120 миллионов под землей

Пустые ларьки в одном из переходов столичного метро (Фото: Екатерина Кузьмина / РБК)

Самый крупный лот

Победителем конкурса на право заключения договоров аренды 1059 кв. м торговых площадей в подземных переходах станций метро стала компания «Метроторг», следует из протокола подведения результатов конкурса.

Всего Московский метрополитен в среду провел 74 аукциона на право аренды торговых площадей. «Метроторг» выиграл аукцион на крупнейший по объему площадей лот, из тех, что​ были предложены инвесторам. Он включал в себя торговые павильоны площадью от 13,3 до 183,9 кв. м на 17 станциях метро. По условиям конкурса начальная ставка ежемесячной арендной платы составляла 8 млн руб., задаток (25% от арендной платы за пять лет) — больше 120 млн руб. Всего метрополитен располагает сейчас около 10 тыс. кв. м коммерческих площадей в подземных переходах и вестибюлях станций метро. Исходя из этого «Метроторг» получил около 10% всех доступных площадей.

Как следует из конкурсной документации, формально в торгах за этот лот приняли участие две компании (название конкурента «Метроторга» не называется). Но единственный шаг на аукционе сделал победитель, увеличив сумму ежемесячной арендной платы до 8,403 млн руб. Таким образом, стоимость арендной платы за 1 кв. м площадей для «Метроторга» составила 7,9 тыс. руб.

Выставить 10% доступных площадей единым лотом департамент транспорта Москвы, курировавший торги, решил для того, чтобы привлечь к ним не только представителей малого бизнеса, но и крупных игроков из числа торговых сетей, объяснял ранее РБК представитель ведомства (оставшиеся участки были разбиты на более мелкие лоты, со средней площадью около 5 кв. м). Но крупные ретейлеры проигнорировали торги метрополитена.

Один из участников торгов — владелец небольшой сети столичных ларьков — рассказал РБК, что многие участники торгов знали, что на самый большой лот есть крупный интересант, поэтому не подавали заявки.

Кто стоит за компанией «Метроторг»

Компания — победитель самого крупного аукциона была зарегистрирована в октябре 2015 года и на рынке неизвестна. Единственным владельцем и гендиректором «Метроторга» является Дмитрий Сидоренко, свидетельствуют данные СПАРК. Сидоренко подтвердил РБК факт победы.

Сам предприниматель о своем бизнесе рассказывает неохотно, но говорит, что он связан с торговлей. Ранее Сидоренко, по собственным словам, владел сетью аптек в подземке, но два года назад она закрылась «из-за низкой рентабельности» (название компании он не раскрыл). Чем «Метроторг» будет торговать в метро теперь, Сидоренко также не комментирует: «Пока договор аренды не подписан, я не хотел бы говорить подробно, но это точно будет розничная торговля».

По данным СПАРК, помимо «Метроторга» Сидоренко в 2008 году выступил соучредителем ООО «Инвестиционная промышленная компания «Воздвиженка». Его партнерами в этой компании были Ирина Фомина и бывший гендиректор журнала «Медведь» Александр Воробьев.

Воробьев подтвердил РБК свое участие в создании этой компании, но заверил, что никакой административно-хозяйственной деятельности она не вела: «Воздвиженка» была учреждена, были планы, но они не реализовались». Воробьев также подтвердил РБК знакомство с Сидоренко, которого охарактеризовал как бизнесмена, в чьи интересы входит «торговля общего профиля». «Я не видел его уже более двух лет», — говорит он. По данным СПАРК, нынешним владельцем компании «Воздвиженка» является супруга Воробьева Елена, но Сидоренко до сих пор является ее гендиректором. Впрочем, сам Сидоренко говорит, что «это дело десятилетней давности» и сейчас он руководит «Воздвиженкой» лишь «формально».

Как минимум один актив у «Воздвиженки» все же есть: если верить СПАРК, с 2009 года эта компания является совладельцем (50%) ООО «Редакция газеты «Завтра». Другая половина этой компании — у сына основателя и главного редактора «Завтра» Александра Проханова — Андрея.

