Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
«Выпуск облигаций и выход на биржу — для нас слишком дороги»
Лента новостей 9:52 МСК
Житель Тувы обнаружил обломок космического корабля «Прогресс» Общество, 08:34 Минобороны ответило на заявления Терезы Мей о помощи жителям Алеппо Политика, 08:08 Греф в имитирующем инвалидность костюме оформил кредит в Сбербанке Общество, 08:01 Российский посол наградил астронавта Шеперда медалью за освоение космоса Политика, 07:10 СМИ сообщили о краже 2 млрд руб. со счетов в ЦБ Финансы, 06:16 Пресс-секретарь рассказала о планах Трампа вновь встретиться с Ромни Политика, 05:38 Россиянин оказался среди пострадавших при нападении на университет Огайо Общество, 05:28 Трамп поговорил с президентом Тайваня вопреки позиции Китая Политика, 04:21 СМИ рассказали об уклонении Роналду от налогов через офшоры Финансы, 04:13 Хворостовский отменил свои выступления в Большом театре по совету врачей Общество, 03:05 На входящем в «Российские космические системы» заводе прошли обыски Общество, 02:19 Креативный директор «Афиши» сообщил о закрытии печатного журнала Технологии и медиа, 01:50 Около Стамбула село на мель российское судно Общество, 01:05 Суд отклонил иск Минфина к Потанину на $68 млн Бизнес, 00:33 Полиция отпустила задержанного на Кубани журналиста «Дождя» Общество, Вчера, 23:52 Порошенко заявил о желании «похоронить» Советский Союз «в головах» Политика, Вчера, 23:38 Полиция Парижа сообщила об освобождении заложников из здания турагентства Общество, Вчера, 23:27 Физика Стивена Хокинга госпитализировали в Риме Общество, Вчера, 22:46 Сечин написал в журнал «Русский пионер» колонку о джазе Общество, Вчера, 22:37 Леонид Федун — РБК: «Мы проиграли, ушли и забыли про «Башнефть» Интервью, Вчера, 22:26 В Париже вооруженный мужчина захватил заложников Общество, Вчера, 22:25 Российские саперы отправились разминировать освобожденные районы Алеппо Политика, Вчера, 22:07 Конгресс США запретил Пентагону сотрудничать с Россией Политика, Вчера, 21:42 Путин передал главе МИД Японии послание для Абэ Политика, Вчера, 21:31 «Ростелеком» отменил тендер на создание e-commerce платформы Технологии и медиа, Вчера, 21:18 Глава «Газпром нефти» назвал способ снижения добычи нефти компанией Бизнес, Вчера, 20:57 Путин попрощался со строителями автомагистрали в Петербурге по-итальянски Политика, Вчера, 20:56
Газета № 146 (1921) (1208) //2100 12 авг 2014, 01:31
РБК daily
«Выпуск облигаций и выход на биржу — для нас слишком дороги»
Основатель ГК «Мортон» Александр Ручьев — о промзонах, строительстве в Новой Москве и работе китайцев
Фото: Екатерина Кузьмина/РБК
В кризис основатель ГК «Мортон» Александр Ручьев и его партнеры рискнули, скупая землю в Подмосковье на банковские кредиты. Сегодня его компания входит в первую тройку застройщиков России по объему строительства, за десять лет она планирует вложить в свои проекты 500 млрд руб. О том, куда пойдут эти деньги, чем плохи китайские строители и как застройщики понимают «духовные скрепы», АЛЕКСАНДР РУЧЬЕВ рассказал корреспонденту РБК АЛЕКСЕЮ ПАСТУШИНУ.
 
СКУПКА В КРИЗИС
 
— До кризиса про «Мортон» мало кто знал. Что помогло резко нарастить свои строительные мощности?
 
