Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Лента новостей 11:15 МСК
В Малайзии проверят аэропорт на радиацию после убийства брата главы КНДР Общество, 10:45 Главный тренер «Зенита» объяснил вылет из Лиги Европы Спорт, 10:34 СКР возбудил уголовное дело после пожара в детской больнице в Твери Общество, 10:24 Биржевой курс биткоина обновил исторический максимум Финансы, 10:08 Тверской губернатор поручил проверить безопасность всех больниц региона Политика, 09:52 Сеул призвал Вашингтон включить КНДР в список террористических государств Политика, 09:22 WSJ узнала об отказе Трампа выходить из соглашения о климате из-за дочери Политика, 08:58 Камчатский вулкан Шивелуч выбросил столб пепла на высоту пять километров Общество, 08:18 Трамп допустил встречу с главой КНДР Ким Чен Ыном Политика, 07:58 Пожар в детской областной больнице в Твери локализовали Общество, 06:34 Малайзия установит происхождение убившего брата лидера КНДР вещества Общество, 05:49 В Госдуме рассказали о встрече в Вене парламентариев России и Украины Политика, 05:31 Alphabet обвинила Uber в краже технологий беспилотного автомобиля Бизнес, 04:58 Полиция Малайзии установила убившее брата лидера КНДР вещество Общество, 04:24 CNN узнал о противостоянии ФБР Белому дому по вопросу «связей» с Россией Политика, 03:49 В горящей детской больнице в Твери обрушилась крыша Общество, 02:59 Китай впервые в истории стал важнейшим торговым партнером Германии Экономика, 02:47 Пожару в детской больнице в Твери присвоили четвертый уровень опасности Общество, 02:14 В Твери загорелась детская областная больница Общество, 01:32 Исполняющим обязанности постпреда России при ООН стал Петр Ильичев Политика, 01:21 Победитель чемпионата Англии по футболу уволил главного тренера Спорт, 01:17 «Ростов» впервые в истории вышел в 1/8 финала Лиги Европы Спорт, 01:00 Трамп заявил о намерении наращивать ядерный потенциал США Политика, 00:49 Трамп пожаловался на развертывание Россией ракет вопреки договору с США Политика, 00:11 В Подмосковье мужчина обстрелял из ружья бригаду скорой помощи Общество, Вчера, 23:46 Парламент Нидерландов поддержал ратификацию ассоциации Украины с ЕС Политика, Вчера, 23:25 Лига Европы по футболу. «Спарта» — «Ростов». Онлайн Спорт, Вчера, 23:05 Гол на последней минуте выбил «Зенит» из Лиги Европы Спорт, Вчера, 22:57
20 янв 2016, 10:29
Мечта арендатора: как «ВымпелКом» выгодно перевел доллары в рубли
Антон Быков, директор по юридическим вопросам и корпоративным отношениям ПАО «ВымпелКом»
Экономический кризис — достаточный повод, чтобы пересмотреть договор аренды, номинированный в долларах, решил арбитражный суд. Как «ВымпелКому» удалось победить своего арендодателя?

Резонансное решение

В конце прошлого года Арбитражный суд города Москвы вынес знаковое решение по иску ПАО «ВымпелКом» об изменении договора аренды нежилых помещений. Событие породило живое обсуждение — для российских арендаторов недвижимости это важный прецедент.

Суд первой инстанции удовлетворил требования оператора связи к арендодателю ЗАО «Тизприбор», направленные на изменение условий договора аренды нежилого помещения, стоимость которого была номинирована в долларах США. В новом договоре зафиксирован валютный коридор (30 руб. — нижняя граница, 42 руб. — верхняя граница) без привязки к официальному курсу рубля к доллару США. Правда, в течение месяца ответчик может подать апелляцию.

Подаче искового заявления предшествовали долгие переговоры, в рамках которых ПАО «ВымпелКом» пыталось добиться более справедливых для себя условий. Сложившаяся в экономике ситуация, повлекшая в том числе серьезные изменения на рынке коммерческой недвижимости, на наш взгляд, поставила стороны в абсолютно неравные условия. Так, арендодатель, неся львиную долю расходов по содержанию своего единственного актива — принадлежащего ему здания в российских рублях, с учетом растущего курса рубля к доллару США практически удваивал свою выручку, в то время как арендатор, получая доходы от основного вида деятельности (оказание услуг мобильной связи) также в национальной валюте, получал непрогнозируемый рост операционных издержек, не укладывающихся ни в одну рациональную бизнес-модель.