Главный редактор газеты «Завтра» Александр Проханов подтвердил РБК, что половина его издания принадлежит стороннему инвестору, найти которого в свое время ему якобы помогли депутаты Госдумы от партии «Единая России» Александр Бабаков и Михаил Старшинов. «Газета «Завтра» была опальной газетой, мне нужны были люди, терпимо влияющие на мою деятельность, — рассказывает Проханов. — Бабаков и другой мой товарищ, Старшинов, помогали мне найти соинвестора. В ту пору мне хотелось поделить ответственность, что я и сделал. Это было не коммерческое, а политическое решение». Проханов утверждает, что не знает, кто сейчас стоит за «Воздвиженкой», и не знаком с гендиректором этой фирмы Сидоренко. Сам Сидоренко сделку по покупке акций «Завтра» не комментирует.

Связаться с другими представителями «Воздвиженки» РБК не удалось: телефон, указанный в СПАРК в качестве контактного, не отвечает. Но этот же номер телефона указан в качестве контактного у двух фондов — «Интеграция и геополитика», учредителем которого значится Михаил Старшинов, и фондом содействия развитию современного города «Новая Москва», единственным учредителем которого является Александр Бабаков.

Старшинов заявил РБК, что не имеет отношения к ИПК «Воздвиженка», Сидоренко и тендерам метро. На вопросы, отправленные в приемную Бабакова, РБК ответа не получил. Сам Сидоренко утверждает, что «никак не связан с политикой и не хотел бы касаться этой темы». ООО «Метроторг», по его словам, не имеет «никакого отношения к Бабакову и Старшинову».

Зачем город сменил арендаторов в подземке

Организацию аукционов на заключение долгосрочных договоров аренды торговых помещений в переходах метро власти Москвы объясняли желанием изменить бизнес-модель в этом секторе. До недавнего времени арендаторами большинства коммерческих площадей метро были управляющие компании, которые отдавали киоски торговцам в субаренду. «Бизнес был прост: арендовали площади за рубль, а сдавали за пять — на эту разницу жили», — рассказывал РБК первый замначальника Московского метрополитена Юрий Дегтярев. Управляющие компании арендовали у метрополитена киоски по средней ставке 10,5 тыс. руб. за 1 кв. м, а пересдавали предпринимателям по ставкам от 28 тыс. до 41 тыс. руб. за 1 кв. м.

Как писал РБК в расследовании об уличной торговле, с 1990-х годов почти половину площадей в метро контролировали три компании. ООО «Дегама» и связанные с ней структуры Льва Кветного сдавали в субаренду 4574,6 кв. м площадей. Кветной — бывший партнер миллиардеров Алишера Усманова и Андрея Скоча по холдингу «Газметалл» и аэропорту Внуково. Вторым по величине игроком в метро была компания «Диалмет» и аффилированные с ней фирмы (1471,9 кв. м), связанные с одним из крупнейших владельцев торговой недвижимости в центре Москвы Яковом Якубовым. Третьим крупным арендатором была «Компания Шевалье» (904,37 кв. м), которой владеет Бэла Нусуева, вдова убитого в 2005 году авторитетного спортсмена Шевалье Нусуева (его партнером называли Алимжана Тохтахунова, больше известного как Тайванчик).

Весной 2015 года метрополитен начал расторгать договоры аренды. Последние киоски в переходах метрополитена закрылись 1 апреля 2016 года. Новая схема должна была исключить из процесса фирмы-посредники — прямыми арендаторами должны были стать непосредственно предприниматели, ведущие торговую деятельность, сообщал РБК представитель департамента транспорта Москвы. Возможности передачи прав на торговые объекты третьим лицам у победителей аукционов не будет, заверял он.

Без посредников дороже​

Как показывает конкурсная документация, в торгах за право аренды торговых площадей метрополитена действительно приняли участие многие предприниматели, торговавшие в переходах раньше на правах субаренды. При новой системе финансовая нагрузка на бизнес торговцев меньше не станет, утверждает предприниматель Вук Варагич, владевший ранее сетью из 70 павильонов в метро.

«Сама процедура проведения торгов была совершенно нормальной, — говорит он. — Но из-за того что город ранее уничтожил как наземные, так и подуличные торговые места, участники аукционов хватали лоты, лишь бы не остаться ни с чем». У многих торговцев после закрытия их точек остались большие товарные запасы, поэтому на торгах метрополитена на одно место часто претендовали около ста человек, утверждает предприниматель. «В такой ситуации трудно сохранять холодный рассудок», — говорит Варагич. Протоколы торгов действительно свидетельствуют, что в ходе аукционов итоговая цена, предложенная победителями «маленьких лотов», часто в пять-шесть раз превышала начальную.