— Конечно, до кризиса мы были не такими крупными девелоперами. Но в кризис многие девелоперские компании не вкладывались в земельный банк, а мы взяли кредиты, вложились и сразу после кризиса вышли уже с готовыми площадками, поймав волну отложенного спроса.
 
— То есть вы не боялись в кризис брать кредиты?
 
— Мы не боялись, просто само по себе привлечение кредитов в кризис было осложнено. Но при этом цены на земельные участки упали в три раза. Так получилось, что те банки, с которыми мы сотрудничали, в кризис неплохо себя чувствовали. Они и приняли решение о выдаче нам кредитных средств.
 
— Много ли у вас проектов в «старой» Москве?
 
— Мало. Есть поселок Северный, где мы будем строить 110 тыс. кв. м жилья. Есть площадка в Зеленограде, где мы сейчас разрабатываем документацию. На севере Москвы мы сегодня строим IT-кластер МФТИ площадью 30 700 кв. м. Он станет первым проектом в рамках строительства технопарка «Физтех XXI» на 430 000 кв. м для наукоемкого и высокотехнологичного бизнеса.
 
Мы планируем совместно с Москомархитектурой провести конкурс на создание архитектурного проекта развития этой территории. Здесь появится комплекс с научными лабораториями, инжиниринговыми центрами, бизнес-инкубаторами и научно-исследовательскими центрами. Это даст Москве 30 тыс. рабочих мест и серьезную точку роста.
 
— Почему у компании не так много столичных строек?
 
— В Москве есть специфика с оформлением документов, порядок которого гораздо сложнее, чем в области. Хотя и Подмосковье сейчас тоже идет по пути ужесточения регламентов, и сроки тоже начинают удлиняться. В принципе я считаю, это неизбежность, такова специфика крупных мировых мегаполисов.
 
— Почему в 2013 году вы решили купить площадку «Алмаз-
Антея»?
 
— Потому что за этим будущее. Новая Москва — это все‑таки более отдаленная перспектива. А редевелопмент промзон — насущная необходимость для столицы. К тому же там есть сложившаяся инфраструктура. Нам интересно построить там офисные комплексы, собрать всю компанию в одном месте. Совокупность всех этих факторов заставила нас рискнуть.
 
— Это будет большой проект?
 
— Наши желания — около 170 тыс. кв. м жилья и 100 тыс. кв. м офисов. В Москве инвестиционная себестоимость колеблется в районе 100 тыс. руб. за 1 кв. м. Соответственно, 270 тыс. кв. м — это 27 млрд руб.
 
— Каков ваш общий земельный банк?
 
— Где‑то около 9 млн кв. м.
 
— А кредитная нагрузка?
 
— Около 19 млрд руб.
 
— Основной кредитор — Сбербанк?
 
— Да, Сбербанк — самый крупный, Московский индустриальный банк, банк «Санкт-Петербург» и Промсвязьбанк. Эта четверка нас активно кредитует.
 
— Сильно ли планируете нарастить девелоперский портфель?
 
— В ближайшие шесть-семь лет в Московской области мы планируем построить 6,5 млн кв. м и около 1,5 млн кв. м — в Москве, в том числе Новой. Сейчас у нас построено 3,5 млн кв. м.
 
— Сколько вы продали за прошлый год?
 
— Мы продали в общей сложности, в том числе и путем расчета с подрядчиками, около 900 тыс. кв. м.
 
— Сколько выручили от продажи?
 
— Выручка в прошлом году — 51,1 млрд руб. Прибыль была не очень большая, может быть, около 1 млрд руб. Мы достаточно активно вкладывались в сферу ЖКХ и в новые земельные площадки. Но в ближайшие два года точно не планируем ничего покупать.
 
— А продавать?
 
— У нас есть две-три площадки, которые мы готовы продать. В общей сложности это миллион квадратных метров. То есть чуть больше 10% нашего земельного банка.
 
— Каков размер вашей инвестиционной программы на ближайшее время?
 
