Офис по рыночному курсу

Бизнес-центр «Эрмитаж Плаза» в Москве (Фото: Lori)

Отменили решение

Девятый арбитражный апелляционный суд 28 марта отменил решение Арбитражного суда Москвы, установившего пониженный курс доллара к рублю для расчета арендной платы по иску «ВымпелКома» к собственнику бизнес-центра «Эрмитаж Плаза» — компании ПАО «Тизприбор» (входит в Eastern Property Holdings, EPH), сообщил РАПСИ. В конце прошлого года, 29 декабря 2015-го, Арбитражный суд Москвы частично удовлетворил иск «ВымпелКома» о пересмотре условий договора аренды от 2009 года, номинированного в валюте. Суд частично удовлетворил иск, включив в договор аренды пункт, согласно которому в случае, если на дату платежа курс рубля к доллару составит менее 30 руб. за доллар США, платеж должен производиться по курсу 30 руб. за доллар, а если курс рубля составит более 42 руб. за доллар, платеж должен производиться по курсу 42 руб. за доллар.

Поводом для иска «ВымпелКом» называл существенное изменение обстоятельств в виде девальвации и действий ЦБ в ноябре 2014 года, которые привели к отказу от применявшихся механизмов регулирования курсов валют и к росту курса доллара. В подтверждение своей правоты представители «ВымпелКома» ссылались на ст.451 ГК РФ, по которой существенное изменение обстоятельств может служить основанием для изменения или расторжения заключенного договора. В решении суд указывал, что согласно п.1 ст.2 ГК предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск, поэтому риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в изменении спорного договора сторона, то есть компания «ВымпелКом». В то же время арбитраж счел возможным внести изменения в договор на основании соблюдения баланса интересов сторон. 26 февраля 2016 года «Тизприбор» подал апелляционную жалобу на это решение.

Решение суда апелляционной инстанции в понедельник еще не было опубликовано. Представитель суда отказался комментировать РБК суть решения суда до его публикации в картотеке арбитражных дел, уточнив, что мотивировочная часть решения будет опубликована в течение пяти дней.

Представитель «Тизприбора» пояснил РБК, что, по мнению компании, «ВымпелКом», заключая договор в валюте, сознательно шел на риск: «Мы считаем решение справедливым — суд вернул бизнес-сообществу уверенность в незыблемости принципа свободы договора. Тем не менее, несмотря на решение суда в нашу пользу, мы, как и ранее заявляли, открыты для конструктивного диалога с «ВымпелКомом» и готовы обсуждать устраивающие обе стороны условия договора», — приводятся в ответе «Тизприбора» слова Александра Николаева, члена инвестиционного комитета Eastern Property Holdings.

«Существующий договор с владельцем здания, ПАО «Тизприбор», фактически делает нас заложниками арендодателя — у нас нет ни возможности расторгнуть договор или сменить офис, ни перспектив договориться с его владельцем о справедливой ставке аренды, так как последний всеми силами избегает любого переговорного процесса», — говорится в ответе представителя пресс-службы «ВымпелКома» на запрос РБК. Из-за девальвации рубля компания вынуждена нести затраты, которые стали для компании значительно больше, указывает представитель «ВымпелКома»: «Теперь ежегодный платеж за аренду для нас составляет 2,5 млрд руб. против изначальных 0,9 млрд руб., что в разы выше и принятых на рынке ставок для такого рода недвижимости, и даже здравого смысла. ПАО «ВымпелКом» является российской компанией с выручкой в рублях, и агрессивно-неконструктивная позиция владельца нашего здания создает для нас существенную и совершенно необоснованную нагрузку. Валютные арендные ставки уже практически убили российский малый и средний бизнес. Теперь выгодоприобретатели таких договоров наносят удар еще и по крупному бизнесу». Также, по словам представителя компании, компания намерена дождаться мотивировочной части суда, после чего «рассмотреть возможности до конца отстаивать интересы всеми доступными по закону способами».

Важный прецедент​

В декабре 2015 года, когда суд удовлетворил иск «ВымпелКома», юристы назвали решение суда прецедентом, который позволит пересмотреть все гражданско-правовые договоры, заключенные в валюте. «Это решение суда дает основание для расторжения практически всех гражданско-правовых договоров, заключенных в валюте, а это, в свою очередь, может привести к экономическому коллапсу», — приводил ТАСС слова управляющего партнера адвокатского бюро «Бартолиус» Юлия Тая. По данным консалтинговой компании JLL, на московском рынке офисной недвижимости от 50 до 70% договоров аренды заключены в валюте, приводил данные в конце января 2015 года ТАСС.

До этого в юридической практике таких прецедентов не было, поясняет РБК управляющий партнер юридической компании Art de Lex Дмитрий Магоня. «Как правило, такие ситуации решаются мирным путем между арендатором и арендодателем, который не хочет терять клиента, — говорит он. — Если не получается, то идут в суд и пытаются найти основания для пересмотра условий договора. Такие иски всегда появляются в кризис, их было много в 2008–2009 годах. Однако ни разу в юридической практике изменение валютного курса не признавалось существенным обстоятельством».

Действительно, существует устоявшаяся практика судов, при которой изменение курса валют не относится к обстоятельствам, которые стороны не могли предугадать при заключении договора, согласен партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов. При этом сейчас нет механизмов защиты арендатора от валютных скачков, признает он: только сам арендатор может защитить себя, заключая договоры в рублях или устанавливая валютные коридоры. Следующим шагом со стороны «ВымпелКома» может стать обращение в кассационную инстанцию и Верховный с​уд, добавляет он.