Доходный дом: модное место посреди глухой деревни

Совладелец усадьбы Скорняково Алексей Шкрапкин (Фото: Дмитрий Арнаутов)

Когда в 2009 году генеральный директор «ВТБ Управление активами» Алексей Шкрапкин покидал госкомпанию, ему прочили должности в нескольких крупных банках. Но 35-летний Шкрапкин основал собственный бизнес по финансовому консультированию, купил виноградники в провинции Бордо, а также вместе с супругой приобрел развалины старинного поместья на берегу Дона в Липецкой области.

«Усадьбой я начал заниматься еще во время основной работы в 2006 году», — рассказал Шкрапкин журналу РБК. Первое упоминание об усадьбе Скорняково-Архангельское относится к 1680 году, на протяжении веков ею владели крупные государственные деятели, включая генерала Муравьева-Карского, которому она была пожалована вместе с титулом за успехи в Крымской войне. В советское время часть зданий была разрушена, остальные выполняли функции хозяйственных построек при местном совхозе.

Алексей Шкрапкин в село Донское Липецкой области приезжал ребенком к бабушке. Особенно запомнились развалины храма на холме: «Глядя на разрушенную церковь, я еще в детстве решил — если когда-нибудь будут деньги, я ее восстановлю». На реставрацию прихода архангела Михаила в селе Скорняково-Донское Алексей с супругой потратили почти пять лет и около 50 млн руб. личных средств. В 2005-м белокаменную церковь 1812 года с колокольней восстановили по фотографиям и чертежам XIX века. Тогда же узнали, что храм — это лишь часть обширного усадебного комплекса. Бизнесмен загорелся идеей восстановить всю территорию.

Сейчас в России 600 объектов исторического и культурного наследия, которые в принципе могут быть приватизированы или предложены в аренду, рассказал журналу РБК представитель Росимущества. «Объекты в неудовлетворительном техническом состоянии сдаются в аренду на конкурсной основе по стартовой цене 1 руб. в год за объект сроком до 49 лет», — пояснил он. Арендатор обязан выполнить все реставрационные работы в соответствии с требованиями надзорных ведомств, тогда за ним закрепляется право льготного выкупа.

В некоторых областях есть возможность отложенной покупки: будущий владелец вносит залог и начинает реставрацию, после окончания выплачивает остаток суммы, и объект переходит в собственность.

С усадьбой Скорняково-Архангельское все было иначе — она нигде не значилась как памятник архитектуры или объект культурного наследия. Во многом потому, что «объекта» не было. В 1980-х годах комиссия археологов признала памятником архитектуры развалины господского дома и скотного двора, все остальное было разрушено до основания. В здании ткацкой фабрики, где теперь находится ресторан «Бальмонтъ», располагалась заброшенная автомастерская местного совхоза. Также на территории были свалка и бараки, в которых проживали девять семей, а часть участка в 30 га и вовсе не имела формального владельца.

Развалины усадебного дома с мезонином и остатки фундамента нескольких зданий обошлись бизнесмену в 1 млн руб. (Фото: из архива Шкрапкиных)

Ненужные развалины

По словам Шкрапкина, ничего брать в аренду он не собирался — чтобы полноценно заниматься реставрацией и бизнесом, необходимо иметь право собственности, а любой договор аренды может быть пересмотрен.

После переселения жителей бараков в отдельные дома в Донском, купленные Шкрапкиным, передачи всех земель и построек в собственность местному муниципалитету бизнесмен очистил территорию и остатки зданий и пригласил экспертов. Памятниками архитектуры были признаны остальные объекты на территории Скорняково, включая остатки бывшего приюта (сейчас это гостевой дом «Школа»), хозяйственные постройки и дом управляющего (сейчас — гостевой дом). На все потребовалось меньше года, в 2008-м развалины Скорняково получили необходимый статус, а уже через месяц супруги Шкрапкины приобрели их на аукционе и начали реставрационные работы.

За Скорняково местным властям Шкрапкин заплатил 1 млн руб. Он говорит, что «цена была рыночная с учетом состояния территории». Источник в областной администрации утверждает, что в 2008 году «никому эти развалины со свалкой были и даром не нужны» и других желающих купить их не нашлось. Но ускорить процесс изменения статуса усадьбы, по его словам, помогла личная дружба Шкрапкина с губернатором Липецкой области Олегом Королевым.

Бизнесмен не скрывает, что перед началом реставрационных работ такой сложности решил заручиться поддержкой губернатора. «Олег Петрович очень заинтересовался проектом, тогда еще мало кто верил в успех. Областные власти поддержали нас и выполнили все свои обязательства: подвели коммуникации к границе усадьбы и проложили участок дороги», — рассказывает он.