К сожалению, заключенный сторонами договор был крайне жестким и не предоставлял арендатору каких-либо возможностей для изменения ни арендной ставки, ни валюты платежа. В итоге переговоры закончились ничем, а мы обратились за защитой своих интересов в суд.

Существенные изменения в экономике

Формат и условия договора аренды, как правило, устанавливаются арендодателем. Это очень специфический и сугубо профессиональный рынок, на котором есть свои правила и подводные камни, где арендатору, как правило, предлагается лишь подписать составленный экспертами арендодателя договор. Именно так и ПАО «ВымпелКом» вынуждено было в прошлом подписать предложенный арендодателем договор.

В основу позиции ПАО «ВымпелКом», изложенной в исковом заявлении, легли такие соображения. При заключении договора аренды компания исходила из существовавшего на тот момент понимания режима «управляемого плавающего курса», установленного финансовыми властями РФ после дефолта 1998 года. Действующая денежно-кредитная политика, направленная на сглаживание резких колебаний национальной валюты, включающая в себя регулярные валютные интервенции Банка России, макроэкономические прогнозы, регулярно публикуемые финансовыми властями, рост ВВП, а также иные факторы, свидетельствующие о положительных изменениях в российской экономике, формировали как у инвесторов, так и у остальных участников рынка обоснованные ожидания предсказуемости динамики курса национальной валюты.

Однако на фоне геополитических обстоятельств, режима санкций, введенных против РФ рядом государств, реакции нашей экономики на мировые цены на нефть ситуация изменилась в ноябре 2014 года, когда Банк России упразднил ранее действующий механизм денежно-кредитной политики и отказался от режима «управляемого плавающего курса». Данный факт, по нашему мнению, явился существенным изменением обстоятельств, в результате которых произошел переход к «неуправляемому рыночному курсу» национальной валюты, новым экономическим реалиям и правилам, нежели те, из которых стороны разумно исходили в прошлом при определении условий договора. По факту это привело к увеличению размера арендных платежей более чем в два раза. Мы видим в этом нарушение баланса интересов сторон договора аренды.

Подписав договор с включением в него «валютной оговорки», ПАО «ВымпелКом», исходя из имевшегося на тот момент понимания денежно-кредитной политики, приняло на себя обязательство по компенсации инфляционных рисков второй стороны в пределах устанавливаемого Банком России валютного коридора и в условиях финансовой стабильности. В нынешних же реалиях налицо получение арендодателем сверхприбыли на курсовой разнице, к тому же на фоне стабильно падающих ставок аренды на рынке недвижимости. Это и принял во внимание арбитражный суд.

Неуниверсальный рецепт

Дело не было простым. В ходе подготовки к судебному разбирательству мы привлекали научных консультантов в области экономики, в том числе представителей Высшей школы экономики и Московского государственного университета им. Ломоносова, экспертиза которых была необходима для понимания принципиально важных вопросов.

Означает ли наша победа, что теперь все участники рынка недвижимости могут пересмотреть свои договоренности? Вряд ли. При рассмотрении споров, например, вытекающих из сделок ипотечного кредитования, необходимо прежде всего учитывать предмет соответствующих правоотношений и особенности его правового регулирования. Мы считаем, что рынок валютных заимствований, к которому относится ипотечное кредитование, имеет свою специфику. В вопросах кредитования баланс интересов сторон может не нарушаться вследствие изменения курса рубля, например, в силу наличия у банка собственного валютного обязательства, связанного с выданным валютным ипотечным кредитом.

Мы полагаем, что в спорах по обязательствам, выраженным в иностранной валюте, судом подлежат исследованию и оценке фактические обстоятельства конкретной сделки, в том числе экономический баланс интересов сторон, наличие у сторон дохода и иных обязательств в иностранной валюте и прочее.


Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.