«Балакин никуда не сбежал и не собирается»
«Балакин никуда не сбежал и не собирается»
Что будет с застройщиком СУ-155 и его кредиторами
Предправления банка «Российский капитал» Михаил Кузовлев, курирующий санацию СУ-155, рассказал РБК, кто оплатит достройку домов, и не исключил, что банк займется спасением других девелоперов
Предправления банка «Российский капитал» Михаил Кузовлев
В отношении СУ-155, одного из крупнейших строителей жилья в России, возбуждено уголовное дело по факту невыплаты зарплат сотрудникам, заявил в среду, 9 марта, представитель Главного следственного управления Следственного комитета по Москве. По предварительным данным, в период с 2014 по 2015 год было не выплачено более 1 млн руб. Максимальное наказание, которое может грозить «неустановленным лицам из числа руководства СУ-155», — лишение свободы на срок до трех лет.
Сейчас группа компаний СУ-155 находится в предбанкротном состоянии (см. справки). В декабре 2015-го стало известно, что СУ-155 будет передана в управление банку «Российский капитал», который взял на себя обязательства по завершению строительства 155 домов в разных регионах России — на это потребуется 39 млрд руб.
Все ключевые активы СУ-155 до июля будут переведены на баланс нового строительного холдинга, который создается «Российским капиталом». В новой организации банку будет принадлежать 75%, акционерам СУ-155 — 25%.
В интервью РБК глава «Российского капитала» Михаил Кузовлев рассказал, что ждет проекты СУ-155 и ее основателя Михаила Балакина.
— Недавно стало известно, что банк «Российский капитал» создаст собственный строительных холдинг, на который переведет все активы СУ-155. Зачем?
— В этом проекте у нас окончательно сформировался «скелет», который выглядит таким образом, что мы должны собрать все активы компании СУ-155: на первом этапе они перейдут нам в доверительное управление. А позднее мы получим полный корпоративный контроль над новым холдингом, куда текущие акционеры [СУ-155] внесут все свои владения. Весь этот проект у нас ведет старший вице-президент [«Российского капитала»] Марат Оганесян, который до недавнего времени был заместителем губернатора Санкт-Петербурга и отвечал за строительный комплекс.
В обсуждениях дольщиков проходили информация и критические замечания, что проектом [по достройке домов] руководит Михаил Балакин и ничего не изменилось. Это неправильно. Мы действительно назначили Балакина директором новой компании-генподрядчика, куда мы перевели строителей и инженерный персонал из старых строительных компаний, находящихся в предбанкротном состоянии. Нам нужно принять недостроенные объекты, а сделать это без старой команды будет дольше.
Группа СУ-155 — это один из крупнейших в стране строительных холдингов замкнутого цикла, в который входят строительные компании, домостроительные комбинаты, заводы по производству лифтов, башенных кранов и ряд других предприятий по выпуску строительной техники и оборудования. Все друг с другом связаны поставками материалов, оборудования и прочими кооперационными связями. Если мы сейчас всех разгоним, нам долго придется разбираться. Потратим еще больше времени, чтобы достроить все дома. При низком финансовом качестве активов группы это создаст только дополнительные проблемы.
Понимаю, что думают все пострадавшие о бывшем руководстве СУ-155, но, хотим мы того или нет, это огромная компания и задача у нас непростая.
Как будут спасать СУ-155
В декабре 2015 года для решения проблемы обманутых дольщиков СУ-155 активы компании были переданы банку «Российский капитал». Средства будут привлечены за счет приобретения банком или его структурами свободных квартир в недостроенных домах и за счет реализации активов СУ-155.
Техническим заказчиком строительства объектов будет компания «Триумфальная арка» — структура группы БИН семьи Гуцериевых и Микаила Шишханова. Другие структуры БИН предоставляют «Триумфальной арке» оборотное финансирование на достройку объектов СУ‑155. На эти цели уже выделено 500 млн руб.
В свою очередь «Триумфальная арка» будет работать с «Российским капиталом» по соглашению на оказание услуг технического заказа: заключать договоры генподряда с компанией СУ-151, «дочкой» «Российского капитала», возглавляемой основным акционером СУ-155 Михаилом Балакиным. СУ-151 будет отвечает за строительно-монтажные и другие работы.
— Балакин возглавил генподрядчика, которого вы назвали СУ-151...
