Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
МИД Катара ответит на требования арабских стран 03:22, Политика В России школьники отметили выпускной. Фоторепортаж 03:15, Фотогалерея В Донбассе начало действовать «хлебное перемирие» 02:48, Политика Moody’s впервые за два года повысил рейтинг Греции 02:45, Экономика В Минобороны рассказали о выведенном на орбиту спутнике 02:12, Технологии и медиа Трамп учредил комиссию по защите американских выборов от хакеров 01:51, Политика Жертвами взрывов в Пакистане стали 40 человек 01:48, Политика SpaceX вывела на орбиту первый болгарский телекоммуникационный спутник 01:16, Технологии и медиа NYT сообщил о переговорах между США и Сирией о похищенном американце 00:51, Политика Запущенный с Плесецка спутник Минобороны вывели на орбиту 23 июн, 23:47, Технологии и медиа В Саудовской Аравии заявили о раскрытом теракте против паломников в Мекке 23 июн, 23:44, Общество Джонни Депп извинился за шутку об убийстве Трампа 23 июн, 23:32, Политика Портрет миллионера: как богатые россияне избегают рискованных инвестиций 23 июн, 23:27, Деньги WP узнала претензии Трампа к пакету антироссийских санкций 23 июн, 23:19, Политика Amazon решил запатентовать башню для доставляющих товары дронов 23 июн, 23:05, Технологии и медиа ЕС ужесточит визовый режим для не принимающих обратно мигрантов стран 23 июн, 22:40, Политика Станислав Черчесов назвал неважными слова капитана сборной Мексики 23 июн, 22:00, Спорт Ракета «Союз-2.1в» стартовала с космодрома Плесецк с аппаратом Минобороны 23 июн, 21:52, Технологии и медиа Белый дом не исключил встречу Путина и Трампа на G20 23 июн, 21:47, Политика Замглавы МЭР стал кандидатом на пост гендиректора «Почты России» 23 июн, 21:35, Бизнес СМИ передали о новых полетах США в районе запусков «Калибров» по Сирии 23 июн, 21:22, Политика Россия передала США данные о пяти плененных во Вьетнаме американцах 23 июн, 21:17, Политика Жительниц Томска оштрафовали за запись видеообращения к Путину 23 июн, 21:15, Политика Главреду «Страна.ua» предъявили обвинение в вымогательстве 23 июн, 20:47, Политика «Чикаго» расстался с лучшим бомбардиром сборной России на ЧМ-2017 23 июн, 20:46, Спорт Нефть приготовилась закрыть полугодие худшими результатами за 20 лет 23 июн, 20:39, Экономика The Washington Post узнала о «новом утреннем ритуале» Трампа 23 июн, 20:21, Политика Департамент нефтегазохимии «Роснефти» возглавил экс-глава САНОРСа 23 июн, 20:12, Бизнес
Мечта арендатора: как «ВымпелКом» выгодно перевел доллары в рубли
Бизнес, 20 янв, 2016 10:29
0
Антон Быков Мечта арендатора: как «ВымпелКом» выгодно перевел доллары в рубли
Экономический кризис — достаточный повод, чтобы пересмотреть договор аренды, номинированный в долларах, решил арбитражный суд. Как «ВымпелКому» удалось победить своего арендодателя?

Резонансное решение

В конце прошлого года Арбитражный суд города Москвы вынес знаковое решение по иску ПАО «ВымпелКом» об изменении договора аренды нежилых помещений. Событие породило живое обсуждение — для российских арендаторов недвижимости это важный прецедент.

Суд первой инстанции удовлетворил требования оператора связи к арендодателю ЗАО «Тизприбор», направленные на изменение условий договора аренды нежилого помещения, стоимость которого была номинирована в долларах США. В новом договоре зафиксирован валютный коридор (30 руб. — нижняя граница, 42 руб. — верхняя граница) без привязки к официальному курсу рубля к доллару США. Правда, в течение месяца ответчик может подать апелляцию.