Для реконструкции Шкрапкины пригласили известное французское бюро Бруно и Александра Лафуркад, специализирующееся на адаптации исторических построек под современные нужды. Его сотрудники составили приблизительный план и выставили смету в €25 млн.

Бывшее здание ткацкой фабрики превратилось в ресторан (Фото: Владислав Шатило / РБК)

«Таких денег у меня не было, и влезать в кредиты я не собирался, — вспоминает Шкрапкин. — Тогда стал думать, как можно сделать дешевле без потери качества. Например, где-то в XIX веке же брали белый камень, а не из Италии его везли, как предлагали французские архитекторы». Результатом размышлений стала покупка месторождения мраморизованного известняка и завода по обработке камня в Липецкой области.

Следующей проблемой стал поиск подрядной организации — в России в нулевых просто не хватало специалистов с должной квалификацией, а кремлевские реставраторы были не по карману, говорит Шкрапкин: «В итоге основали реставрационную компанию, она восстанавливала Скорняково, а теперь выполняет реставрационные и строительные работы по всей России». В 2015 году выручка компании Шкрапкина «Лайм Парк», согласно «СПАРК-Интерфакс», составила 189 млн руб.

Реконструкция продолжается — сейчас восстанавливаются бывшие конюшни Муравьева, которые в 2018 году должны стать гостиницей на 20 номеров. Общая сумма инвестиций в Скорняково-Архангельское, по словам Шкрапкина, на данный момент составила 200 млн руб., то есть значительно дешевле изначальной сметы. Правда, даже эти вложения окупятся нескоро: выручка ООО «Усадьба Скорняково», согласно данным «СПАРК-Интерфакс», составила 5 млн руб. Выручка ООО «На Дону», владеющего гостевыми домами и рестораном, составила 23 млн руб. в 2015-м.

Шкрапкин говорит, что его это не пугает, к тому же усадьба вышла на операционную прибыль. «Для меня важно создавать что-то действительно полезное. Деньги не самоцель. Если продукт востребован, то деньги придут как следствие», — говорит он, добавляя, что у него есть более доходные бизнесы, в числе которых финансовое консультирование.

VIP-деревня

До села Донское Задонского района от областного центра ехать почти 50 км. Вокруг классический пейзаж Черноземья: поля, укрытые снегом, полузаброшенные села, редкие автобусные остановки. Самая большая сложность в организации бизнеса здесь — подобрать персонал, говорит коммерческий директор ООО «Усадьба «Скорняково» Дмитрий Арнаутов. В прошлом он известный модный фотограф, которого Шкрапкины пригласили после популярной публикации об усадьбе в личном блоге.

Коммерческий директор Скорняково Дмитрий Арнаутов (Фото: Владислав Шатило / РБК)

Шеф-повара и большую часть официантов привозят из Липецка, бармены и кондитеры приезжают из Задонска и соседних деревень, ведущих и музыкантов на мероприятия приглашают из Воронежа и Москвы. Но, по словам Арнаутова, «залог финансовой стабильности кроется в поиске местных талантов». Основной трудовой ресурс, около 20 человек, — местные жители. Иногда коммерческий директор кладет фотоаппарат и берет лопату, показывая, как правильно чистить дорожку от снега. Жителям пока трудно привыкнуть, что здесь теперь больше не свалка, а отель премиум-класса, говорит он.

Добраться в усадьбу можно на автомобиле, общественный транспорт представлен парой автобусов, проходящих через соседнее село. Ночь в одном из номеров в Скорняково стоит 5 тыс. руб., в гостевых домах «Мальвы» — 3,8 тыс. руб. с человека, средний чек в ресторане «Бальмонтъ» — 2,5 тыс. руб. Суточное посещение обойдется семье из трех человек в 20 тыс. руб. без учета транспортных расходов. По данным ФНС, средняя зарплата в Липецкой области в январе—марте 2016 года составляла чуть больше 23 тыс. руб. в месяц.

Раз привлечь новых гостей в усадьбу не так просто (в Липецке и Воронеже ограниченный сегмент заинтересованной публики), нужно все время делать что-то новое для постоянных клиентов, говорит Арнаутов. Маркетинговый бюджет составляет 10% от совокупной годовой выручки. От классических форм рекламы он практически отказался. Значительная часть денег тратится на организацию мероприятий вроде вечера дворянских игр или экспериментальных гастрономически-танцевальных вечеров. Самым масштабным для усадьбы станет фестиваль «Джаз на пруду», который в прошлом году посетили больше тысячи человек, в этом году ждут в три раза больше гостей.

