Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
«Мне нравится создавать новые рынки»
Лента новостей 16:54 МСК
Google удалил такси-приложение вместо его клона Технологии и медиа, 16:45 ФСБ засекретила ответ на депутатский запрос об имуществе Медведева Политика, 16:40 Новый фильм Романа Полански покажут в Каннах вне конкурсной программы Общество, 16:35 Путин назвал Украину одним из основных поставщиков наркотиков в Россию Общество, 16:25 СМИ сообщили об отсутствии Тельмана Исмаилова в деле брата об убийствах Общество, 16:20 Депутаты предложили запретить продажу алкоголя до 21 года Общество, 16:15 Россияне разошлись с правительством в прогнозе по ослаблению рубля Экономика, 16:11 Зидан призвал «максимально избегать» идей «Национального фронта» Политика, 16:10 Кудрин допустил снижение ключевой ставки ЦБ до 8,5% Финансы, 16:04 Экс-следователь по делу Магнитского выиграл дело против Дмитрия Гудкова Политика, 16:00 Лучшие предложения рынка наличной валюты  16:00   USD НАЛ. Покупка 56,87 Продажа 56,97 EUR НАЛ. 62,05 62,20 Мэрия Москвы согласовала митинг против сноса пятиэтажек на 14 мая Общество, 15:59 Китай прокомментировал заявление Белого дома об «изоляции России в ООН» Политика, 15:57 У активистки «Яблока» пропало зрение после нападения в Москве Общество, 15:49 Кремль подтвердил встречу Путина и Эрдогана в Сочи Политика, 15:41 В ООН оценили потери России и «противников» от санкций в три ВВП Эфиопии Экономика, 15:40 «Трамп просто пошутил»: что СМИ США пишут о налоговой реформе президента Политика, 15:32 В Британии обнаружили грамматическую ошибку на новых купюрах номиналом £5 Финансы, 15:25 ФАС заявила о несоответствии госинтересам претензий главы «Транснефти» Бизнес, 15:20 Правительство не поддержало декриминализацию «статьи Дадина» Политика, 15:11 ЦБ объяснил снижение ключевой ставки до 9,25% Финансы, 15:08 В Иркутской области эвакуировали 400 человек из-за пожара в 17 домах Общество, 15:03 Минобороны сообщило о сохранности аппаратуры с затонувшего «Лимана» Политика, 15:03 В МВД рассказали о последствиях дела генерала Сугробова Общество, 14:59 Более 35% отправляющихся на майские за границу россиян предпочли Турцию Общество, 14:50 Freedom House заявила об ухудшении свободы СМИ в США после победы Трампа Политика, 14:43 «Интурист» допустил создание собственной авиакомпании Бизнес, 14:39 Глава OMV пригласил Путина на «золотую свадьбу» компании с «Газпромом» Бизнес, 14:38
Газета № 070 (2087) (2104) 21 апр 2015, 00:25
Юлия Полякова
«Мне нравится создавать новые рынки»
Бывший глава АИЖК Александр Семеняка — об ипотеке и о себе
Фото: Екатерина Кузьмина/РБК

Александр Семеняка, возглавлявший АИЖК 13 лет, 20 апреля ушел в отставку. В марте он дал РБК интервью, в котором рассказал о создании нового жилищного оператора и прогнозах по развитию ипотеки в кризис.

«Было бы хорошо сохранить название «Банк АИЖК»

— В связи с созданием на рынке жилья единого оператора АИЖК вскоре прекратит свое существование. Чем АИЖК не устраивало как самостоятельная структура?

— Задача по формированию первичного рынка ипотеки выполнена. Правительство с помощью Банка России, региональных органов власти, банков и АИЖК сформировало ипотечный рынок, работающий по единым правилам. Сейчас это огромный рынок с капитализацией более 3 трлн руб. В прошлом году в стране ежедневно ипотеку брали 4 тыс. семей. Теперь надо повышать эффективность ипотечного бизнеса — заниматься оптимизацией процессов, снижать риски, совершенствовать технологии.

— Какое место ипотека займет в новой структуре, созданной на базе АИЖК и фонда РЖС?

— Новая структура, Агентство жилищного развития, будет управляющей компанией, единым институтом развития с более широким кругом задач. Ипотека должна быть выделена в банк, который станет наследником АИЖК. Было бы хорошо сохранить название «Банк АИЖК», чтобы подчеркнуть эту преемственность.

— Как ЦБ относится к идее создания банка АИЖК?

— Банк России подчеркивает, во-первых, что для такого банка, начиная с момента его создания, не будет каких-либо преференций, специальных условий. Банк будет работать на общих основаниях. Во-вторых — что, создавая банк АИЖК, надо изначально понять, насколько он может быть эффективным, в том числе определить его приоритеты и источники финансирования. Но решение о целесообразности создания такого банка является компетенцией правительства.

— В правительстве уже обсуждалась сумма, выделяемая на банк, и где взять эти средства?

— У АИЖК есть 134 млрд руб. капитала. Если бы мы были банком, то могли бы дополнительно привлечь более 1 трлн руб. В разработанной по рекомендации Росимущества «Инвестиционной программе АИЖК» предусмотрены инвестиции в банк АИЖК в размере 25 млрд руб. Это позволит банку рефинансировать ипотечные кредиты на сумму от 250 млрд руб. до 500 млрд руб. в зависимости от качества ипотеки и скорости ее секьюритизации.

