Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Американский миллиардер Том Стайер начал кампанию по импичменту Трампа 01:16, Политика Больше половины американцев одобрили ужесточение правил ношения оружия 00:40, Общество В Петербурге задержали главу отделения Российского союза молодежи 00:40, Общество Задержанного в Испании по запросу США хакера заочно арестовали в России 20 окт, 23:53, Технологии и медиа Дефицит бюджета США достиг почти $666 млрд 20 окт, 23:32, Экономика Белый дом заявил о продолжении сотрудничества с Москвой по Сирии и КНДР 20 окт, 23:22, Политика Польская полиция не сочла нападение мужчины с ножом в ТЦ терактом 20 окт, 22:32, Общество СМИ сообщили об эвакуации из главного здания МГУ 2 тыс. человек 20 окт, 22:17, Общество Принявшая вызов актеру Марьянову диспетчер скорой лишилась работы 20 окт, 22:16, Общество СМИ сообщили о гибели 16 силовиков при перестрелке с боевиками в Египте 20 окт, 21:51, Общество ВТБ докапитализирует украинскую «дочку» на 5,6 млрд руб. 20 окт, 21:46, Бизнес Суд арестовал обвиняемую в наезде на пешеходов в Харькове 20 окт, 21:40, Общество Власти ЕС пришли с «проверкой» в штаб-квартиру BMW 20 окт, 21:32, Бизнес «Аэроэкспресс» увеличил интервалы движения поездов до Шереметьево 20 окт, 21:19, Общество В посольстве опровергли приговор россиянину за беспорядки во время G20 20 окт, 21:19, Общество Помощник Путина заявил об отсутствии у Telegram иммунитета против законов 20 окт, 21:16, Технологии и медиа В Санкт-Петербурге суд арестовал вербовщика ячейки ИГ из Ленобласти 20 окт, 21:12, Общество В Сбербанке назвали Avito одной из «центральных» площадок кибермошенников 20 окт, 20:42, Бизнес Ространснадзор задумался о возможном отзыве лицензии у «Мострансавто» 20 окт, 20:22, Общество В Москве задержали руководителя столичного подразделения МВД 20 окт, 20:16, Общество Россия выделит 330 млн руб. на модернизацию адронного коллайдера 20 окт, 20:10, Технологии и медиа В Великом Новгороде из-за вспышки пневмонии на десять дней закрыли школы 20 окт, 20:10, Общество УЕФА наказал «Спартак» за поведение болельщиков в матче с «Ливерпулем» 20 окт, 20:10, Спорт Фонд Потанина и Березкина выкупил 36,6% Быстринского ГОКа 20 окт, 20:02, Бизнес СК заявил о двух приоритетных версиях смерти актера Марьянова 20 окт, 20:00, Общество В трудовой договор Сечина внесут ответственность за продажу активов 20 окт, 19:53, Бизнес Курс биткоина превысил $6 тыс. 20 окт, 19:40, Деньги На Украине вскрыли нарушения на $17 млн при организации «Евровидения» 20 окт, 19:33, Общество
Судебный дисконт
Газета № 155 (1930) (2508) //2340 Общество, 25 авг, 2014 01:25
0
Судебный дисконт
Бизнес научился оспаривать завышенную оценку стоимости имущества
Фото: depositphotos.com

Предприниматели стали чаще выигрывать суды, оспаривая завышенную кадастровую оценку собственности. Но скоро легкая жизнь для бизнеса может закончиться.

Трудный период

До 2012 года кадастровая стоимость объектов недвижимости и земельных участков пересматривалась раз в пять лет, но с 1 января 2012 года срок сократился до одного года. До этого времени использование кадастровой стоимости объектов недвижимости было чисто номинальным, кадастровая оценка была завершена далеко не во всех регионах, отмечает руководитель практики недвижимости и строительства, партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский.

Новые правила привели к росту кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости и, соответственно, к росту налоговой нагрузки на бизнес. В Москве кадастровая оценка часто превышает рыночную в два-три раза, говорит член президиума «Опора России» Алексей Небольсин. Предприниматели начали оспаривать завышенную оценку в арбитражных судах.