Стоимость одной ночи в усадьбе начинается от 5 тыс. руб. (Фото: Владислав Шатило / РБК)

Что касается усадьбы, то 60% ее доходов приносят свадьбы, юбилеи и другие частные мероприятия, признается Арнаутов. По словам директора одного из крупных event-агентств Липецка, Скорняково-Архангельское на сегодняшний день входит в пятерку мест для проведения свадебных торжеств в сегменте премиум. По его оценке, только аренда без ресторана и дополнительных услуг на вечер обойдется в 100–150 тыс. руб., банкет на 20 человек и размещение — не меньше 350 тыс. руб.

Доходная архитектура

Арнаутов рассказывает, что в прошлом году по просьбе владельцев ездил на собрание Ассоциации собственников исторических усадеб. На нем много говорили о проблемах с реставрационными работами и получением государственных грантов и сходились в одном — зарабатывать на этом нельзя, усадьба — это меценатский проект. «Я внутренне негодовал: как это себя содержать, она может и должна приносить прибыль, — говорит Арнаутов. — Это же бизнес, он должен быть прибыльным, или зачем он тогда вообще». Этот взгляд на усадьбу, признается коммерческий директор, он полностью перенял от Шкрапкиных. «Я очень уважаю мнение владельцев относительно того, что сотрудники должны даже в несезон как минимум зарабатывать себе на зарплату», — говорит он. Правда, в России пока не очень много удачных прецедентов монетизации восстановленных усадеб.

Группа ASG Алексея Семина начиная с 2013 года арендовала у властей Подмосковья девять объектов, в том числе Черкизово, Спасское и Пущино-на-Наре. Семин, владелец замка во Франции и поклонник исторической архитектуры, в интервью «Ведомостям» говорил, что потратит на сеть усадебных гостиничных комплексов класса люкс около 5 млрд руб. Но в 2015 году бизнесмен был объявлен в розыск в связи с масштабным пожаром в ТЦ «Адмирал», принадлежащем одной из его компаний. ASG, однако, проект не приостановила. По словам ведущего юриста группы Глафиры Гавриловой, одна из усадеб уже вышла на финальную стадию реставрационных работ. Открытие первой гостиницы в имении Аигиных в селе Талицы Жуковского района Московской области запланировано на 2018 год.

Успешным примером коммерческого использования исторических территорий можно назвать подмосковную усадьбу Середниково. В 1992 году ее взяла в аренду на 49 лет ассоциация «Лермонтовское наследие», возглавляемая потомком и полным тезкой поэта Михаилом Лермонтовым. Усадьба сегодня не только исторический и биографический музей, но и площадка для банкетов, квестов и вечеринок. По данным «СПАРК-Интерфакс», в 2015 году выручка компании ООО «НЛЦ в Середниково», управляющей усадебным комплексом, составила 11 млн руб. У Скорняково с учетом гостевых домов вполовину больше.

На территории Скорняково есть небольшой контактный зоопарк с кроликами, козами, енотами и пони (Фото: Владислав Шатило / РБК)

По словам совладельца, Середниково себя окупает и никаких дотаций или дополнительного финансирования от государственных структур не получает. Однако Лермонтов считает, что коммерческий успех усадеб ограничен охранными обязательствами объекта культурного наследия и возможно говорить только о доходах, позволяющих содержать усадебный комплекс и инвестировать в его развитие.

Попытку превратить усадьбу Знаменское-Раёк в Тверской области в прибыльную гостиницу предпринимала строительно-инвестиционная группа «Конкор». В 2007-м в одном из арендованных и отреставрированных флигелей открылся бутик-отель с небольшим количеством номеров и рестораном. В 2015 году кризис на рынке недвижимости практически разорил инвестора, объект был отключен за неуплату от электричества, а весь персонал уволен. Сегодня усадьба закрыта для посещения.

Шкрапкины утверждают, что усадьба для них все же скорее «прибыльное хобби», отнимающее время на выходных. Оперативным управлением в настоящий момент занимается больше супруга Алексея, но ровно до того момента, пока не будет найден сильный операционный директор». Сейчас Полина Шкрапкина выборочно следит за происходящим через сеть камер наблюдения, а данные по коммерческой деятельности Скорняково обрабатываются в семейном офисе бизнесмена в Москве.

«Еще усадьбы приобретать мы пока не планируем и делать гостиничную сеть — тем более, — рассказывает Шкрапкин. — Но мы можем реконструировать подобные объекты для других. Ресурсы и опыт для этого есть».