— Будет приобретен банк для этих целей или получена новая лицензия?

— Это вопрос техники, но для быстроты процесса мы рассматриваем покупку. Под наши критерии подпадают порядка 40–60 банков, собственникам которых мы направим оферту.

— Когда это произойдет?

— Сделка будет завершена после принятия закона о создании единого оператора на жилищном рынке. Законопроект уже внесен в правительство. Его автор, Минстрой, настроен, чтобы закон был принят до 1 июля этого года. Поэтому во втором квартале надо провести отбор банков и подготовить сделку.

— Вы будете руководить банком АИЖК?

— Решения о покупке банка и о назначении его руководителя будет принимать наблюдательный совет создаваемого единого оператора.

— А что бы вам хотелось?

— Мне нравится создавать новые рынки. Я не теоретик маркетинга, а практик по их созданию с нуля. В моем послужном списке — создание рынка акций «Газпрома» и ипотечного рынка, каждый из которых дорос до 5% ВВП и создал тысячи рабочих мест по всей России.

Сегодня назрела потребность предложить населению высоконадежные облигации, защищающие их сбережения от инфляции и удобные в обращении, чтобы купить или продать в любой момент. Надежность этих облигаций можно и нужно обеспечить потоками платежей по ипотечным кредитам, найму жилья, за коммунальные услуги и по кредитам на капремонт. Рынок таких облигаций нужен и людям, у которых сейчас не так много инструментов для инвестирования, и жилищной сфере, поскольку в отличие от депозитов, по большей части краткосрочных, речь идет о долгосрочных ценных бумагах. Например, это могут быть облигации с купоном, равным индексу инфляции, и размещаемые с дисконтом, который обеспечивает дополнительную доходность сверх инфляции.

— Сроки реализации этой идеи понятны?

— Сроки зависят от стабилизации макроэкономической ситуации. При высокой инфляции и снижении реальных доходов людям не до инвестиций.

«У людей может не остаться средств на первоначальный взнос»

— Каковы ваши прогнозы по ипотечному рынку на 2015 год, учитывая господдержку?

— Я ожидаю, что по итогам 2015 года будет выдано ипотечных кредитов порядка 800 млрд руб. С одной стороны, это существенное сокращение по сравнению с прошлым годом. Однако кредитное качество и структура этих кредитов будут лучше, так как благодаря программе субсидирования половина займов будет выдана на покупку жилья на первичном рынке.

— «Первичка» считается лучшим обеспечением, чем «вторичка»?

— Как обеспечение «первичка» хуже, но платежная дисциплина лучше. Покупатели жилья в новостройках аккуратнее вносят платежи. Полагаю, одна из причин — то, что при сделках со вторичным жильем больше возможности для злоупотреблений с оценкой и прочего.

— Какие риски сейчас существуют на рынке ипотеки?

— При высокой инфляции и сокращении реальных доходов есть риск «проедания» сбережений, и у людей может не остаться средств на первоначальный взнос по ипотеке.

— В другой программе — программе помощи заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, — представлен узкий перечень лиц, которые могут претендовать на реструктуризацию кредитов с использованием страхования. Будет ли он расширен?

— АИЖК предложило Минстрою критерии отбора заемщиков, базируясь на программе, действовавшей в 2009 году. Сейчас эти критерии министерство обсуждает с правительством, банками и объединениями заемщиков, и потом они будут утверждены постановлением правительства. Любое послабление в критериях приведет к расширению количества заемщиков, и выделяемых из бюджета 4,5 млрд на программу не хватит. Помогать надо в первую очередь тем, кому тяжелее всех и кого потеря единственного жилья опустит на самое дно.

— Валютные заемщики смогут претендовать на помощь только по этой программе?

— Если валютный заемщик удовлетворяет критериям, по которым может быть предоставлена помощь, он сможет реструктурировать кредит на общих основаниях. Отдельной, специальной программы для валютных заемщиков не будет.

— Но ведь основная проблема валютных заемщиков — это курс конвертации валютных кредитов в рубли. Валютные заемщики хотят, чтобы им разрешили обмен по льготному курсу.

— Этот вопрос заемщик должен решать с банками. Цель нашей программы — в течение года помочь заемщику с текущими платежами и дать ему возможность восстановить платежеспособность. При этом для нас важно, чтобы долг заемщика не превышал рыночную цену квартиры, иначе это уже не ипотека.

— Как еще ипотека может работать?

— У меня есть мечта, чтобы ипотека как минимум три раза помогала российским семьям в решении главных проблем. Первый раз, когда молодая семья покупает первую квартиру и получает тем самым семейный актив. Второй раз, когда родители стремятся дать детям высококлассное образование. В этом случае должна быть возможность заложить квартиру и взять долгосрочный кредит на обучение, который потом дети, когда начнут работать, сами или совместно с родителями погасят. И третий — обратная ипотека, когда у пенсионеров появится возможность заложить свое жилье и получать от банка ежемесячные выплаты в дополнение к пенсии.