— Это техническое название, чтобы было проще определить, где в структуре проекта находится старый персонал. Директором там назначили Балакина. Мы не собираемся развивать этот бренд. Возможно, в будущем при очередной реорганизации мы переименуем или ликвидируем эту компанию.
— Балакин может отказаться от участия в завершении проектов?
— Вряд ли, это не в его интересах. Балакин никуда не сбежал и говорит, что не собирается. По сути, для него это формат «исправительных работ» и возможной реабилитации.
— Все активы СУ-155 будут переведены на «дочки» «Российского капитала»?
— Да. Все активы будут переведены на «РК-Актив». Кроме этого создан ряд операционных компаний — например, «РК-Недвижимость», которая будет покупать и продавать свободные квартиры.
Предправления банка «Российский капитал» Михаил Кузовлев
— Какова дальнейшая судьба вашего нового холдинга? Вы рассматриваете вариант, при котором он станет, по сути, новым игроком рынка недвижимости, подконтрольным «Российскому капиталу»?
— В любом случае это для нас непрофильный актив. Весь вопрос в том, когда мы сможем от него избавиться. Сможем мы от него избавиться с выгодой или нам по поручению правительственной комиссии придется вливать часть собственных средств? Пока мы исходим из того, что мы как минимум в ноль постараемся эту всю историю закрыть. Но точные цифры у нас появятся через несколько месяцев, когда закончится аудит активов и будет сделан консолидированный баланс. Эту работу делает для нас наш аудитор — компания ФБК.
Три ошибки Михаила Балакина: что привело СУ-155 на грань банкротства
Слишком много госзаказов
СУ-155 с 2004 года ежегодно строила более 1 млн кв. м. Она производила на своих предприятиях все, что необходимо для строительства, — от кирпичей и бетона до лифтов. В группу входило более 80 предприятий, а в 2015 году, который уже был кризисным для СУ-155, в ней работало примерно 20 тыс. человек. Эта схема работала, пока компания активно строила жилье для военнослужащих по тендерам Минобороны, в которых она часто была единственным участником (остальные девелоперы были не готовы строить жилье по объявленным ценам). До кризиса 2008 года доля госзаказа в портфеле СУ‑155 колебалась на уровне 50%, затем выросла до 70%.
В конце 2012 года Сергей Шойгу, став министром обороны, предложил отказаться от госзаказов на строительство жилья и перейти на схему субсидирования. В том числе из-за новой политики министерства доля госзаказа в портфеле СУ-155 начала стремительно сокращаться: по итогам 2015 года она составит около 25%, сообщили в компании.
Слишком большие объемы
Из-за того что СУ-155 нужно было загружать все свои производства, группа ежегодно строила большие объемы жилья, но работала при этом на низкой марже. В 2008 году Балакин говорил, что рентабельность по проектам группы составляет 7–10%.
До кризиса 2014 года цены на квартиры росли быстрее, чем себестоимость строительства. Поэтому в случае необходимости СУ-155 могла продавать квартиры значительно дешевле среднерыночной цены, и их быстро покупали. Однако после кризиса спрос на жилье массового сегмента упал, из-за чего компания больше не могла работать по привычной схеме.
Слишком много долгов
Группа компаний Михаила Балакина постоянно не платила вовремя внешним поставщикам и подрядчикам, а также затягивала сроки сдачи объектов. При этом компания отказывалась вести диалог с кредиторами в досудебном порядке, и даже после судов не всем удавалось вернуть свои деньги.
Кроме того, после прихода новых властей Москвы и Подмосковья группу Балакина публично начали критиковать за то, что она срывала сроки сдачи социального жилья. Об этом говорили и мэр Сергей Собянин, и губернатор Андрей Воробьев.
В декабре 2014-го Госстройнадзор Подмосковья подал заявление о признании банкротом одной из структур СУ-155 — ООО «Передовые технологии в строительстве». Компания, строившая новый микрорайон в Долгопрудном, задолжала в бюджет города около 1 млрд руб. и 25 млн руб. непосредственно Госстройнадзору.
— Высока вероятность того, что вам придется спасать и другие строительные компании?
— Если эта история станет серийной, то мы к этому времени будем достаточно хорошо подготовлены, будем знать, как устроен мастерок, кирпич и другие строительные атрибуты, и иметь необходимую для этого компетенцию.
Во всяком случае мы рассматриваем возможность коммерциализации всего этого процесса.
— Допустим, мы дольщики. Что вы делаете для нас сейчас?
