого проекта при большой поддержке (надо отдать должное правительству Казани) создает все условия для этой компании, чтобы она действительно в этом городе сделала свой проект. Что касается других регионов, я надеюсь, что рынок сейчас развивается и становится более профессиональным, девелоперы смотрят на то, что происходит в других городах, в Москве, консультируются с профессионалами и уже более осознанно подходят к строительству объектов.

К.Субботин: Если говорить об опасности экстраполяции казанского опыта в Москву, я бы хотел сказать следующее. Во-первых, рынок Москвы не развивается к какому-то определенному событию - к юбилею и так далее, он развивается по рыночным канонам и сценариям развития событий. По всем, даже самым пессимистичным, прогнозам он далек от насыщения - он просто безграничен.

К.Лосюков: В регионах, как очень правильно говорили, на этих первых проектах набили первые шишки, то есть региональные девелоперы получили определенный опыт, зачастую горький, но тем не менее. Сейчас будет время, чтобы как-то перегруппироваться, опять же поработать вместе с консультантами, чтобы выяснить рыночную, экономическую целесообразность строительства того или иного проекта, с тем чтобы минимизировать риски и повысить максимальную доходность. Общий совет: чтобы такого избежать, обращайтесь к профессионалам, они вам помогут правильным советом.

К.Субботин: Надо делать не имиджевые проекты, а реальные рыночные, и тогда все будет хорошо.

М.Гец: В первую очередь надо понять, что же хочет девелопер. Если он знает, какая у него стратегия, какого класса и сколько площадей он хочет построить, то тогда нужно подбирать участок. Это самый главный вопрос. А не так, что люди, в которым попал каким-то образом участок, посчитали себя девелоперами и пришли к консультанту: "А что здесь можно построить?". Может, здесь и можно построить офисное здание, но если у людей нет стратегии строить офисное здание, то здесь уже одно на другое накладывается, люди строят не то здание, которое им нужно, так как они непрофессиональны в этом. В первую очередь надо быть профессиональным в своей стратегии: что вам нужно получить от девелопмента. Когда вы поняли - все остальное идет уже легко. Вы находите участок, который нужен для ваших целей, обращаетесь к профессиональному консультанту, понимаете наилучшее использование этого участка. Следующая стадия: обращаетесь к архитекторам-консультантам, чтобы согласовать вашу коммерческую концепцию на этом участке. Такой последовательный ряд профессиональных шагов приведет к тому, что вы построите правильное здание и осуществите правильный девелопмент. Если вы не уверены в себе, делаете какие-то ошибки, не совсем уверены в своей стратегии, то отсюда и возникают все проблемы.

К.Лосюков: Здесь в первую очередь ключевую роль будет играть цель, стратегия, которую выбирает инвестор для себя. Главное в том, чего он хочет достичь: если он хочет сохранить это здание как актив для себя, то в этом случае лучше сделать акцент на высокие ставки аренды. Пусть эта площадь будет разбита на более мелкие блоки, пусть это будут компании не самые известные, но, тем не менее, это будут те, кто будет платить максимально высокие ставки аренды. Либо инвестор рассчитывает на то, что он заранее этот объект позиционирует, как потенциальный инвестиционный продукт, который будет затем продан какому-то инвестиционному фонду. Тогда, естественно, он должен сделать акцент на то, какие арендаторы ему подбираются, насколько долгосрочны договоры аренды, которые он заключает, то есть фактически все те составляющие, что любой потенциальный инвестор будет рассматривать вопрос о том, чтобы приобретать тот или иной актив. Важно, чтобы этот вопрос был решен фактически до начала коммерческой реализации этого проекта на рынке с тем, чтобы тому консультанту, который будет работать, изначально была поставлена правильная задача - кому в первую очередь сдавать данные площади.

М.Гец: Есть разная стратегия для разного уровня зданий. Если вы институциональный инвестор с очень консервативной своей политикой по приобретению здания, то вы идете на то, что вы покупаете здание на долгий срок - на 10-15 лет, готовы переплачивать за уровень здания, покупаете здание с маленькой ставкой капитализации, которая менее 9% для такого уровня зданий, это у вас сидят международные компании-арендаторы, у которых 5-10-летние договоры. Но вы и переплачиваете, и получаете продукт, который будет долго на вас работать. Если есть какой-то российский инвестор, которому нужно вложить деньги на 3-5 лет, у вас меньше претензий к уровню здания, то вы можете купить здание класса "Б", рынок класса "Б" тоже до сих пор не насыщен, и в ближайшие 2-3 года он будет также востребован. В ближайшие три года не возникнет таких требований, что надо именно качественное здание потом покупать. Поэтому через три года вы его можете спокойно продать, и уровень той цены покупки, по которой вы приобретаете, гораздо ниже, чем качественное здание класса "А". Купили, через три года вышли, получили определенную доходность. Все зависит от того, кто инвестор и какая у него стратегия.