— Мы в год вкладываем 50 млрд руб., а у нас программа на десять лет, получается 500 млрд руб.
 
— Кому принадлежит «Мортон»?
 
— Это небольшая группа физлиц.
 
— У вас есть доля в компании?
 
— Мне тоже какой‑то пакет принадлежит.
 
— Он больше 50%?
 
— Я бы не брался так утверждать, но какой‑то есть.
 
СВОИМИ СИЛАМИ
 
— Рассматриваете ли вы новые инструменты для привлечения инвестиций помимо банковского финансирования?
 
— Рассматриваем, но… Выпуск облигаций и выход на биржу — в нашей стране эти продукты для девелопмента слишком дороги. Мы продумываем варианты работы с деньгами частных инвесторов. Не секрет, что в России огромное количество частных вкладов держится в банках под фиксированный доход. ЦБ называет сумму 1,5 трлн руб. «мертвого» спящего капитала, который банками перепродается уже по более высоким ценам бизнесу и используется в области потребительского кредитования.
 
— Год назад РБК писал, что вы рассматриваете возможность создания инвестиционного инструмента, похожего на ПИФы.
 
— Мы создали такой инструмент год назад, продавали от 1 кв. м. Проект принес доходность нашим клиентам около 16% годовых, но не стал массовым. Пока мы этот проект закрыли и думаем над другими продуктами.
 
— Вы недавно запустили свой первый ДСК. Каковы планы развития производственной базы?
 
— Да, пока мы запустили первые линии. Всего у нас 12 линий, в полном объеме завод заработает в октябре. Он рассчитан на 500 тыс. кв. м жилья и 70 тыс. кв. м социальных объектов в год, обеспечивая всего лишь 40% нашего объема. Сама идеология завода такова, что 70% продукции он производит для нас, а 30% идет на рынок. На его строительство мы потратили около 9 млрд руб. Сейчас ведем переговоры с Москвой о том, чтобы построить свой второй завод уже на территории столицы.
 
— Планируете ли входить в совместные проекты с другими компаниями?
 
— Есть такая заповедь апостольская, называется «отойди от зла, твори добро». У нас рынок сформирован, и больших изменений ждать не стоит. Есть компании с откровенно плохой репутацией, есть компании с хорошей репутацией. Например, с ДСК-1 и ГВСУ мы готовы входить в любые программы. В то же время с СУ-155 мы не готовы входить в совместные проекты.
 
— Опасаетесь ли вы конкуренции со стороны китайских строительных компаний, привлечение которых активно обсуждается в правительстве?
 
— С моей точки зрения, это не совсем корректный путь. Потому что такое привлечение подрядчиков — это увеличение трудовой миграции и уменьшение работающих внутренних ресурсов. Здесь, возможно, надо идти другим путем. Естественно, приезжий подрядчик никогда не будет дешевле нашего: накладные расходы, удаленное управление — все будет влиять на его экономику. Мы и с китайцами, и с турками вели переговоры, но они не дешевле наших подрядчиков. Самый надежный подрядчик свой собственный — это рабочий, который живет здесь, а на работу ездит на общественном транспорте.
 
— Как же, по‑вашему, тогда добиться эффективного строительства доступного жилья?
 
— Если мы хотим сделать нормальное доступное жилье, то надо работать над экономической ситуацией. Я бы даже сказал, над геоэкономической ситуацией, потому что у нас экономика привязана к месту. Но любой город имеет предел роста, он не может бесконечно расти, иначе начинает ухудшаться система управления этим городом, нельзя управлять сотней префектур. Например, жители Москвы уже не так часто пересекают город с одного конца на другой, потому что он стал слишком большим.
 