— Сейчас мы стараемся, чтобы в марте на стройках [СУ-155] работала хотя бы тысяча человек. Пока работают 552 человека. То есть мы пытаемся запустить процесс, но, чтобы это сделать, нам нужно выстроить механизм контроля за финансами компании.
Почему СУ-155 попала в такую ситуацию? Потому что управление было непрозрачным. Деньги, которые СУ-155 собирала на строительство домов, учитывались котловым методом, проектного учета при этом не было. Поэтому компания попадала в ситуации, при которых получался разрыв ликвидности, а кризис на рынке недвижимости, вероятно, съел весь капитал. То есть деньги были собраны на один проект, вложены они были в другой, а когда наступили обязательства предоставить квартиры, они не смогли этого сделать, потому что не на что было построить.
— Откуда вы будете брать средства на завершение проектов СУ-155?
— Сначала банк будет вкладывать свои средства за счет приобретения и продажи ДДУ (договоров долевого участия) в недостроенных домах на свободном рынке. При этом у нас всегда есть поддержка цены за счет возможности участвовать в государственных программах по обеспечению квартирами различных льготников — ветеранов, сирот. Жилье у нас недорогое, поэтому мы соответствуем требованию этих программ. От продажи квартир мы рассчитываем выручить до 20 млрд руб.
— А оставшиеся средства? Ведь всего нужно 39 млрд руб.
— Мы планируем выручить их от продажи активов компании. Но все активы очень сложные, так что не факт, что нам это удастся. Часть выручки от продажи активов пойдет кредиторам, потому что многие объекты обременены долгами. Но если нам повезет и мы выручим за эти активы запланированные 20 млрд, то в итоге государство решит свою проблему бесплатно. Если их стоимость будет меньше и денег не хватит, значит, будем просить эти деньги у государства.
Долги и уголовные дела СУ-155
Более 1 млн руб. зарплат не выплатили, по версии следствия, руководители компании СУ-155 своим сотрудникам в 2014–2015 годы
До трех лет лишения свободы могут получить руководители компании по новому уголовному делу, связанному с невыплатой зарплат
Около 2 млрд руб. налогов, пеней и штрафов выплатила СУ-155 в бюджет, чтобы прекратить дело против ее гендиректора Александра Мещерякова, которого подозревали в неуплате налогов на 1 млрд руб.
Примерно 100 млрд руб. составляла выручка СУ-155 в 2013 и 2014 годах
Более 1 млн кв. м жилья СУ-155 сдавала ежегодно с 2004 года. До 2015 года она считалась крупнейшим застройщиком России, но затем уступила лидерство компании «Мортон»
Около 27 млрд руб. достигала общая задолженность СУ-155 в середине 2015 года перед пайщиками, дольщиками и банками
На 13,4 млрд руб. удалось, по утверждению представителей компании, сократить долги к осени 2015 года за счет продажи непрофильных активов
8,3 млрд руб. должен выделить санатор СУ-155, банк «Российский капитал», чтобы достроить объекты первой очереди в графике строительства. К ним относятся 63 объекта в 11 регионах
155 жилых домов нужно достроить в разных регионах России. Всего на это потребуется около 39 млрд руб.
Источники: данные компании, пресс-служба СКР, «Российский капитал»
— А если государство скажет, что денег нет?
— Нет причин для беспокойства, поскольку правительственная комиссия, принимая решение о «санации», дала соответствующие поручения.
— Есть ли уже претенденты на активы СУ-155?
— Потенциально заинтересованные люди ходят кругами. Называть их не буду, но это известные и уважаемые люди. Пока все хотят купить дешево. Но аудит еще не закончился.
— Будете на аукционах продавать?
— Там, где это связано с залоговыми обременениями, будем продавать так, чтобы не было претензий от третьих кредиторов. Там, где активы очищены, будем продавать как можно дороже.
— Когда будет запущен процесс продажи?
— Думаю, ближе к концу года.
— А с третьими кредиторами как будете решать вопрос?
— Все, что полагается третьим кредиторам, третьи кредиторы получат. Но они получат ровно столько, насколько хватит активов группы компаний СУ-155. В первую очередь рассчитаемся с болящими и трудящимися, за ними с дольщиками, пайщиками, имеющими соответствующие права на получение квартир, и только в третью очередь с прочими кредиторами. Сколько денег им останется, пока трудно сказать.
— Почему вы согласились на проект спасения СУ-155?
— Потому что мы — государственный банк. Родина дала указание — мы исполняем.
