Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Лента новостей 18:44 МСК
В Польше россиянина задержали за запуск дрона над зданием Минобороны Общество, 18:21 Кремль прокомментировал информацию об отставке Бастрыкина Политика, 18:16 Налоги без политики: как Минфин пытается закрыть бюджетную дыру Виктор Плескачевский вице-президент РСПП Мнение, 18:13 Бастрыкин подал прошение об отставке Политика, 18:09 Лучшие предложения рынка наличной валюты  18:00   USD НАЛ. Покупка 63,98 Продажа 64,05 EUR НАЛ. 71,95 72,00 Несовершеннолетним предложили спрашивать согласия у родителей на брак Общество, 17:53 Людмилу Нарусову назначили сенатором от Тувы в Совете Федерации Политика, 17:47 СМИ сообщили о приближении самолетов ВВС России к пассажирскому лайнеру Политика, 17:34 МВД заподозрило заместителя Мединского в двух преступлениях Политика, 17:33 Bank of America объявил о бессмысленности ценовой войны на рынке нефти Экономика, 17:17 Полиция задержала стрелявший на улицах Москвы свадебный кортеж Общество, 17:14 Участникам вброса бюллетеней в Ростове-на-Дону предъявили обвинения Политика, 17:13 Во Франции мужчина обстрелял людей на стоянке возле супермаркета Политика, 17:00 В Москве объявили план «Перехват» после стрельбы из свадебного кортежа Общество, 16:48 ЛДПР получила международный комитет Госдумы после обращения к Путину Политика, 16:47 Адвокат полковника Захарченко отверг его связь с подрядами РЖД Политика, 16:47 Неизвестный открыл стрельбу возле торгового центра в Хьюстоне Общество, 16:36 В Москве началась замена исторического шпиля на здании МИД Общество, 16:30 Сирийский исход: лица людей, сбежавших от войны. Фотогалерея Фотогалерея, 16:25 В августе 2016 года бензин на заправках подорожал на 0,2% Экономика, 16:19 В Петербурге для доработки демонтировали памятник Сергею Довлатову Общество, 16:12 Волатильность рубля упала до минимума за два года Финансы, 16:12 Президент Филиппин заявил о желании создать альянс с Россией и Китаем Политика, 16:02 СМИ узнали об итоге полицейской проверки фотовыставки «Без смущения» Общество, 16:00 Алжирские страсти: что повлияет на доллар на этой неделе Деньги, 15:39 Москва заявила об отсутствии запусков в сторону MH17 со стороны ДНР Политика, 15:28 Силовая энергетика: о чем говорят дела против владельцев «Т Плюс» и ТГК-2 Владимир Милов директор Института энергетической политики Мнение, 15:10 Страховщики перестанут продавать полисы ОСАГО на старых бланках Финансы, 15:08
22 авг 2014, 18:48
Бизнес научился выигрывать арбитражные споры о стоимости имущества
Фото: Lori
Предприниматели стали чаще выигрывать суды, оспаривая завышенную кадастровую оценку собственности. Но скоро легкая жизнь для бизнеса может закончиться.

Трудный период

До 2012 года кадастровая стоимость объектов недвижимости и земельных участков пересматривалась раз в пять лет, но с 1 января 2012 года срок сократился до одного года. До этого времени использование кадастровой стоимости объектов недвижимости было чисто номинальным, кадастровая оценка была завершена далеко не во всех регионах, отмечает руководитель практики недвижимости и строительства, партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский.

Новые правила привели к росту кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости и, соответственно, к росту налоговой нагрузки на бизнес. В Москве кадастровая оценка часто превышает рыночную в два-три раза, говорит член президиума «Опора России» Алексей Небольсин. Предприниматели начали оспаривать завышенную оценку в арбитражных судах.

Сначала суды, как правило, принимали решения в пользу бизнеса. «В первой половине 2013 года был шквал положительных решений арбитражных судов, почти все иски о снижении кадастровой стоимости удовлетворялись», — вспоминает Можаровский. По его словам, прежде всего это было связано с пассивной позицией ответчиков. Оценку проводят кадастровые инженеры, регистрирует Росреестр, собирают налоги на имущество и на землю налоговые органы — в итоге мотивация ответчиков размывается, поясняет он.