Подаче искового заявления предшествовали долгие переговоры, в рамках которых ПАО «ВымпелКом» пыталось добиться более справедливых для себя условий. Сложившаяся в экономике ситуация, повлекшая в том числе серьезные изменения на рынке коммерческой недвижимости, на наш взгляд, поставила стороны в абсолютно неравные условия. Так, арендодатель, неся львиную долю расходов по содержанию своего единственного актива — принадлежащего ему здания в российских рублях, с учетом растущего курса рубля к доллару США практически удваивал свою выручку, в то время как арендатор, получая доходы от основного вида деятельности (оказание услуг мобильной связи) также в национальной валюте, получал непрогнозируемый рост операционных издержек, не укладывающихся ни в одну рациональную бизнес-модель.

К сожалению, заключенный сторонами договор был крайне жестким и не предоставлял арендатору каких-либо возможностей для изменения ни арендной ставки, ни валюты платежа. В итоге переговоры закончились ничем, а мы обратились за защитой своих интересов в суд.

Существенные изменения в экономике

Формат и условия договора аренды, как правило, устанавливаются арендодателем. Это очень специфический и сугубо профессиональный рынок, на котором есть свои правила и подводные камни, где арендатору, как правило, предлагается лишь подписать составленный экспертами арендодателя договор. Именно так и ПАО «ВымпелКом» вынуждено было в прошлом подписать предложенный арендодателем договор.

В основу позиции ПАО «ВымпелКом», изложенной в исковом заявлении, легли такие соображения. При заключении договора аренды компания исходила из существовавшего на тот момент понимания режима «управляемого плавающего курса», установленного финансовыми властями РФ после дефолта 1998 года. Действующая денежно-кредитная политика, направленная на сглаживание резких колебаний национальной валюты, включающая в себя регулярные валютные интервенции Банка России, макроэкономические прогнозы, регулярно публикуемые финансовыми властями, рост ВВП, а также иные факторы, свидетельствующие о положительных изменениях в российской экономике, формировали как у инвесторов, так и у остальных участников рынка обоснованные ожидания предсказуемости динамики курса национальной валюты.

Однако на фоне геополитических обстоятельств, режима санкций, введенных против РФ рядом государств, реакции нашей экономики на мировые цены на нефть ситуация изменилась в ноябре 2014 года, когда Банк России упразднил ранее действующий механизм денежно-кредитной политики и отказался от режима «управляемого плавающего курса». Данный факт, по нашему мнению, явился существенным изменением обстоятельств, в результате которых произошел переход к «неуправляемому рыночному курсу» национальной валюты, новым экономическим реалиям и правилам, нежели те, из которых стороны разумно исходили в прошлом при определении условий договора. По факту это привело к увеличению размера арендных платежей более чем в два раза. Мы видим в этом нарушение баланса интересов сторон договора аренды.

Подписав договор с включением в него «валютной оговорки», ПАО «ВымпелКом», исходя из имевшегося на тот момент понимания денежно-кредитной политики, приняло на себя обязательство по компенсации инфляционных рисков второй стороны в пределах устанавливаемого Банком России валютного коридора и в условиях финансовой стабильности. В нынешних же реалиях налицо получение арендодателем сверхприбыли на курсовой разнице, к тому же на фоне стабильно падающих ставок аренды на рынке недвижимости. Это и принял во внимание арбитражный суд.

Неуниверсальный рецепт

Дело не было простым. В ходе подготовки к судебному разбирательству мы привлекали научных консультантов в области экономики, в том числе представителей Высшей школы экономики и Московского государственного университета им. Ломоносова, экспертиза которых была необходима для понимания принципиально важных вопросов.

Означает ли наша победа, что теперь все участники рынка недвижимости могут пересмотреть свои договоренности? Вряд ли. При рассмотрении споров, например, вытекающих из сделок ипотечного кредитования, необходимо прежде всего учитывать предмет соответствующих правоотношений и особенности его правового регулирования. Мы считаем, что рынок валютных заимствований, к которому относится ипотечное кредитование, имеет свою специфику. В вопросах кредитования баланс интересов сторон может не нарушаться вследствие изменения курса рубля, например, в силу наличия у банка собственного валютного обязательства, связанного с выданным валютным ипотечным кредитом.

Мы полагаем, что в спорах по обязательствам, выраженным в иностранной валюте, судом подлежат исследованию и оценке фактические обстоятельства конкретной сделки, в том числе экономический баланс интересов сторон, наличие у сторон дохода и иных обязательств в иностранной валюте и прочее.

Об авторах
Антон Быков директор по юридическим вопросам и корпоративным отношениям ПАО «ВымпелКом»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.