Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Девелоперам выйдет скидка
Лента новостей 9:17 МСК
Лучшие предложения рынка наличной валюты  09:00   USD НАЛ. Покупка 57,92 Продажа 57,80 EUR НАЛ. 62,55 62,45 СМИ узнали о цели ТВ-3 привлечь онлайн-кинотеатры к производству сериалов Технологии и медиа, 08:52 РБК по решению суда опубликовал опровержение статьи про «Роснефть» Общество, 08:47 Прокурор назвал причиной пожара на военном складе на Украине диверсию Общество, 08:28 В австралийском Даббо экстренную посадку совершил самолет Rex Airlines Общество, 08:03 Осужденный экс-лидер «России молодой» остался на армейской службе Политика, 08:02 На крупнейшем военном складе Украины начали взрываться снаряды Общество, 07:41 Гендиректора «дочки» АЛРОСА отправили в отставку Бизнес, 07:35 Запуск грузовика Cygnus для МКС отложили на неопределенный срок Технологии и медиа, 07:18 Нефтяные компании России добились ликвидации своих британских «клонов» Бизнес, 06:52 СМИ узнали о работе помощника президента Ушакова сверх срока Политика, 06:45 Станцию метро в Лондоне закрыли из-за сообщения о подозрительном пакете Политика, 06:13 WSJ рассказала о подозрении КНДР в краже $81 млн со счета ЦБ Бангладеш Политика, 05:42 СМИ сообщили о потере ExxonMobil электронных писем Тиллерсона Бизнес, 05:34 Четыре человека погибли в результате стрельбы в Висконсине Общество, 05:08 Конгрессмен США заявил о слежке за Трампом и его командой Политика, 04:52 CNN узнал данные ФБР о контактах команды Трампа с Россией Политика, 04:29 Генсек НАТО заявил о важности диалога с Россией в период напряженности Политика, 04:14 Кудрин заявил о находящемся в «надежных женских руках» Центробанке Политика, 03:33 Геннадий Тимченко займется ресторанным бизнесом Бизнес, 03:25 Verizon и AT&T остановили рекламу на YouTube из-за экстремистских видео Бизнес, 02:46 Полиция Лондона допустила связь напавшего с международным терроризмом Общество, 02:01 В мусорном баке в Киеве нашли самодельное взрывное устройство Общество, 01:59 На Эйфелевой башне погасят огни в память жертв теракта в Лондоне Общество, 01:14 Лондон отказался повысить уровень террористической угрозы после атаки Политика, 01:06 Захарченко заявил о прекращении поставок угля и металла на Украину Политика, 00:36 АСВ расплатится новым офисом за долги Центробанку Финансы, 00:01 Ретейлеры пообещали увеличить в 2017 году долю собственных торговых марок Бизнес, 00:00
Газета № 108 (1883) (1906) //1720 19 июн 2014, 00:25
РБК daily
Девелоперам выйдет скидка
Москва притормозит повышение налога на коммерческую недвижимость
Фото: ИТАР-ТАСС

Жалобы московских девелоперов, недовольных повышением налога на недвижимость, дошли до властей. Владельцы крупных торговых и офисных центров со следующего года будут платить налог только с полезных площадей здания — это снизит налоговую базу на 15—40%. Правда, ставка налога при этом, как и было запланировано, вырастет на 33%, так что сэкономить удастся не всем.

Попали под кадастр

С этого года владельцы крупных московских торговых и офисных комплексов платят налог исходя из кадастровой стоимости недвижимости. В большинстве случаев она много выше балансовой, по которой налог начислялся раньше.

Для многих налог вырос в разы. Например, согласно подсчетам Knight Frank, для торгово-развлекательного центра «Метрополис» он мог увеличиться с 40 млн до почти 160 млн руб., для «Европейского» — с 34 млн до 342 млн руб. А девелопер AFI Development отчитался, что в этом году налог для него вырастет как минимум вдвое, до более чем 31 млн долл., только за крупнейший объект компании — «Афимолл» (площадь — более 300 тыс. кв. м) придется заплатить более 10 млн долл.