Е.Алпатова: Действительно есть такая ситуация, мы сейчас как раз вовлечены в сдачу проекта, который IKEA строит в Химках (бизнес-парк), и один из первых вопросов, как мы туда будем добираться по Ленинградке. Главный вопрос, который волнует арендаторов, - это потенциальная потеря сотрудников в связи с переездом в такое место. В принципе уже сейчас можно видеть, как другие компании решают такие вопросы: они вводят какие-то бонусные программы, которые поощряют сотрудников, компенсируют им то, что приходится переезжать так далеко, а также затраты на транспорт, на машины, на что-то еще. Кроме того, те же Химки - достаточно хороший регион в плане профессиональной рабочей силы. Например, мы знаем, что очень большая часть сотрудников самой IKEA - это жители Химок и близлежащих городов. Безусловно, в этом случае компания неизбежно сталкивается с тем, что кто-то уйдет. Но не стоит этого очень опасаться, потому что всегда можно найти достойную замену даже в подмосковных городах.

К.Субботин: Я считаю, что ближайшее Подмосковье и города-спутники не очень перспективны в ближайшие пять лет с точки зрения офисной недвижимости, но это вопрос транспортной доступности: не всегда можно компанию разбить, чтобы бэк-офис был в трех часах езды от головного офиса, это сложно. Если можно будет решить проблему транспортной доступности (платные дороги, скоростные трассы, более нормальное железнодорожное сообщение, легкое метро и так далее), то это будет перспективно. Пока, я считаю, лучше ограничиваться пределами МКАД. На МКАД такие проекты перспективны: если обеспечить транспортную доступность, инфраструктуру, то людям, я думаю, будет достаточно комфортно там находиться.

К.Лосюков: Общая тенденция состоит в том, что найти место для строительства в центральном районе или в пределах Третьего кольца достаточно сложно. Это становится все труднее и труднее, поэтому будет строиться больше, и удельная доля проектов, находящихся ближе к МКАД, будет расти. К.Субботин правильно сказал, что это не самая ближайшая перспектива, может быть, пяти лет или более, пока это не найдет серьезной популярности. Те проекты, которые сейчас есть на МКАД, и, я думаю, Е.Алпатова со мной согласится, с точки зрения заполнения их арендаторами - специфическая вещь. Это скорее всего бэк-офисы компаний, потому что, совершенно справедливо, транспортная доступность - это вопрос номер один. Также важен социальный вопрос, который будет стоять перед компанией, то есть риск потери каких-то сотрудников, особенно если компания находится в конкурентном бизнесе, где качественные и хорошие сотрудники являются ценными кадрами для компании (несмотря на то, что проекты, которые находятся на МКАД, отличаются выгодной ставкой аренды и хорошим соотношением парковочных мест к арендуемой площади - главными показателями, ради которых компания и выбирает объекты, удаленные от центра).

К.Субботин: Я был хотел добавить к тому, что сказал К.Лосюков, что в Москве еще огромное количество перспективных площадок под застройку - целые районы города, например район Большого Сити, район строящегося Звенигородского проспекта, который перейдет в "новую Ригу" со временем. Москва вкладывает огромные деньги в развитие инфраструктуры, станций метро, то есть Московская область пока реально отстает, и Москва опережает ее в этом смысле. Поэтому я считаю, что перспективно развиваться внутри. Выводится огромная промзона - и, я думаю, что на этой территории с большой радостью будут размещаться многофункциональные комплексы, офисные комплексы и так далее.

Е.Алпатова: Спасибо, очень интересный вопрос, потому что отличий действительно много, и, я думаю, первое, что приходит в голову, - это то, что российский рынок недвижимости по сравнению с европейским и тем более американским достаточно не развит. Конечно же, очень большая разница в административной составляющей, то есть в том, как проекты одобряются, сколько времени на это уходит. За счет этого у нас пока еще наблюдается значительное отставание в темпах роста, потому что есть такие сложности.

К.Субботин: По всем прогнозам аналитиков и профессионалов рынка недвижимости, такое насыщение не прогнозируется. Мы очень оптимистично оцениваем рынок в данный момент и считаем, что такая ситуация продлится еще несколько лет, ее мы учитываем в наших бизнес-планах, и у нас в работе находится большое портфолио объектов, которые мы выводим на рынок в ближайшие пять лет.