С моей точки зрения, надо работать над тем, чтобы создавать новые зоны девелопмента путем формирования новых городов с нуля, ориентированных на новые отрасли промышленности. Я вижу, что был бы точно востребован медицинский город по типу германского Фрайбурга, например. Или город айтишников, где крупнейшие мировые компании в области IT имели бы штаб-квартиры, IT-лаборатории, институты, университеты. Вот такие специализированные города, которые ориентированы на прорывные отрасли промышленности, которые мы должны у себя развить. Это может стать будущим девелопмента.
 
Государство должно каким‑то образом построить костяк, а потом уже девелоперы будут вокруг него наращивать инфраструктуру. И тогда возникнет неизбежно отток спроса на эти города.
 
— В транспортную инфраструктуру готовы вкладываться?
 
— Сейчас мы в Новой Москве разрабатываем проект, у нас есть предварительные договоренности с Москвой, что 7 км дороги с развязкой построю я, а остальное построит столица. Также мы реализуем проект легкого метро в Ленинском районе Московской области на принципах концессии.
 
НЕ СТРОЙКОЙ ЕДИНОЙ
 
— Чем кроме девелопмента жилья вы занимаетесь?
 
— Параллельно мы развиваем ряд сопутствующих бизнесов в сфере ЖКХ. А для диверсификации финансовых потоков активно развиваем коммерческую недвижимость. В собственности у нас уже более 100 тыс. кв. м. Это первые этажи наших домов и небольшие торговые комплексы в наших же микрорайонах. Есть разработки в сфере транспорта, но это скорее венчурный проект, он пока не вышел в стадию активной реализации.
 
— Какие наработки сейчас вы развиваете в сфере ЖКХ и как взаимодействуете с Минстроем в этом плане?
 
— У нас есть два основных направления. Первое — это водоканал с очистными сооружениями. Мы создали совместно с немецкой компанией проектную группу и сделали проект крупных очистных сооружений в Балашихе, построили и с июля вышли уже на промышленную эксплуатацию. Есть несколько своих водозаборных узлов: четыре небольших очистных сооружения и одни глобальные общегородские. Мы планируем и дальше это развивать в Московской области, а также в тех регионах, которые хотят строить их за внебюджетные средства. На эту тему мы подписали соглашение со Сбербанком России, а с Минстроем отрабатываем варианты концессионного соглашения.
 
Также у нас есть своя теплогенерирующая компания. Здесь сложнее, потому что достаточно долго ограничивались тарифы в части продажи тепла, а газ при этом дорожал. Поэтому прибыль этих компаний близка к нулю. Но мы надеемся, что изменение подхода к тарифообразованию сделает этот бизнес интересным.
 
И есть своя электросетевая компания, не очень большая, которую мы пока развиваем, но, возможно, придется продать ее какому‑то стратегическому игроку.
 
Группа компаний «Мортон» была основана в Александром Ручьевым в 1994 году. В 2013 году компания построила в столичном регионе 
1,02 млн кв. м жилья, что на 27% превысило объемы строительства «Мортона» в 2012 году.
 
Выручка компании по итогам 2013 года выросла на 14% и превысила 51,1 млрд руб. Девелоперский портфель в столичном регионе к началу 2014 года достиг 36 проектов более чем на 7,5 млн кв. м жилья.
 
«Мортон» входит в первую сотню рейтинга Forbes «200 крупнейших непубличных компаний России».
 
Крупнейшие проекты компании: микрорайон «Солнцево-Парк» площадью 480 тыс. кв. м жилья и общим объемом инвестиций 24 млрд руб., 
«Бутово Парк» площадью 370 тыс. кв. м жилья и объемом инвестиций свыше 19 млрд руб., микрорайон «1 Мая» площадью 300 тыс. кв. м жилья и общим объемом инвестиций 14,5 млрд руб., а также микрорайон «Катюшки» площадью 320тыс. кв. м жилья и объемом инвестиций 15 млрд руб.
 
В 2014 году «Мортон» запустила первый собственный домостроительный комбинат «Град» мощностью 525 тыс. кв. м изделий в год, который построен в партнерстве с «Роснано».