Сначала суды, как правило, принимали решения в пользу бизнеса. «В первой половине 2013 года был шквал положительных решений арбитражных судов, почти все иски о снижении кадастровой стоимости удовлетворялись», — вспоминает Можаровский. По его словам, прежде всего это было связано с пассивной позицией ответчиков. Оценку проводят кадастровые инженеры, регистрирует Росреестр, собирают налоги на имущество и на землю налоговые органы — в итоге мотивация ответчиков размывается, поясняет он.

Во второй половине прошлого года ситуация резко изменилась не в пользу бизнеса. «После того как доходы региональных бюджетов начали сокращаться, в этой практике произошел перелом — число выигранных дел катастрофически упало, доказать свою правоту стало сложнее», — говорит Можаровский. Суды начали отказывать арендаторам в праве пересматривать кадастровую стоимость.

«На протяжении 2013 года мы часто сталкивались со случаями отказов арендаторам в праве на оспаривание кадастровой стоимости объектов, в основном речь шла о земельных участках», — отмечает замруководителя налоговой практики АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Марк Ровинский. По его словам, суды мотивировали свой отказ тем, что арендатор не может свободно распоряжаться объектом имущества (не может его продать на открытом рынке), а следовательно, не имеет экономического интереса в установлении его рыночной стоимости. «Несмотря на то что этот подход судов не имеет обоснования, сама тенденция очень настораживала рынок», — говорит он.

Научились спорить

«Московский арбитраж рассматривает более 3000 кадастровых споров ежегодно, раньше 90% рассмотренных исков были в пользу города. Но негативная практика в последнее время начала меняться в пользу предпринимателей», — утверждает Небольсин. В «Опоре России» это связывают с постановлением президиума ВАС от 11 февраля (опубликовано в июле), подтвердившем за арендаторами право на оспаривание завышенной кадастровой стоимости. Раньше действовало разъяснение президиума Верховного суда, которое трактовалось так, что арендатор вообще не мог оспорить кадастровую стоимость, но после постановления президиума ВАС предприниматели даже начали выигрывать в апелляции, поясняет Небольсин.

ВАС прямо признал за арендаторами право на оспаривание кадастровой стоимости, чем поставил все на свои места, соглашается юрист коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Сергей Картошкин: «Тенденция к отказу арендаторам в защите их прав поменялась на прямо противоположную». Постановление президиума ВАС сыграло позитивную роль и скорректировало ошибки правоприменительной практики, говорит Марк Ровинский.

В первом полугодии 2014 года ситуация для бизнеса действительно улучшилась, констатирует Виталий Можаровский, но связывает это, скорее, с лучшей подготовкой предпринимателей. «Рынок приспособился, истцы начали использовать такие фундаментальные аргументы, как заключения независимых оценщиков с высокой позицией в российских и международных рейтингах, выросло качество отчетов, их стало проще понимать, появилось больше ссылок на другие объекты», — отмечает он.

Результаты мониторинга за 2012–2013 годы показывают, что большая часть решений по судебным искам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принята в пользу истцов, говорит РБК представитель Росреестра. Он также не связывает это с февральским постановлением ВАС, отмечая, что право арендатора на изменение кадастровой стоимости предоставлено законодательством об оценочной деятельности. Об этом же говорит и начальник правового управления, замруководителя департамента городского имущества города Москвы Анджела Гдлян.

Судьи больше не те

Упразднение ВАС может перечеркнуть положительную для бизнеса практику, опасаются юристы. Эту категорию дел передали в суды общей юрисдикции, которые «всегда достаточно критически относились к попыткам обосновать позицию правовыми позициями ВАС», говорит Сергей Картошкин. «Иски, поданные до 6 августа, рассматривает арбитражный суд — тех, кто успел, можно считать счастливчиками, их будут рассматривать с учетом постановления ВАС. Те, что после 6 августа, уйдут в суды общей юрисдикции, они больше зависят от региональных властей. А регионы не заинтересованы проигрывать эти дела, чтобы не уменьшить поступления в бюджет», — скептичен Алексей Небольсин.

Потенциал роста кадастра для коммерчески эффективных проектов в центре столицы еще очень высок, предупреждает старший оценщик Swiss Appraisal в России и СНГ, RICS Юрий Паньков. «Кадастровая стоимость объектов в центре Москвы все еще недооценена. Центр Москвы и Петербурга имеет потенциал роста на 25–50% в ближайший год-два», — отмечает он.