Е.Алпатова: Конечно, у девелопера и арендатора разные критерии по выбору консультанта, но я думаю, что в любом случае нужно обязательно обращать внимание на опыт компании в целом, на то, как долго она существует на рынке и какие проекты успешно завершила. Но еще большее внимание надо обращать на то, какие люди в этой компании будут с вами работать, сколько именно они работают на рынке, сколько сделали успешных проектов и кому помогли. Это самое главное.

К.Субботин: Как девелопер, который непосредственно выбирает консультантов для реализации наших проектов, могу сказать, что мы обращаем внимание на все, начиная с бренда, под которым работает компания. Обязательно обращаем внимание на команду, которую этот консультант предлагает нам, подходит ли она для решения наших конкретных задач, потому что все объекты разные и требуют привлечения определенной категории арендаторов, работы с ними. Есть консультанты, специализирующиеся в определенных категориях клиентов, с которыми можно работать. Таким образом, мы обращаем внимание на все нюансы, учитывается в том числе и размер вознаграждения, который они предлагают. Естественно, этот бизнес-процесс достаточно сложный.

К.Субботин: Я благодарю вас, уважаемые коллеги, наши слушатели и интернет-пользователи за то, что вы уделили нам время. Я думаю, что мы, конечно, не могли раскрыть такую сложную тему в рамках часового "круглого стола". Я думаю, что эта тема остается открытой, ее можно обсудить на страницах портала РБК - это площадка раскрученная и известная. Мы по крайней мере постарались ответить на некоторые особо актуальные вопросы, которые вы нам задавали.

Е.Гец: Я бы тоже хотел поблагодарить всех присутствующих за интересную беседу, за интересную дискуссию, поблагодарить интернет-пользователей за то, что обратили внимание на сегодняшнее мероприятие. Да, действительно, в рамках часа было тяжело ответить на все вопросы, потому что их круг был очень широк. Во всяком случае, я надеюсь, что какую-то полезную информацию наши интернет-слушатели для себя вынесли из этой беседы.

Е.Алпатова: Спасибо, коллеги, организаторы, интернет-пользователи за то, что мероприятие организовано. Я думаю, тема очень важная, актуальная для всех арендаторов, да и в принципе для всех участников рынка. Недвижимость сейчас является одним из самых интересных, активных и быстрорастущих сегментов. Я думаю, что на те вопросы, которые мы не успели осветить, и вопросы, которые впоследствии будут возникать у нашей аудитории, мы с удовольствием продолжим отвечать в нашей повседневной профессиональной деятельности.

К.Лосюков: Я присоединяюсь к своим коллегам и тоже хочу поблагодарить организаторов и всю аудиторию, которая присутствовала и участвовала в этом "круглом столе". Хотелось бы отметить, что, на мой взгляд, ответы на те вопросы, которые сегодня возникали, подсказывают, что мнения участников рынка и консультантов достаточно похожи - фактически по всем вопросам они одинаковые. Естественно, мы готовы отвечать на все вопросы, как уже сказала Е.Алпатова, в нашей повседневной работе, поэтому ждем вопросов и звонков.

М.Гец: Спасибо большое РБК как организатору, неожиданный интерес проявили более 10 тыс. человек, которые задавали вопросы. Мне понравилась дискуссия и особенно то, что были прямо противоположные мнения в отношении некоторых вопросов. Это говорит о том, что рынок становится намного сложнее, профессионализм консультантов и девелоперов растет. Это свидетельствует о том, что людям, которые входят на этот рынок (потенциальным арендаторам, покупателям), должно быть тяжело, потому что они могут принять неправильное решение. Я советую обращаться к одному или двум одновременно консультантам и делать выбор.

Т.Козловская: Выражаю огромную благодарность всем присутствующим за то, что вы приехали и высказались. Наша главная задача - повышать уровень информированности аудитории, и мы различными способами достигаем этой цели. Сегодняшняя дискуссия, я уверена, очень помогла, хотя бы сориентировала нашу аудиторию по каким-то тенденциям, и они для себя ответили на ряд вопросов и теперь знают, куда обращаться.

Спасибо, коллеги! Пресс-центр РБК заканчивает "круглый стол", посвященный коммерческой недвижимости. Позвольте еще раз выразить благодарность всем гостям. Во время прямой аудиотрансляции в интернете наш "круглый стол" слушали 18 тыс. 211 человек. Большое всем спасибо!