Во второй половине прошлого года ситуация резко изменилась не в пользу бизнеса. «После того как доходы региональных бюджетов начали сокращаться, в этой практике произошел перелом — число выигранных дел катастрофически упало, доказать свою правоту стало сложнее», — говорит Можаровский. Суды начали отказывать арендаторам в праве пересматривать кадастровую стоимость.

«На протяжении 2013 года мы часто сталкивались со случаями отказов арендаторам в праве на оспаривание кадастровой стоимости объектов, в основном речь шла о земельных участках», — отмечает замруководителя налоговой практики АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Марк Ровинский. По его словам, суды мотивировали свой отказ тем, что арендатор не может свободно распоряжаться объектом имущества (не может его продать на открытом рынке), а следовательно, не имеет экономического интереса в установлении его рыночной стоимости. «Несмотря на то что этот подход судов не имеет обоснования, сама тенденция очень настораживала рынок», — говорит он.

Научились спорить

«Московский арбитраж рассматривает более 3000 кадастровых споров ежегодно, раньше 90% рассмотренных исков были в пользу города. Но негативная практика в последнее время начала меняться в пользу предпринимателей», — утверждает Небольсин. В «Опоре России» это связывают с постановлением президиума ВАС от 11 февраля (опубликовано в июле), подтвердившем за арендаторами право на оспаривание завышенной кадастровой стоимости. Раньше действовало разъяснение президиума Верховного суда, которое трактовалось так, что арендатор вообще не мог оспорить кадастровую стоимость, но после постановления президиума ВАС предприниматели даже начали выигрывать в апелляции, поясняет Небольсин.

ВАС прямо признал за арендаторами право на оспаривание кадастровой стоимости, чем поставил все на свои места, соглашается юрист коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Сергей Картошкин: «Тенденция к отказу арендаторам в защите их прав поменялась на прямо противоположную». Постановление президиума ВАС сыграло позитивную роль и скорректировало ошибки правоприменительной практики, говорит Марк Ровинский.

В первом полугодии 2014 года ситуация для бизнеса действительно улучшилась, констатирует Виталий Можаровский, но связывает это, скорее, с лучшей подготовкой предпринимателей. «Рынок приспособился, истцы начали использовать такие фундаментальные аргументы, как заключения независимых оценщиков с высокой позицией в российских и международных рейтингах, выросло качество отчетов, их стало проще понимать, появилось больше ссылок на другие объекты», — отмечает он.

Результаты мониторинга за 2012–2013 годы показывают, что большая часть решений по судебным искам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принята в пользу истцов, говорит РБК представитель Росреестра. Он также не связывает это с февральским постановлением ВАС, отмечая, что право арендатора на изменение кадастровой стоимости предоставлено законодательством об оценочной деятельности. Об этом же говорит и начальник правового управления, замруководителя департамента городского имущества города Москвы Анджела Гдлян.

Судьи больше не те

Упразднение ВАС может перечеркнуть положительную для бизнеса практику, опасаются юристы. Эту категорию дел передали в суды общей юрисдикции, которые «всегда достаточно критически относились к попыткам обосновать позицию правовыми позициями ВАС», говорит Сергей Картошкин. «Иски, поданные до 6 августа, рассматривает арбитражный суд — тех, кто успел, можно считать счастливчиками, их будут рассматривать с учетом постановления ВАС. Те, что после 6 августа, уйдут в суды общей юрисдикции, они больше зависят от региональных властей. А регионы не заинтересованы проигрывать эти дела, чтобы не уменьшить поступления в бюджет», — скептичен Алексей Небольсин.

Потенциал роста кадастра для коммерчески эффективных проектов в центре столицы еще очень высок, предупреждает старший оценщик Swiss Appraisal в России и СНГ, RICS Юрий Паньков. «Кадастровая стоимость объектов в центре Москвы все еще недооценена. Центр Москвы и Петербурга имеет потенциал роста на 25–50% в ближайший год-два», — отмечает он.

Алиса Штыкина при участии Елены Малышевой