«Через пару месяцев многие поймут, что экономически невыгодно платить такую аренду», — прогнозирует собеседник РБК. Сам Варагич говорит, что не стал бороться за место в переходе на «Марксистской»: «Там я платил субаренду 200 тыс. руб. в месяц за павильон, а лот на торгах ушел за 800 тыс. руб. прямой аренды». По его подсчетам, из-за дефицита выставленных на торги точек средний размер арендной платы для торговцев, несмотря на отсутствие посредников, вырастет вдвое.

Еще один победитель конкурса — владелец компании «Актив Инвест Бизнес» Константин Мазнюк считает, что ажиотаж возник из-за того, что слишком много площадей на торгах отдали одной компании. «За оставшиеся лоты была борьба, которая в два, иногда в три раза увеличивала стоимость аренды. Например, на «Домодедовской», где через посредника аренда составляла 200 тыс. руб в месяц, после аукциона она поднялась до 500 тыс. руб. в месяц, — утверждает он. — Нас загнали в угол, и, конечно, мы брали эти площадки не по тем ценам, которые планировали».

По словам двух участников торгов, одна из крупнейших прежде сетей подуличной торговли — компания «Минипорт» (специализируется на торговле мелкой техникой) участвовала в торгах метрополитена, но не выиграла ни одного лота. Как объясняют собеседники РБК, владельцы компании не захотели брать лоты с арендной ставкой в два раза выше, чем раньше. Сотрудник компании подтвердил РБК эту информацию. Около года назад сеть насчитывала 120 киосков, сейчас у нее не более десяти точек.

Начальник Московского метрополитена Дмитрий Пегов подтверждал РБК, что после реконструкции переходов коммерческие площади в метро уменьшатся на 30%. Он объяснял это ликвидацией торговли на станциях с большим пассажиропотоком.

Еще одна проблема, на которую указывают участники аукциона, заключается в том, что многие павильоны еще физически не готовы к открытию, при этом договоры аренды нужно заключать уже сейчас. Предприниматель Алексей Старовойтов, выигравший на аукционе девять лотов на киоски и павильоны стоимостью от 186 тыс. до 320 тыс. руб. в месяц, говорит, что не знает точно, когда сможет завозить товар. «Пока они готовы только на станциях «Аннино» и «Достоевская». По слухам, оставшиеся должны быть подготовлены к концу июня», — рассказывает Старовойтов. По словам предпринимателя, ему придется поменять и привычную специализацию: ранее его точки продавали горячую выпечку, но в этот раз в ассортиментном перечне к аукциону такой специализации не было. «Придется переключиться на торговлю продуктами питания», — говорит он.

«Я считаю, что сейчас мы отчасти кредитуем город, — рассуждает Варагич. — В течение трех дней после аукциона мы обязаны оплатить аренду, но 99% конструкций не готово — мы подписываем документы за голый пол».​

Крупный ретейл не спешит под землю​

Среди участников прошедших аукционов не оказалось крупных торговых сетей, хотя московские власти неоднократно говорили, что хотели бы привлечь к торговле в подземных переходах крупный ретейл, в том числе продуктовый.

Единственным пока примером такого сотрудничества был магазин «Фасоль» (принадлежал Metro C&C), открывшийся в переходе станции метро «Курская» в 2014 году. Но в начале 2016 года магазин был закрыт. «Собственник помещения предложил новые условия аренды, которые сделали проект экономически нецелесообразным», — объясняет представитель Metro C&C Оксана Токарева. В аукционах Московского метрополитена компания не участвовала, потому что сейчас не планирует открывать новые точки под брендом «Фасоль» (проект планировалось развивать по франчайзингу).

Константин Мазнюк, которому достались относительно крупные лоты в «Люблино» (108,6 кв. м) и «Новокосино» (25,4 кв. м),  говорит, что ему был бы интересен вариант с франшизой. «Думаем о том, чтобы взять франшизу на заведение общественного питания, например Subway или, возможно, «Перекресток Экспресс», — говорит он.