И это только начало — под новый налог в 0,9% от кадастровой стоимости попали пока только здания площадью от 5000 кв. м (1842 объекта), со следующего года он будет распространен на здания площадью более 3000 кв. м (еще порядка 2700 объектов), а ставка вырастет до 1,2% (подробнее о налоге — на стр. 8).

Московское правительство решило пойти навстречу девелоперам, рассказал РБК руководитель департамента городского имущества Владимир Ефимов (его департамент заказывает кадастровую оценку). При определении кадастровой стоимости отныне будет учитываться только полезная площадь здания, а не общая, как сейчас. «Любое офисное или торговое здание имеет свой коэффициент полезных площадей, — объясняет Ефимов. — Для торговых центров — 0,6—0,7, для офисных — 0,75—0,85». Эти коэффициенты департамент имущества включит в техническое задание для оценщиков, и те учтут их при определении кадастровой стоимости, по которой налог будет начисляться в следующем году (кадастровая переоценка проводится каждый год).

Департамент экономической политики и развития Москвы сообщил РБК, что поддерживает это начинание: оно позволит обеспечить «более справедливое налогообложение».

Правда, скидку в итоге получат не все девелоперы: ведь ставка налога с нового года вырастет с 0,9 до 1,2%. Если подсчитать, получается, что те, кто получит минимальную налоговую базу — кадастровую оценку с коэффициентом 0,6, сэкономят по сравнению с этим годом 20%, а те, кто получит максимальную базу — с коэффициентом 0,85, заплатят на 13% больше (если сама по себе кадастровая стоимость без учета коэффициентов не изменится).

 

 

Мимо коэффициентов

Эксперты оценивают коэффициенты, предложенные Москвой, как адекватные. Для эффективно спроектированного офисного здания коэффициент потерь не должен превышать 12%, говорит руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова. Однако у ряда бизнес-центров он может быть и больше — при проектировании просторного лобби и зоны ресепшен, например. В классическом торговом центре, где присутствуют как якорные арендаторы (супермаркеты, гипермаркеты), так и арендаторы торговой галереи, стандартным коэффициентом арендопригодной площади является 0,6—0,7, продолжает Чистова. Но, предупреждает она, достаточно много объектов, в том числе и знаковых, имеют коэффициент арендопригодной площади ниже 50%: «Соответственно, сплошное применение коэффициента 0,6 может привести к завышению рыночной стоимости».

Участники рынка не рассчитывают на ощутимое снижение налога. «Скорее всего, новая поправка не уменьшит налоговой нагрузки для «Флакона», — рассуждает владелец дизайн-завода Николай Матушевский. — Коридоры традиционно не относят к полезной площади, но на территории «Флакона» они заняты вендинговыми автоматами, устройствами для печати фотографий и прочее, то есть тоже сдаются в аренду и являются полезными площадями», — объясняет он.

Генеральный директор сети химчисток-прачечных «Диана» Дмитрий Несветов тоже считает, что отделить полезную площадь от неполезной довольно трудно: «Как, например, посчитать полезные площади производственных предприятий или предприятий бытовых услуг, основные помещения которых отданы закрытому технологическому циклу, а под контакт с потребителем — не более 10—15%?» По данным Несветова, в некоторых районах Москвы кадастровая оценка превышает независимую коммерческую в 2,5 раза.

Как повысили налог

В ноябре 2013 года президент России подписал закон, по которому с 2014 года регионы имеют право начислять налог на офисные и торговые центры исходя из их кадастровой оценки. Такая оценка проведена не во всех субъектах Федерации, и пока на новую систему перешли всего четыре региона, в числе которых Москва и Подмосковье, рассказывает адвокат «Юков и партнеры» Михаил Яшин. Остальные должны сделать это до 2018 года.

Федеральное законодательство устанавливает предельные ставки налога: не более 1,5% кадастровой стоимости в 2014 году, не более 1,7% в 2015 году, не более 2% в 2016 году и т.д. Региональные власти могут установить более низкую ставку. В Москве, например, запланировано 0,9% в 2014 году, 1,2% — в 2015 году, 1,5% — в 2016 году, 1,8% — в 2017 году, 2% — в 2018 году.

Анастасия Дуленкова
при участии Елены Малышевой
и Валерии Житковой